• 百億鋪王大起大落|波叔離世兒子急劈價賣鋪 紅顏知己殺出添變數

  • 發布日期:2021-06-07 00:01

 

縱橫香港地產界的百億「鋪王」鄧成波(波叔),在上月14日,突然傳出他在養和醫院病逝,終年88歲,令人惋惜。據知,五月初他突然因呼吸不順而入了醫院留醫,初期情況良好,尚算精神奕奕,仍有與兒子傾生意,至第五日情況突然惡化轉入ICU,至留院第九日離世,家人都始料不及。

鄧家上週六(5日)於大圍寶福紀念館舉行追思會,政務司司長張建宗早上十時親臨現場追思。信和主席黃志祥、行政會議成員張宇人、小巴大王馬亞木亦於下午到場追思。行政長官林鄭月娥、前行政長官梁振英、「大劉」劉鑾雄等亦有寄花牌致意。

下午十二點,五子鄧耀昇(Stan)連同二嫂鄧展英及三哥鄧耀輝會見傳媒。Stan指一家人十分掛念爸爸,會「做好呢個思念會,為爸爸做最後一件事」。鄧展英隨後拍拍Stan肩膀,說道:「其他事務呢,日後有機會,就問呢啲後生仔啦!」

曾經於九十年代負債四十億而險破產的波叔,靠自己眼光,成功東山再起,坐上自由行順風車,令手上鋪位升值至過百億。然而本來就「唔使撈」的波叔,自交捧於兒子Stan後,東併西購,最終背上不少債務,晚年不但一直受財困困擾。加上家庭情況更複雜,波叔除了有兩位太太五名兒子,原來鄧耀昇並非真正「孻仔」。消息指波叔生前有一位紅顔知己叫徐玥,在尖沙咀經營兩家美容店,並與波叔育有一子,今年21歲。去年他遠赴美國修讀哲學系。本刊發現追思會出現一個花牌,一名叫「耀鴻」的人,上款寫「尊敬父親大人」,相信他就是波叔第六個兒子,而現場則未見徐玥的花牌。

據知,就其複雜情況,銀行在波叔離世後,即時凍結其近60項物業,總值逾105.4億元。為了處理波叔的財產,據知兩房將計劃組成一間公司,然而屬髮妻的二房佔大份,而日常運作則由大房的二嫂做代表,二房則由Stan代表,將波叔的資產,轉化為家族資產。不過,紅顏知己的兒子究竟有無份,則為整個安排增添變數。

波叔突然離世,令家族上下都十分忙碌。那邊廂未安排好追思會的細節,就要積極賣鋪套現。波叔逝世至今短短三周,家族已沽出十項物業,套現共8.52億元,均為原先叫價的七、八折。現時共有38項物業在市場放售,到價即賣,實行「要錢不要貨」。
六子鄧耀鴻於Facebook顯示自己在2018年畢業於男拔,惟目前頁面已被屏蔽,無法顯示其個人檔案。
六子鄧耀鴻於Facebook顯示自己在2018年畢業於男拔,惟目前頁面已被屏蔽,無法顯示其個人檔案。

半年內共借九間財仔
半年內共借九間財仔
波叔生前坦承已借爆銀行,迫不得已要借財仔供樓。本刊發現兩父子至2019年起,開始向不同財仔借錢,就連波嫂都要抵押保險借300萬。單是波叔去世前幾個月,又再向九間財仔撲水,部分貸款金額以億元計。

波叔兩父子,為了入主松齡護老集團,去年決定以7.7億元從控股股東Pine Active Care買入52%松齡股份,不過,就要伸手向Pine Active Care借5億以完成交易。然而,最終無錢俾,今年1月被入稟追討2.6億元。事後波叔要向他們抵押灣仔天樂廣場、銅鑼灣麥當奴大廈地庫地鋪,及全幢深水埗大南街舊樓還債。其中麥當奴大廈以2.1億元售出,明賺暗蝕手續費約1,400萬。而多次代表波叔的劉綺婷,今年3月就把紅磡曲街及深水埗醫局街舊樓,由恒生轉按尚誠融資,借共1.3億元。直到波叔離世前一個月,又同一時間向三間財仔,分別一按及二按佐敦吳松街唐樓。最新波叔借的財務公司,亦在追思會當日致送花牌。

波叔生前為救愛兒,不惜出山撲水,重演04年沽貨還債一幕。2017至2019年間,家族豪斥266億元掃入工商鋪。但有行內人士形容他們近年買貨「冇策略、乜都買、好亂」,且管理十分不濟,「買嗰刻講到好宏大,依家全部爛尾」。然而「爛船都有三斤釘」,與波叔關係密切的地產鋪流出長達41頁文件,顯示家族至少坐擁全港九新界272項物業。

本刊獲得一份清單,顯示家族近60項物業,現時被銀行鎖住。這些物業不至於銀主盤,但要取得銀行同意才可出售,買家亦要透過銀行洽談完成交易。有資深地產界人士指,銀行通常因業主還款記錄不良,才會鎖住物業。而今次銀行主要擔心物業仍是波叔名下,故此賣鋪後會否未還清貸款,就先引發爭產,所以決定暫時鎖起。
送鋪予紅顔知己開美容中心
送鋪予紅顔知己開美容中心 家人早前在報章刊登追思文,然而卻不如其他大家族一樣,刊出後輩名字。外界所知,波叔有兩段婚姻。鄧成波有五名兒子,長子鄧耀宗、次子鄧耀文及三子鄧耀輝為前妻所出,四子鄧耀邦和孻子鄧耀昇則是現任太太葉少萍所生。有指長子鄧耀宗曾協助父親打理地產生意,但已屆退休年齡;次子鄧耀文負責為父親店舖做外牆及改裝工程;三子鄧耀輝則創業開眼鏡店愛視美眼鏡和尊貴視力。至於四子鄧耀邦,早年於廣州讀中醫並取得博士學位,回港進軍零售,創立「民生Daily Manson」等超市。而大眾都認為波叔又疼愛「孻仔」。原來「孻仔」另有其人,據知波叔尚有一名約十多歲的兒子。

據説波叔在90年代,於酒樓認識上海姑娘徐玥,她現時約五十多歲,是兩間美容中心的老闆,間中亦有拍片講美容。口音雖然是譚仔阿姐,但外貌則保養得相當不錯。

徐玥於1994年,在尖沙咀廣東道創辦「艾卡美減肥美容中心」。翻查資料發現,波叔一開始是公司大股東,佔股八成,徐玥則佔兩成。其後徐玥成為大股東,持股99.9%至今。開業17年後,她再於鄰近的漢口道開分店,並得到波叔鼎力支持。本刊發現,該分店全層由波叔於06年以2,300萬買入,而他當時持股僅0.01%。徐玥不但成為了公司大老闆,更得到波叔鋪位,可見她深得波叔疼愛。職員表示,老闆不定時到總店看鋪。根據與波叔關係密切的地產鋪,所列出的家族物業清單顯示,目前漢口道分店屬「封盤」狀況,不供出售。
正室接掌美容中心分店鋪位
正室接掌美容中心分店鋪位 波叔以全資持有的公司「安耀國際」,於06年以2,300萬,買入漢口道麥仕維中心一樓全層,給徐玥經營美容中心分店。不過本刊發現,在波叔離世前兩日,原本由他做董事的「安耀國際」,突然改由鄧耀昇出任董事。其後在波叔離世當日,改為鄧少萍做董事,意味她已持有美容中心的分店鋪位。記者到分店視察,目前仍正常營業。

即使分店有機會凍過水,與波叔相處多年的徐玥,自然耳濡目染,曉得買鋪之道。她以名下公司的名義,掃入19個鋪位。另外她購入油麻地「御金·國峯」中層單位,及北角港運城、太古康怡花園作收租用。

除了擔任數個美容協會的名譽會長之外,她亦是香港青少年舞蹈總會永遠名譽會長。身為九龍婦女聯會的榮譽顧問,她亦出席過維穩活動,同場出席的有中聯辦九龍工作部副部長,以及梁振英夫人梁唐青儀。

記者到徐玥位於何文田的頂樓住所,單位無人應門,門口卻放了一束白色鮮花和點起蠟燭,相信是為了紀念波叔。門外和通往天台的樓梯,各自擺放一個放滿鞋的鞋櫃。而徐玥購入的天台亦擺放了數十個盆栽,整齊有序,還有一張長木檯和鞦韆,十分寫意。資料顯示,單位連天台及車位,是徐玥以公司名義,01年以800萬買入。
胞兄棄租十間超市、眼鏡鋪救亡
胞兄棄租十間超市、眼鏡鋪救亡 波叔財困,全家上下都要沽貨、減磅、幫手借錢救世。然而波叔給紅顔知己的5,000呎鋪位,暫時則封盤不賣。相反三哥和四哥的眼鏡鋪和超市分店,都要棄租並以優惠價售出。連同其他超市品牌,四哥一共放售九間超市分店,如油麻地美迪寧廣場,及觀塘駱駝漆工廈1期地鋪。今年上半年先後劈價賣出三間位於深水埗及旺角的自用鋪。資料顯示,旺角店上年才開張,月租達15萬元,上周劈價逾一千萬,以5,600萬沽出,惟此鋪被大新銀行鎖住,賣出後要先還債。至於60歲的三哥鄧耀輝,其中在旺角西洋菜街的「愛視美」分店,現叫價2,600萬求售。
為了處理波叔的財產,據知兩房將計劃組成一間公司,然而屬髮妻的二房佔大份,而日常運作則由大房二嫂鄧展英做代表,二房則由Stan代表,將波叔的資產,轉化為家族資產。不過,未知這是否兩房家庭成員一廂情願,據知波叔有立遺囑,他的取態才是最關鍵。
進取做酒店 溢價入股虛擬交易所
進取做酒店 溢價入股虛擬交易所 百億鋪王最後日子都在撲水,與他最疼錫的五子Stan不無關係。波叔對他疼愛有加,在他12歲的時候送去英國讀書。Stan畢業後又到加拿大攻讀碩士,十年前開始打理家族生意。一名認識Stan的鋪界老行尊說:「佢一路唔鍾意人地叫佢做鋪王個仔,唔想俾人話佢係收租佬。」Stan急於擺脫父親影子,自言要「決心成為變革型領袖」。由創辦婚禮公司、沾手共享辦公室、買起東海和海都酒家,到入主易通訊(8031)和松齡護老院(1989),開始百足咁多爪。重頭戲是申請改建成酒店,數年間豪掃市值百億元物業搞酒店,希望谷大上市。

據知,他們近年更涉足波幅甚大的虛擬貨幣。今年四月尾,波叔作為大股東的易通訊(8031)斥1,290萬,入股一間名為「VAX」的香港虛擬資產交易所公司,認購約10.85%股權。Stan全資持有的公司也持有VAX 4.31%股權。VAX主要提供數碼資產例如比特幣等的交易,今年四月尾申請虛擬資產交易平台牌照。然而,申請牌照後即遇上「幣災」,港府又加速收緊虛擬貨幣的挖礦與交易行為。規模較小的交易平台,難以符合擬議中的高資本要求和限制散戶參與等條件。事實上,VAX現時估值達1.3億元,但至今年3月底,資產值卻只有406.4萬港元,購入估值比賬面值有重大溢價。兩父子繼進軍酒店後,再次在股壇錯timing。
不甘只做「收租佬」
不甘只做「收租佬」 波叔八、九十年代發跡,全靠重組「死場」,將其裝修再以溢價租出。最得意之作,要數1991年以5,900萬元買入旺角電腦中心的前身「豪門酒樓」,再將其打造成人所皆知的旺角電腦中心。當年每月租金收入達280萬,回報高達八厘半。當年太古城一個兩房單位亦只是250萬,波叔單靠旺角電腦中心的租金,已經可以每月買一個太古城單位。

收租收到有過億身家,下一步就想上市。一次,波叔與銀行高層食飯,其中一人提出幫波叔上市。當時是1996年,銀行貸款利息高達八厘,但上市集資給小股東只要四、五厘。由於波叔的貸款銀碼大,認為幾厘息差額已經差好遠,故聽從銀行高層意見搞上市。波叔計劃逐步壯大公司的資產值,將旗下的成功地產上市。因此不停在市場中大手掃貨,如以4.9億元,買入旺角銀城廣場。他手上百多項鋪位,最高峰時期市值73億,貸款額達40元。

好景不常,一場金融風暴令資產插水,波叔負債高達40億元。已簽臨時合約落訂的成交高達20億元,單是訂金已超過3億。為甩身,他唯有不斷踢契,鄧成波當時不斷入稟法庭,以物業圖則不準確,或業權不清楚為由,要求與業主取消交易並取回訂金,但大部分都不成功,被殺訂的,至少有1.1億元。

最慘烈的損失,來自向東方紅買入的美孚新邨前永安百貨鋪址,當時作價3.3億元,鄧成波落訂4,000萬,後來他撻訂沒有完成交易,東方紅將物業以2.2億元轉售他人,波叔需償還1.1億元差額。周轉不靈唯有將大量物業二按給中銀套現,將貸款額推高至37億元,每月還款高達5,000多萬元。為了還債,逐步將物業沽出套現,2004年甚至連最愛的旺角電腦中心都要忍痛出售,以3.93億元,售予另一投資者大鴻輝,幫補還債。

十七年前,波叔憑住自己能力,終於力挽狂瀾,東山再起。然而今天,社運和疫症接連殺到,條條業務都燒正後欄。年屆86歲的波叔,再次出山打點一切,可惜未能改變劣勢,已撒手人寰。

撰文:張怡

攝錄:石鎬鳴、林金展、胡智堅
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