• 半層樓風雲 | 700呎半契樓業主被開價130賤賣寧死守 | 另一半業主:無協商的必要

  • 發布日期:2021-04-06 07:00

 

彌敦道,舊樓林立,譜出一個又一個傳奇故事。這條大街上,一座名為百樂大廈的唐樓裹,一個業主捍衛自己那只有半個的單位,搞至雞犬不寧。

一切由三十多年前說起。現已年過四十的王小姐,在1989年和母親合資89萬買入百樂大廈一個七百呎的單位。擁有一層樓,以為從此安居樂業。不過,自母親去世後,其半份業權由父親繼承。兩父女關係不好,甚少聯絡。直至19年年初,父親以144萬的低價將其業權賣給新業主,令王小姐的安居樂業夢碎。

19年,新業主黃先生曾開出賤價130萬向王小姐提出收購她那半層樓,但價錢太低她寧願留來自用。她一心打算各自佔有自己半個單位,就得以平息事件。她指不過,在居住期間已不時收到電話騷擾要求她賣出,但她一直忍。

甚料一天,新業主黃生訴諸法律﹐以《劃分條例》要求把單位強制出售。不太懂法律的王小姐,無請律師,自辯之下,最終輸掉官司,現在需要以不少於504萬於市場出售單位。王小姐心痛說:「我住在我既地方,你點解告我上庭姐? 我都唔想理你d野,咁你買左一半,你咪住你一半,點解要告我上庭。」她直言事情令她壓力很大,即使取回售樓後的二百多萬,根本難在市場找回同類單位,令她擔心日後無屋住,「賣左樓既錢好快用完,用完我再申請政府樓嗎? 你叫我搬去邊度?」

近年,不少投資者會貪入場費平,而選擇買半契樓,因放租回報相當可觀。不過,原來若業主們無法達成共識的話,鬧上法庭的話,隨時一拍兩散。本刊找來半契樓資深投資者,有兇宅大王之稱的伍冠流為王小姐「半層樓風雲」把脈。

賤價買業權 再入稟申請賣樓分錢

賤價買業權 再入稟申請賣樓分錢

記者走進王小姐的半層樓單位,是一個早已「一劏五」的單位,王小姐就住在最末端,面向彌敦道大約200呎的套房內。她解釋,以往母親尚在生時,她們曾把單位改作賓館,出租予遊客。不過,直至九十年代後期,已經無再做,單位一時自用,一時出租。

直至母親2007去世,一齊就風雲變。根據她早年立下的遺囑,其業權全數由丈夫、即王小姐爸爸繼承。王父決定將單位出租,王小姐也沒有理會,「我從來沒有過問,因為這些錢可讓已退休的父親過活。」幾年後,王父另組家庭,大家更減少來往。「我沒有過問佢既野,佢肯講我都唔想問。」一向沒有理會單位的她,於2014年因工傷失去工作能力後,以「等錢洗」為由曾向父親要求獲分租金,她聲稱,父親不願作出讓步,態度十分強硬。「父親好惡,有佢講冇人講,嬲起上黎好似想殺左我咁。」令兩人關係陷入疆局。

然而單位業權於2019年起了變化,王父自行將其業權以144萬變賣了給位姓黃的陌生人,即意味單位業權由王小姐與黃先生平分。她質疑父親出售單位的真確性,「點解賣144萬可以攞晒成個物業? 我細佬話,我有一半業權,就應堅持住在單位內。」於是她搬進單位,期間發現門被嚴重毀壞。她指出,黃生買入單位後,透過律師信向她交涉,希望以約130萬收購剩低業權,令她堅感到受辱,並稱當年整個物業估值為660萬,認為物業要以此價錢出售是低得離譜。其後又指控有人多次打電話和上門騷擾自己:「有個姓李既人上黎,都有十幾次,仲拍埋片」。

因協調不果,新業主更入稟控告她法院申請將單位出售。不過,對於問到法律上的問題,她直言對法律一概不知,三次申請法律援助也是失敗告終,最終要自辯。講到上庭經過,她十分激動。「寄律師信比我,又要上庭,唔知真定假,但又話判左我輸。」並指控一群「識玩法律」的人合謀欺負她這個「小市民」。根據判決,現時物業被法庭頒令出售,王小姐需要交出單位物業須以不低於504萬在公開市場拍賣,法院可以允許法院中認為與房地產有關的任何人以其認為合理的條件競標,或以不低於630萬在私人市場銷售。她指不接受判決,並透露現時正入稟法院申請延期封樓,希望能一直住在單位。

王小姐當初不想賣單位,是希望已退休的父親能出租單位,賺取收入。不過,因工傷失去工作能力後,單位對她來說就變得重要。「留翻個單位自己住,將來不知同仔女是否合拍,他們結婚後也不一定跟我住,諗住老左自己住有個安樂蝸。

如單位最終只可出售,她表示已無處可去,只可以另找地方租住。「你叫我搬去同個仔住,是沒有可能的事。我可以租地方住,不過已無法再租到像此單位那樣大的地方。」後來她說,「啲錢唔夠過生活,好快就會用晒」,表明除非政府為她安排居所,否則決不會出售。
新業主:「無協商的必要」

新業主:「無協商的必要」

新業主黃先生為多間私人公司的董事,自數十年前已有物業賣買經驗。記者找他回認王小姐的指控,他全盤否認。他表示,今次是首次購買半契樓,重申自己是透過正當途徑購買。以他所知,當時王父透過地產公司放盤時沒有連契約,故甚少人夠膽接手。他直言,考慮購買時有小心了解物業背景。「我開頭都有好小心,了解整個背景,睇下有冇特別問題,之後發現他們父女不和。」他認為因兩人不和,而突然將半份業權出售的理由算合理,因此在2019年年初與王父議價後,以144萬購入業權。據他了解,王小姐對年紀大的王父不孝,故王父才決定把自己半個單位出售。

對於王小姐的指控,他重申自己無派人進入單位。「由始至終我都冇上過呢個單位望過,我只靠圖則睇。」他反指王小姐騷擾他,「她時常致電我並以粗言穢語騷擾,佢冇證冇據,但我有錄音架。」至於門被破壞一事,他稱與他無關,是單位從前的租務糾紛所,同時指出,王小姐才是收取全數租金收入的一方。「我知道佢地曾經有過租務糾紛,同埋聽佢父親講,單位既租金冇分過比佢老豆。」他認為王小姐如有需要可以報警:「佢從來都冇做過呢樣野,又冇警察黎搵過我。」

由於判決已定,出售物業是現階段的唯一方向,對於會否設法價錢推高出售,達到雙赢

,黃先生表示歡迎。「因為是大家財產,所以冇問題,不過要有買家先得,而且程序都未去到呢一步。」事實上,黃先生在判決後已獲法庭批准將單位清空,王小姐一方也曾提供文件確認此事。而對於王小姐不搬走,打算死守單位,黃先生表明法庭已經有判決,對方必須交出物業是事實,認為已無協商的必要。「我何需同佢講? 佢都知道結果。」
「凶宅大王」把脈
「凶宅大王」把脈
就此爭議,本刊請到有「凶宅大王」之稱的半契樓專家伍冠流到單位,為王小姐把脈。他坦言,自己也曾經如王小姐一樣,曾成為被迫買的一方。他憶述,於2014年時買了單位三分之一業權,一直持有業權。數年後,另外兩位業權持與他聯絡,最終三個人集齊業權出售達到三赢。他表示,自己交易前會做足功課,了解業主背景,但通常不會強求。「肯就買,不肯就放棄,唯有耐心地搵目標和等待。我會上門撳鐘去傾,單憑其態度都可以了解一些。」他表示平均十宗也會有一至兩宗談得成。

伍冠流指從王小姐單位客觀條件而言,單位值得投資。「雖然樓齡目測有50多年,不過勝在單短地理位置好,而且單位內間開幾間房,可以出租比人,好值得投資。」根據王小姐的描述,他認為另一位業主當初提議以約130萬買入王小姐一方業權,於她而言極為不利,認為業權的售價可以更高。「業權如果於交吉的情況之下交易,實際可值以9折出售。」即假如當時市價650萬,王小姐應以292萬出售自己的本份契。

經過與王小姐對談,他認為事件對她很不利,在賣買談判上已經「蝕左道氣」,例如一早已預留單位給新業主使用,表面看已是讓步的行為。若果王小姐希望爭取權益,他建議必須認真聘請律師幫忙,又指「借十萬八萬請律師也是值得」。
業權不全物業 都有被「強拍」的風險
業權不全物業 都有被「強拍」的風險

鍾卓成律師表示,有條例容許半契樓業主入稟申請將單位拍賣。他指出,分層大廈內的物業難以像地皮般實際地分割,故共有物業的持有人都可以引用呢個條例,以獲得公平分配。「香港有《劃分條例》,這是針對共有物業,其原則上是有「分割」作用。因此,當單位沒有實際的分割,共有物業的持有人都可以引用呢個條例」。以他的經驗而言,以往的案例通常都是兩個共有人無法達成共識,有一個想賣(控方),有一個不想賣(被告)。而上法庭後的結局也是如出一轍,就是要將單位出售,而他相信判決對雙方都公平。「分唔到樓就分錢,之後再買心宜物業或將錢自用,這是相對公平的決定」。

他指出,不想賣的一方有權抗辯和向法官求情。「根據法例,除非他/她能夠讓法庭信納在單位被拍賣後,會令其陷入非常嚴重的困境,就可能有例外」。不過,他直言要抗辯成功好困難,又解釋「買完可以分錢又怎會『困苦』呢」。他補充,通常以共有方式買物業的也是雙方有某種關係,例如親屬及合作夥伴關係,甚少會出現共有人互不相識的情況,但也不至於罕有。

鍾卓成相信,買半契樓樓的人不是一般買家, 一定是精於此道的人,因此他提醒,但凡不是買全份業權的物業的業主,都要預計日後物業有被入稟拍賣的可能性。

就兩位專家的意見及法律詮釋,王小姐指接納伍冠流的意見,將會再次申請法援去聘請律師,不過不敢肯定律師能否真正幫助她。「贏嘅機會有幾多我唔知。我要見多個律師,了解我可以喺法庭做到什麼才可定論」。不過,即使王小姐已了解本港有《劃分條例》容許半契樓業主入稟申請將單位拍賣,她仍覺得該條例存有灰色地帶,令自己權利被剝削,認為是不可接受。



撰文:財經組

攝影:攝影組

剪接:剪接組

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