• 過年後套股換樓 輸多贏少|林本利

  • 發布日期:2021-04-25 12:00
  • 過年後套股換樓  輸多贏少|林本利

 

農曆年過後,本地樓市交投暢旺,樓價穩步上升。中原指數由今年1月的低位175點回升至近月的181點,升幅3-4%。市場人士說因年初股市大升,恒指一度升穿31,000點,加上預算案宣布上調股票印花稅,不少投資者決定沽出股票套現,套股換樓,把資金用作買樓,推動樓價上升。

事實上,自2018年1月恒指創出33,484點歷史新高後,過去4年都出現類似情況,就是年初股市上升帶動樓市,樓價由低位回升。但好景不常,到年中暑假期間,樓市便無以為繼,向下調整高達10%或以上。

2018年1月股市創新高時,中原指數約165點,之後半年恒指在30,000點上落,中原指數持續上升。到6月中美正式爆發貿易戰,恒指在7月跌穿28,000點,中原指數在8月創出188.64點新高後見頂回落,到2019年1月跌至169.95點,平均回落約10%,個別地區跌幅接近20%。

到2019年初,股市又回升,到4月升上30,000點,之後又出現「套股換樓」現象,樓價節節上升,到6月中原指數再創出190.48點的歷史新高。之後出現反修例示威,暴力不斷升級,樓價又回落,到2020年1月中原指數跌至175點左右。到3月更因疫症蔓延,跌至174點,由歷史新高回落近9%。

去年初疫症來襲,股市急跌,恒指在3月底至21,139點,但樓市卻「免疫」,還緩緩上升,中原指數在7月升至接近182點。之後出現第三波及第四波疫情,中央又制定港區國安法,樓市才像洩了氣的氣球,中原指數慢慢回落至今年1月175點。

總結過去觀察,農曆前樓市相對淡靜,業主叫價能力較低,買家宜趁低入市,因過年後很大機會出現小陽春。因此筆者過去一直鼓勵那些未來10年仍會留在香港,有穩定收入的人,與其每月交租,不如買樓自住。特別現時供樓利率不過1厘多,利息又可扣稅,供樓始終勝過交租。只要住上十年八載,每年樓價跟隨通脹上升2-3%,藉着自住樓可按八成的槓桿效應,投資回報每年可以達到10%或以上。

至於買港樓投資,交易費用高昂,最多借五成,資金被綁,3年內出售要交辣稅;特別是買新樓用作出租就更加不適宜,不如投資外國樓,分散地緣風險。從過去幾年可見,樓市小陽春後往往又下跌,加上租金下調,又要交物業稅,日後還可能要多繳差餉,因此日後能夠在樓市中獲取合理利潤(每年賺8%)的機會很低。從傳媒報道可知,一些投資者在4年前2017年入市,甚至10年前2011年入市,買新樓收租,特別是買入假豪宅,離場時仍要損手。

由此可見,農曆前不入市,農曆年後樓市升溫時才套股換樓,已遲來一步,輸多贏少。特別是買樓要持有3年才不用繳交辣稅,今年暑假開始將有大量港人賣樓移民,用腳向政權投票,3年後樓市如何,是升是跌,又有誰可以說得準?

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