• 商廈大洗牌潮|港商離場 住天璽新港人20億連環掃兩幢 回報率不足兩厘

  • 發布日期:2021-04-26 07:00

 

肺炎肆虐香港超過一年,不論小市民或是投資者,都已慢慢消化疫情消息。加上政府於去年11月底就非住宅物業「撤辣」,變相令投資者目標變得更明確,加快出手。第一太平戴維斯近日發表最新報告,指本港首季工商物業成交宗數按季升1.2倍,其中成交金額達1億元或以上的大額買賣,總成交額錄約129億元。

本刊發現,不少投資者更是對準整幢工商廈物業來掃。有買家買入整幢物業後立即向城規會申請重建,甚為進取;亦有買家只是單純想收租,未有新計劃。其中就有名不經傳的新香港人,於今年初大舉以近20億元買入位於佐敦及觀塘的兩幢商廈,一度引起市場熱議。記者曾以租客身份到實地視察,發現這兩幢商廈勝在有一定原有租客及規模,出租率為7成,惟計及回報率分別僅是兩厘及1.8厘。在WFH大行其道下,業主更不惜降低觀塘辦公室呎租作招徠,但即使他日全數租出,回報率仍不足3厘,短期回報未算吸引。

同昌商業大廈兩地鋪一丟空

同昌商業大廈兩地鋪一丟空

翻查資料,用20億入市的背後買家名為陳瑜,根據其身份證開首字母相信是新香港人,現時報住九龍站天璽高層單位。陳瑜先在去年12月以奧達管理有限公司名義,斥資5.1億購入原由「鞋王」梁日昌持有的佐敦同昌商業大廈全幢。梁日昌於2004年以1.82億元買入大廈,據悉在兩年前開價10億元放盤,不過撞正中美貿易戰及肺炎殺到,市況轉淡因此一再降價,最後減價近半賣出,賺3.3億元。

同昌商業大廈位於彌敦道221號,位置方便。大廈樓高16層總樓面面積超過3.4萬呎,單位一梯兩伙,每伙面積超過1,000呎,另設兩地鋪。記者近日到現場視察,發現其中一個鋪位現正丟空,另一地鋪由化粧品店Sasa承租,每月租金為25萬,租約至今年11月屆滿。而樓上租客主要是時裝批發商,大多是租了超過十年的舊租戶。有商戶因為生意一般,由原先承租整層兩個單位,縮少規模至只租一伙:「疫情下都有減2,000幾蚊(租金),但佢隨時可以唔減,正常連埋管理費係3.8萬至3.9萬蚊(租金)。」

記者以租客身份向業主公司查詢,職員隨即引路介紹正丟空的單位。職員表示現時出租率大概為7成:「單位呎數1,050呎,開價33元一呎,但價錢可以再傾,睇你簽幾耐,或者會有其他位可以傾到免租期。」他指業主方針希望統一租戶類型,首選租戶仍是時裝批發商。

鄰近同類商廈有恒隆地產(0101)旗下的恒福商業中心,呎租目前與同昌商業大廈相約,樓齡雖比同昌高,但已完成翻新工程。而樓齡達35年的同昌商業大廈現外牆正在搭棚,職員透露:「上一手業主係一心打算賣盤,無咩做維修保養,我哋買返嚟後都發現有啲漏水問題,所以目前會先做翻新同埋換玻璃窗。」計及出租率及租金,同昌商業大廈現時回報率僅過2厘,並且要先付一大筆維修費用,短期回報稱不上和味。
SML Tower呎價低見16元招租

SML Tower呎價低見16元招租

陳瑜另一幢掃入的商廈,則十分新淨。陳瑜於今年1月以智博管理有限公司名義買入觀塘海濱道165號SML Tower全幢活化商廈,成交價14.42億元,呎價約9,600元。SML Tower前身是工業大廈,由SML集團在兩年前以8億買入,再投資2億元活化,今次易手賺約5億元。

SML Tower樓高19層,總樓面面積近15萬呎,一梯一伙,每層面積由7,000多呎至1萬呎不等,優品360(2360)辦公室亦設於此。觀塘商廈眾多,大廈各有質素。以創紀五期為例,該處呎租普遍為38至40元;位於鴻圖道屬寫字樓的俊匯中心,呎租最平為18元。SML Tower現時出租率約7成,有5個單位正在招租,呎租約20元。

地產經紀表示SML Tower賣點是位於海濱道,最近海旁,而且一梯一伙裝修變化大,有需要亦可要求放工後鎖lift,他指:「坦白講業主預咗你會還價,亦都會提供免租期畀你裝修,計返你預有10至20%嘅(議價)空間。」變相呎租最低可達16元。本刊翻查SML Tower部分現時租約,月租由15萬至17.2萬元不等,有單位將於今年年尾完約。以現時出租情況計算,SML Tower回報率約1.8厘。
本地及外資財團同出手
本地及外資財團同出手
中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,今年第一季總有29宗過億元的工商物業交易,比平常季度只有13、14宗有明顯增加。「以往旺市都很少有業主放盤(全幢物業),呢段時間可能因為唔同原因,所以先有業主放賣,因此都吸引咗投資者、基金公司及財團等去買成幢物業。」

潘志明以同昌商業大廈為例:「佢買入時係香港樓市較低迷嘅時間,呢段時間買,買入回報一定係低的,低回報先用到低價錢買入,所以好多投資者都趁呢個時候租金水平低,增加同業主談判(價錢)嘅籌碼。」他指投資者大多是看好物業升值及未來租金升幅前景較多,而全幢的工業大廈的吸引力更為高,「減辣唔算最大因素,工業大廈全幢可塑性高,有活化工廈新政策,另有政府最新推出補地價標準金額先導計劃,簡化咗補地價流程同縮短咗傾談時間,甚至有部分地區變咗有標準金額,會較易計算。」

事實上,今年1月時長沙灣青山道恆發工業大廈全幢就以9.65億元易手,根據新買家峰顯有限公司資料,背後有新加坡公司為股東。而新業主隨即向城規會申請重建發展樓高27層的新型工廈,並計劃放寬地積比率至14.4倍。上星期,英皇國際(163)也最新以5.08億元售出觀塘鴻圖道82號全幢工廈,獲利2.53億元,據知新買家是主要從事投資行業。世邦魏理仕最新透露,獲葉氏化工(408)委託,以招標形式放售其旗下粉嶺業暢街13號葉氏化工大廈,相信工商大廈買賣氣氛將會持續熾熱。

撰文:財經組

拍攝:財經組
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