• 壹名經人|香港樓市失色 資金向外走|羅家聰

  • 發布日期:2021-05-01 09:00

 

其實住宅就沒什麼變化,不升這幾年就當它是跌,一些急著要套現、要賣的,那段時間他不「劈價」也很難賣出。現在有點像股市一樣,「水浸」之下跌不下去,但因太貴也升不了上去。股市通常是「浮下浮下」,調整不明顯,但又跌不夠,一段時間後又要調整。樓也有類似情況,橫行狀態持續時間長,已經有兩三年,這兩三年它沒怎麼跌、也沒怎麼升,情況有點像1970年後期,那時也是高通脹,樓價也高,貴到市民買不起,買不起時樓價其實需要跌,因為需求下降,但又沒有跌。

現在情況有點類似,這是週期性因素,但長線因素就需要看到底香港是否還是「香港」,香港其實變質得很明顯,現在不是一個國際城市的情況下,其實再在這裡賺大錢的機會不大,眼見很多人也移民、走資。會有一批新人代替,但新來的肯定會次一級,他們因認為香港現狀比他們好,才會過來,但自覺自己比香港好,例如深圳,廣州的人其實不會來港。一些相對二三四線的人才會來,香港人的質素就會下跌。香港的質素是建基於人,香港人高質素才會有高樓價,當不是國際城市時,其實很難合理化一個高樓價。除了都市外,很多地方其實人口不會長期如此稠密、不夠地又不夠樓,絕大部份地方也是足夠的,其實香港也是足夠的,計户口、計單位的話是足夠的,但人買了超過一間去投機、希望升值。但長遠來說沒有表現,大家就會退、會「換馬」,近年持香港樓其實沒什麼表現,美國樓最新樓價按年升雙位數字,英國也是,大家看到香港沒表現就慢慢會把錢移到其他地方。

現在香港租金回報率其實很低,大家要接受一創新低的回報,大概一點幾厘,甚至一厘,就算買十年長期債卷的回報也有一至兩厘,更沒有風險。租樓一厘回報的帳面回報,還未扣除差餉、管理費等等,分分鐘租不出要蝕錢,考慮這些因素後,現在持有物業的也是投機心態,投機就需要看價位,但問題是價位沒有升,現在聲稱會升一兩成的是樓盤經記和代理,但實際上又是不是?如果樓價這些容易就升一兩成,經濟增長也應該很大,但現在又像不像,大家也心中有數。

在外圍表現似乎更好的情況下,有錢投機的人也很可以會想到外面。並不是說看得很淡。但如果普遍做生意的商業樓、鋪位、辦公室都跌,證明了這裡很難賺錢,難賺錢的情況下住宅是否又能維持撐著如此水平,是否真的要賺錢很難、鋪價跌一大半、辦公室租金以雙位數下跌,人們都會繼續湧入香港,死也要住在這裡?這已經是一個常識問題。



作者簡介:

羅家聰

有「末日博士」之稱、交通銀行前首席經濟師

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