• 旺角之死|西洋菜南街沽鋪潮 大業主鄧鉅明領軍先劈4億 震散MK

  • 發布日期:2021-04-29 07:00

 

旺角一向是行街睇戲食飯的好地方。最風光的時候街道可謂人山人海,擠滿一眾「MK仔女」、街頭表演者和水貨客。就算關閉行人專用區,人們對旺角的熱情亦從未減退。直到疫情開始,這地方人流開始變得疏落,加上政府的防疫措施,令一眾消遣場所民不聊生,紛紛關閉或者提早關門,嚴重打擊該區市道。

去年年底旺角先達廣場一帶已淪為死城,轉眼間,此慘況已蔓延至旺角的核心 — 西洋菜南街。以往燈火通明的街道,現時「拍烏繩」,有大量吉鋪、招租或招售的廣告,氣氛格外冷清。戴德梁行於上周發表的2020年亞太區《主要大街》報告中顯示,西洋菜街的排名已由2019年的全球第十位降至現時亞太區第十三位。此報告以每月呎租高低決定排名,區內零售租金去年每月呎租下跌三成多至367元。

不少人均認為,旺角已風光不再。一群早年買落舖位投資收租的業主們都已經頂不住,要劈租同劈價放盤。其中曾被指欠租的太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明更是首當其衝,本刊發現,其位於西洋菜街一個三層巨鋪位正在放售,售價更是一劈再劈,由12.6億高價劈至現時8.88億,更有經紀聲稱巨鋪售價可下試至7億元。記者曾聯絡到他,但他指不希望出面回應。「暫時因為行業灰色得太緊要,我唔鍾意講假話,又不想影響香港人對前景個觀感,所以唔想出聲住。」此外,亦有一群有租收的業主亦打算放棄旺角最黃金地段鋪位,現正默默劈價賣鋪。

太子鄧劈價賣鋪套現

太子鄧劈價賣鋪套現

縱橫商界近四十年,同時為鋪位投資者的鄧鉅明,是今次賣鋪潮的主角之一,事關他正以8.88億放售位於西洋業街的三層巨鋪位。眼光獨到的他,早於自由行當道的時期,在2009和2014年以公司名義分別用3.5億和2.2億,買入西洋菜街及山東街交界轉角位一個過萬呎的三連鋪位,成本合共5.7億元。範圍含蓋遠景大廈兩間地鋪、一個地下入口位及一至二樓全層,現時租客為賣錶的時間廊、連鎖店I.T.旗下的Izzue 和一間藥房。其中Izzue 早於1999年起租用遠景大廈一至二樓全層,為鄧的老租客。三連鋪位座落於十字路口旁,人流固然旺盛,據悉,全盛時期鋪位每月租金收入達到241萬。

他持貨近10年後,曾於2019年出價12.6億放售鋪位,如成功出售,帳面將賺近7億元,惟無人承接。怎料,當時已錯過了最佳放售的時機。事隔一年,肺炎肆虐令零售業大受打擊,其鋪位的租客做開自由行生意,而Izzue又是正被抵制的「藍店」,自然無一倖免。他見形勢不妙,於去年10月起再劈價三成,在市場叫價8.88億放售望盡快「甩手」,惟時至今天仍未賣出。

就此,本刊曾經聯絡鄧鉅明,不過他認為現時市道欠佳,不是評論市況及回應的好時機。「暫時因為行業灰色得太緊要,我唔鍾意講假話,又不想影響香港人對前景個觀感,所以唔想出聲住。」記者繼以買家身份向經紀查詢鋪位。對於8.88億能否議價,經紀聲稱「一定有得傾」,他提議可以先由7億起出價與業主商討,預計售價尚有下調的空間。「如果真係傾,你畀個7億頭佢開始傾,但如果你一下子畀8至9億,我覺得暫時又唔需要畀咁高。」而本次買賣條款是連租約,由於現租約將於本月底屆滿,他透露業主正與現有租客談續租。他指業主最初正與租客協議新租約用每月138萬元,但如以此租金大減價,必會影響鋪位售價,故鄧鉅明與租客現時正拉鋸中。

至於租客續租的可能性,記者曾向藥房詢間續租一事,店內職員拒絕回應。另一租客Izzue,記者曾到店內視察。進入店鋪時,有兩位職員充當「左右門神」於門口恭候光臨,店面相當冷清,完全沒有顧客,每走到一個角落都有職員,他們力銷記者開單,似乎生意慘淡。其母企I.T.將於本月底正式私有化,這間慘無人煙的Izzue能否續租,就要拭目以待。

事實上,鄧鉅明劈價放鋪套現的舉動是有跡可尋,據了解,鄧鉅明現時仍持有超約7個鋪位物業,其中兩個正在放售,包括於西洋菜南街與西環安達中心兩個巨鋪。他早於2019年7月和10月出價12.6億及4.38億放鋪,惟當時兩鋪都賣不走。

後來,他的鐘錶生意亦接踵而來出現端倪。去年五月,太子珠寶鐘錶曾經被入稟追討租金。入稟狀指,業主豪百有限公司與太子珠寶鐘錶有限公司自2012年起簽下6年長租約,其後於2018年再續租三年,月租金為312萬。由於太子珠寶鐘錶去年四月起欠租,連同之前欠款的利息,共涉資逾501萬。他去年曾在一個專訪中表示,鐘錶行業最輝煌的時期已過去,需要轉型至中價市場求生。鐘錶生意大不如前,加上旗下鋪位租客生意受挫,租金收入無法得到保證,在雙重打擊之下,現時願意減價賣鋪套現也是無可厚非。
旺角最核心地段終失守

旺角最核心地段終失守

大業主要放售套現,一眾小業主也「跟風」。在旺角貴為一線區域的山東街及鼓油街,除了鄧鉅明,也有數位持貨廿年以上的老業主欲放鋪。其中四間鋪分佈於山東街,一間鋪位於鼓油街,不過部分鋪位就算一劈再劈,也是處於有價無市的境況,只有個別鋪位「企硬」從未減價。

位於鼓油街及西洋菜街交界的旺角廣場,一個9038呎巨鋪位,近日正以3.2億元放售當中。鋪位共有三層,包括地下350呎鋪面及1至2樓全層。業主Right Perfect Limited 為一間投資顧問公司,於1994年以8780萬買入鋪位,持貨至今27年。2018年時曾有買家出價5億欲買鋪,不過當時業主無動於衷。直至近日,業主終要劈價36%放盤。以往鋪位曾出租予連鎖薄餅店Pizza Hut ,現租客為百老匯電器,租約至4月底為止。原租約每月租金122萬,據悉現正商討以每月租金75萬元續約。對於議價空間,經紀表示數年前曾有潛在買家以高價買鋪,今次叫價已經大打折扣,而且是銀行最近的估價,預計已接近底價,能議價的空間不大。「佢呢個價錢已經係低左,幾年前曾賣到5億,只是業主不接受。依家價錢已經低了4成左右。」

與鄧鉅明鋪有一條馬路之隔,同樣位於西洋菜街與山東街交界的星際城市,有三個鋪位正在放售。一位業主正叫價3億元放售星際城市地庫全層8000平方呎以及地下一個面向西洋菜街近2000平方呎的鋪位。租客為惠康超級市場,後者為時裝品牌6ixty8ight。據悉,早年業主分別於1996年和2004年利用兩間公司,以近1.6億買入兩個鋪位,持貨20多年後再放售。經紀指,業主已放盤一段時間,不過甚少有買家接洽。「都放咗喺市場好耐,有時真係冇客傾,驚價錢有啲咩變動。」至於議價空間上,他指3億是先前業主的出價,需要先確認買家身份才會進一步議價事宜。「業主曾經開過3億,有心買嘅話就再還價。」

同樣位於星際城市地下,面向西洋菜街的一個約830平方呎的鋪位,正以1.9億放售。業主Megamark Investment Limited於2007年以8280萬購入鋪位, 持貨21年。經紀表示,業主於2018年7月起放盤,當時曾叫價3.5億,不過一直無人承接。事實上,業主在去年年中曾再將售價劈至2.1億放售,最終再劈至1.9億現價放售。因此,當詢問能否再平時,經紀坦言現價已近乎底價。「業主議價空間不太強,我睇佢最多減至1.8億。」另外經紀指出,此定價相比起其他二億或三億起價的鋪位,已不算太進取。鋪位_年曾長租予電訊供應商Smartone,Smartone結業後,因無人能負擔長約租金,故現正短租予NewBalance經營散貨場。經紀說業主不急放,但另一邊箱又指「如果賣出可以即刻叫現租客走」,略為自相矛看。

離最核心區域有一個街口之隔,同樣位於山東街的百祥大廈地下,也有一個780呎鋪位正叫價1.1億出售。業主Konhints Development Limited於1999年買入以1300萬購入兩連鋪,持貨至今22年。經紀指,鋪位於2018年年中起就以此價放售,惟時至今天仍有價無市。店鋪現租客為「運動家」,現時租金為19萬元,租約於下月結束,經紀透露現已有新租客租鋪。「市傳已經出租左,要再更新先知道。」他表示,業主認為現時疫情有緩和跡象,心態又樂觀一些,料議價空間較少。
潮特繼先達後成死城
潮特繼先達後成死城
一向人流旺盛的街鋪也抵擋不住疫情的摧殘,更莫說分佈在旺角各處的商場。去年年底,主要做手機炒賣,曾有「金雞蛋」之稱的先達廣場最先敵不過疫情變死城。當時鋪位成交價大跌近九成,以往值過千萬的鋪,被劈至只值百多萬。而本刊發現,位於西洋菜街末端的潮流特區也正步向先達的後塵。

位於登打士街,周大福集團旗下的潮流特區,店鋪分佈是地庫及樓上1至3樓。以往這裹是年輕一輩的聚腳點,場內日系商品、潮牌服飾、波鞋、海報應有盡有。只要是當季外國雜誌出現過的商品,也會在此處找得到,是名附其實的潮流區域。惟這裹早已今非昔比,被區內擁有相似定位的商場逐漸取代,加上疫情,可謂雪上加霜。

記者近日入內走一圈,保守估計場內有近半店鋪丟空,也只有零星顧客在逛街。地庫一層因為比較「就腳」而人流最多,此層有8成鋪位經營當中,唯獨離電梯較遠的一行,鋪位幾乎全吉。走上一至二樓,吉鋪數量隨之增加,幾乎每行幾步就有一間。記者打算走上三樓之際,發現此樓層已經封閉,通往該層的電梯口亦拉起鐵閘封鎖,兩條電梯間亦貼有為三樓全層招租的告示。告示上表明希望招攬從事零售、展銷及做客戶服務中心的商家租用。經翻查資料,商場三樓在去年年底起已逐步封閉。
年輕一輩不再是常客
年輕一輩不再是常客
面對死氣沉沉的旺角,不少市民承認已減少前來及消費。其中與家人到旺角消遣的李小姐,剛好到潮特換了隻錶。她主要到樓上消費,形容場內人跡罕至,「少左好多人,鋪頭好多依家都冇開。」她又到化妝品店購物,共消費約700元。她直言,現時只會趁工餘時間落旺角,平均每月一至兩次,不過就甚少消費。「平時可能唔洗翻工既話,一個月會來一至兩次。都會行下既,不過就少買野。」至於原因,她指自己消費習慣已轉變。「現在網購店都有好多,我都會網購。」對於旺角整體感覺,她認為現時比以前冷清。「以前可能去到12點都仲有好多人在條街上。但可能依家9點鐘打後已經係鋪頭閂晒,人都唔出黎行街咁樣。」不過旺角依然有無可取替的地方。「我地香港人成日黎既個種感情或者回憶都仍然在,不過或多或少都會有轉變。」她希望旺角重光之後不要太商業化,因為受眾始終是年青人。

至於剛好行經旺角的張先生表示,現時已不會專登落旺角,亦感嘆購物選擇已不及從前。「有野買先會落黎,相對黎講以前真係多野買,不過而家舖頭都閂得越來越多。」他認為另一個核心原因是旺角的物價提升。「價錢都比以前貴啲,以前後生嘅年代,旺中有好多平嘢買但而家這些鋪都執左。」他又指出,旺角已經「冇咁旺」,現時疫情少了可以讓大班朋友出外的機會。「而家有疫情,冇咁多人會聚集或者平時一班人出嚟都會變咗剩返兩三個一齊出。」對於旺角未來應如何復甦,他認為如重開娛樂嘅設施,旺角可以回復興旺。「以前瓊華嗰邊可能就有貼紙相,籃球機,可能開這類店就會吸引返多啲人。而家Neway又真係可能執笠,可能開多啲呢啲娛樂嘅設施可能會好啲。」
鋪市復甦年期為五年
鋪市復甦年期為五年 資深投資者李根興表示,西洋菜街在旺角是最受零售業寒冬影響的地方,現時旺角西洋菜街、山東街的價值相比高峰期時已跌一半。他指,按照近期真實成交,現時區內租值的跌幅比售價跌幅還要多。「真係成交買賣,跌咗大約三至四成,租值就跌多好多,五至六成左右。」他指出,現時於市場放售鋪位的人,都是持貨多年的業主。「對於佢哋來講,鋪位賣1億,甚至其他價錢都冇所謂,因為佢買返嚟嘅成本係幾十萬。」他補充,現時部分賣鋪的人,或因自身生意周轉不靈而需要拋鋪套現。不過他認為有價也未必有市,「依家呢個時候,核心區之中嘅核心,根本叫做冇一個市價。你話平咩,又冇人肯賣出黎,你話貴咩,又冇人比較。反而真係最核心嘅位最近成交,都係講緊幾千萬嘅舖頭仔。」他透露最近波鞋街有一宗成交,涉資8600萬元,惟回報只有約一厘,與差餉物業估價對旺角估計的2.6至2.7厘回報大相逕庭。

對於太子鄧的鋪位,李根興認為現時不會有人願意花8.88億買這鋪位。「如果你用翻之前個租值241萬去計,有3.3厘回報,不過今時今日個個都會來劈價。問題是個銀碼大,不是你說平就有人要。」他認為,以現時只有1厘多回報6億半是合理價。至於其鋪位能否續租約,他表示現時有人拿得出138萬租金已經夠困難,「睇返個行頭係做啲咩,如果你本身個舖頭係做緊零售,佢影響得最犀利。」李根興指出,與高峰期租金只減一萬,除非連帶一些附帶條件,否則不可能有人續租。「唯一嘅方法就同佢講續租啦,續租三年,未來嗰兩年半我都免遭俾你,變咗來講年半都免租咁即係等於話續租240萬,實際收120萬。」

李根興預計,旺角整體將會於五年後才回復正常水平,由於疫情關係,市民減少外出,根據需求轉變,以及近日多人出來創業,他認為將來旺角會有多一些新鮮食材店舖、食肆及散貸場。



撰文:財經組

攝錄:林金展、胡智堅
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