• 趁BNO移英高峰期推售|新地郭氏50億英國打造英版珀麗灣 屋苑feel力銷港客

  • 發布日期:2021-04-28 07:00

 

香港政府早前提出修訂《入境條例》,今年8月1日起或可以禁止港人出入境,令到欲持BNO離境人士人心惶惶,欲盡快離開香港。有發展商更睇中近月是香港人移民到英國的高峰期,借BNO宣傳旗下樓盤。

其中一個,正是位於倫敦ZONE3的新發展區倫敦東部Leamouth半島的Goodluck Hope樓花項目﹐有近800伙在香港銷售。今年四月底,位於金鐘萬豪酒店售樓處人頭湧湧,即場成交的買家亦不少,事關發展商正是香港老牌發展商、新地郭氏家族的私人投資。

身為全國政協委員的新地主席郭炳聯曾在今年2月表態稱,愛國者掌香港管治權,香港才能長治久安。口講愛國,但身體最誠實,郭氏家族卻在英國發展這個涉資50億港元項目,由新地主席郭炳聯親自拍板。雖然是私人投資,找來外判地產經紀銷售,但現場仍見新地職員監場,十分緊張。

英國珀麗灣

英國珀麗灣

郭氏家族基金(KFI)夥拍英國地產巨頭Ballymore,同樣是家族式經營的發展商,由Mulryan家族控制,專門發展英國及愛爾蘭住宅項目。今次與郭氏攜手推售的東倫敦半島項目Goodluck Hope最後兩期樓花,入場費為43萬英鎊。代理樓盤的網站更以BNO移民潮為賣點。記者以買家身份到場了解,宴會廳數十張枱幾乎座無虛席。一有成交,經紀就會於場內高呼廣播,每隔二十分鐘左右,就聽到又有一枱成交,銳意營造一種「有買趁手」的氣氛。

項目佔地面積約29萬平方呎,等同4個香港大球場,週末推出的是最後兩期Castalia和Estrella共61伙,樓價由43萬鎊至126.5萬鎊不等,平均呎價950鎊,涵蓋開放式至3房單位,實用面積由419至1,475方呎。項目首兩期現已落成並陸續入伙,其餘將於明年第三季前竣工。

倫敦臨河住宅是項目一大亮點,鄰近泰晤士河畔,對岸是香港投資者鍾情的金絲雀碼頭,但樓盤位於Zone 3,距離最近的地鐵站是Canning Town Station,步行都需時13分鐘,相隔2個站就是金絲雀碼,約5分鐘車程。另外亦可乘搭明年落成的uber boat到其他地區,聲稱10分鐘即可到達金絲雀碼頭。

今次經紀人之一為Asia Bankers Club,老闆Kingston Lai更親自出馬介紹,稱樓盤累沽逾7成,更在會上大讚特讚:「成個倫敦,最好嘅項目就係呢個。」「買咗一定賺。」「風水都好好㗎!」屋苑加入港式私人會所元素,如健身室、游泳池、小型影院、休憩場所等,宣稱同區絕無僅有,又多次形容Goodluck Hope彷如香港太古城和數碼港。不過,由於樓盤位於海岸邊,交通不算最便利,發展商會邀請不少餐廳、小店進駐,每個單位更會配給兩個單位車,感覺比較Chill,記者覺得其實樓盤更似馬灣的珀麗灣。
只得4%折扣 租金回報4%

只得4%折扣 租金回報4%

對比同區同類單位二手樓叫價大約40萬鎊至50萬鎊,Goodluck Hope出價算貼地。不過要留意其他成本開支,例如:每年管理費為樓價0.6%,即2,600鎊起;傢俬另收取5,000至1萬鎊,一個車位索價3萬鎊,而且82.5萬鎊或以上業主才有資格買。這些支出或影響租金回報,雖然會上強調屋苑鄰近商業區,不愁無租客,並舉例指一房單位可租19,600港元,普遍有4.5厘回報,但記者上英國放租網Rightmove比較,已收樓的單位,要叫租15,000至17,000港元,扣除上述成本,加上租金收入稅,回報或低過4厘。

促銷技倆耍家的新地,曾經創先河推出「按凸」方案。雖然該英國項目沒有推出驚人按揭計畫,但就以5%起首期優惠吸客,簽約後28日內僅交5%即可上會;半年後再付5%;然後等收樓再繳付尾數。以最平一房單位43萬鎊為例,假設按盡7成,還款期25年,年利率3.5%,每月供款約1,300鎊。由於趕不受印花稅假期前交樓,故發展商提供4%折扣優惠。
新地原班人馬 換湯不換藥
新地原班人馬 換湯不換藥
與郭氏家族基金合作的發展商Ballymore雖然並非上市公司,但已有40年歷史,針對投資收租客;他與郭氏家族基金在2016年成立英國註冊公司Leamouth General Partner Limited,以合營公司形式合作發展項目,各佔一半股權,郭炳聯次子郭基泓和新地重臣雷霆為現任董事之一,而郭炳聯更曾為公司重要控股人,基本上由新地人馬打骰。

中介多次打著郭氏家族旗號宣傳樓盤,宣稱具信心保證,在場更有新地代表坐鎮。記者向新地一名助理董事詢問郭氏家族基金和新地於樓盤的角色,他透露基於業務因素,新地欲專注香港市場,「我哋想同新鴻基listco(上市公司) 分開,因為始終唔想將外國嘅嘢,影響到listco嗰部分。」他坦言,礙於郭氏家族基金規模有限,實際上依然由新地團隊在幕後發功,擔當「Monitor」角色,「我哋畀一個consultant service fee畀新鴻基嘅team,去幫我哋做嘢,因為老闆呢個family office team係講緊得10個人,我哋乜都知知哋,但要落手落腳去做,就要靠新鴻基嗰千幾位同事做。我哋就搵咗香港雷霆個sales team,去liaise啲agent周圍睇。」

煞停地盤 待市旺再出擊
煞停地盤 待市旺再出擊
其實這一招早於2014年已經使出過,郭氏與英國上市發展商Capital & Counties Properties Plc(Capco)開設合營公司Lillie Square LP,斥資逾10億英鎊打造當地頭砲項目Lillie Square,樓盤位於西倫敦Zone 1黃金地段,靠近Earls Court地鐵站,涉及808伙,入場費高達80萬英鎊,遠高Goodluck Hope近一倍。

不過本刊發現有集團投資者入市後大蝕,前稱民生珠寶的錢唐控股(1466),在2018年與投資基金Orient Capital Opportunity Fund SPC訂立認購協議,集團將注資7,600萬港元認購該基金部分股份,其投資目標正正是Lillie Square旗下49個公寓單位及31個車位。但錢唐控股投資近一半後疑似打退堂鼓,就其去年業績披露,餘下部分3,400萬元不時被催繳,更透露投資受累於市場低迷及英國脫歐,去年已蝕逾3千萬元,意味單位銷情遠遜預期。

投資者損手「縮沙」,助理董事直言Lillie Square暫時停工,「因為老闆覺得個market唔好,你知新鴻基佢好想賺多啲,個市好啲先至賣,覺得遲啲個價會升返啲先肯起。我哋其實同香港一樣,老闆自己私人心理,覺得啲地會升,咁都hold住啲地唔郁住。」

在疫情WFH影響下,郭氏暫時退守高級地段Zone 1,積極向東倫敦進攻,與當年香港九七金融風暴一樣,把部份地盤停工的策略一致。近期除了Goodluck Hope,在倫敦東面Isle of Dogs有另一個樓盤Millharbour Quarter,預計合共推出逾2,400伙,曾被外媒喻為「有香港特色的垂直屋邨」,可見郭氏在倫敦的部署及野心。

錢向大灣區 食兩家茶禮
錢向大灣區 食兩家茶禮 近期新地減少在港投地,目前推出的項目都是數年前所投的土地,例如:沙田半山的瓏珀山一期、屯門御海灣二期,現在陸續開始「收成」並入帳。而集團主要的增長動力,正是來自內地的投資物業,翻查新地最近的中期業績,截至去年底止的六個月,內地物業銷售收入升幅跑贏香港,按年升127%至34.8億元,當中大部分項目均處於一線城市,如上海的「天薈一期」;南京的「南京國金中心二期」;佛山的「瀧景第三期」等。業績補充指未來四年新項目內地總樓面面積將會由目前的約1500萬呎大幅增加至超過2500萬呎。

重視內地業務的新地「表忠」在所難免,郭炳聯曾在2月公佈業績後指,支持和擁護港澳辦主任夏寶龍表明「愛國者治港」是「一國兩制」方針的應有之義和核心要義。他又稱香港的管治權只有牢牢掌握在愛國者手裡,才能為香港的長治久安和繁榮穩定提供重要基礎和保障。然而,另一邊廂卻在港大賣英國樓,忠誠度惹人懷疑。



撰文:財經組

攝影:攝錄組

剪接:剪接組

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