• 香港土改運動|尚方寶劍斬 長實恒地錦上路20億靚地被速收 鬥地主響第一槍

  • 發布日期:2021-04-01 07:00

 

韓正一句:香港住屋問題要解決。言猶在耳,行動隨即開始。

繼在新界打滾多年,甚是吃得開的「村屋大王」王光榮,連同其次子等共二十四人被廉署以涉嫌套丁拘捕,鄉紳們與發展商人人自危,敢怒而不敢言。

政府再急不及待向錯綜複雜的新界土地出手,使出《收回土地條例》這把尚方寶劍收地,於三月初刊憲,限時在今年六月之前,將西鐵錦上路站附近的108幅總面積約12.3公頃的私地收為官地,將要動工興建8,100個公屋單位。

「鬥地主」第一槍,指向的正是恒地(12)及長實(1113)。本刊抽查部分地契發現,恒地及長實的相關公司或人士早於十多年前密密以平均200至300元收地,囤積土地至今逾十五年,而當地村民更向本刊透露恒地當年收地的盤算。然而,正當錦上路發展得如火如荼,農地隨時變金蛋之際,政府卻「開刀」搶地。

諷刺的是,曾經憂慮引用《收回土地條例》會引起發展商反彈的林鄭月娥,「今天的我打倒昨天的我」,直言要靠尚方寶劍收回目標約700公頃的私人土地,整個建制派亦隨即放出風聲,行使公權收地陸續有來。

錦上路成未來重要樞紐

錦上路成未來重要樞紐

是次收回的三大幅土地位置鄰近西鐵錦上路站(下圖中1、6及4a號用地),在「錦田南發展計劃」中預留用作發展公營房屋。地政總署突然於3月初刊憲,以《收回土地條例》及《道路(工程、使用及補償)條例》張貼收回土地公告,限於張貼後三個月,即2021年6月5日歸還政府所有。本刊記者到現場視察,地政總署早已派人於相關的農田及民居貼滿公告,不過賠償方案仍未有蹤影。

將要興建公屋的三個地段極靚,與西鐵錦上路站不過約五分鐘的步行距離,附近是連接港島及元朗的3號幹線,而將來港鐵北環線落成,更添升值潛力,自然吸引發展商一早入場。2017年,信和、嘉華及中國海外合組的財團就以83.3億元向港鐵投得錦上路站住宅項目,地皮可建樓面面積達123萬多呎,每呎地價達6,735元,信和透露將會興建約2,200個單位。現場所見,樓盤現正施工,消息指最快可於今年內推出樓花,市場預計每呎可賣15,000元至20,000元,最理想可套現約200億元。
政府劃出三幅擬建公屋用地,涉108幅私人土地,總面積約12.3公頃。
政府劃出三幅擬建公屋用地,涉108幅私人土地,總面積約12.3公頃。
據財委會文件顯示,計劃預計興建19座約17層公屋,兩座小學以及其他社區設施,預計首批人口可於2026年遷入。
據財委會文件顯示,計劃預計興建19座約17層公屋,兩座小學以及其他社區設施,預計首批人口可於2026年遷入。
恒地開價200元一呎 「插針式」買地

恒地開價200元一呎 「插針式」買地

不過,同樣鄰近錦上路站,準備被收回的12.3公頃土地的業主就可謂十分不幸。本刊隨機抽查土地,發現該批土地由鄧姓原居民持有,不過早於2005年,恒地就率先入場,透過由恒地前主席李兆基的妹夫關乃雄打骰的奮高有限公司,以1,294萬買入6塊地皮,其中4塊約4.1萬呎的相連地皮就正正納入今次要收的4a用地內。

4a用地與一路之隔的1號用地不同,土地早已發展成工廠及民居,業權亦散雜無章,不過恒地就在該地「插針式」買地,亦不求完整相連。有村民至今仍記得十多年前有發展商來游說他們賣地,其中最深印象就是恒地:「個陣時好似淨係恒基個啲發展商嚟,都十幾年前啦,個陣開價200、300元一呎,嗰邊田(1號用地)就賣咗,呢啲佢哋買唔到,發展商想買咗我哋塊地,又租返畀我哋住,又收租,邊有咁笨啊?」

現居的村民大部分都是老人,他們早於五、六十年前從原居民手上買入土地建屋自住,談及當年發展商想來買地,都甩手搖頭。「我哋個個都係私家地,就係想世世代代喺到住,自己買塊地起間屋,都唔係想賣嘅。」六十年前買入地皮自建逾五千呎家園的劉氏夫婦,自嘲自己的地皮算是村內最小的一幅,但如今面對政府收地,估計只能換得一個約200呎的中轉屋單位,更有機會要搬遷兩次,「個陣賣畀地產商又唔係好好嘅價錢,諗唔到政府收到我哋咁低。」

恒地當年開價200至300港元一呎向他們買入土地,大部分外姓居民都拒絕出售,不過部分原居民仍然受落,劉太透露:「佢哋賣咗畀發展商個啲呢,幾兄弟各有各家嘅,就想賣嚟分錢,未賣咗老豆老母住個啲地,大家分咗佢囉。」翻查紀錄,如今恒地在村內的4幅地皮,正是該地業主的後人委託信託出售。

由奮高持有的地皮,現與另一鄰近面積約3萬3千呎的土地一同發展成車場,原來土地亦由「恒地御用收地王」陳金榮同於2005年以746.3萬買入,呎價約226元。陳金榮曾成功收購元朗大旗嶺村七成以上的農地,後來發展成元朗大型樓盤蝶翠峰,因而亦得到恒地賞識,其後將上水古洞及粉嶺馬屎埔村的收購項目交予他負責。劉伯指當年代表恒地來游說他賣地的人爆出內情,恒地密密買地其實是為了日後與政府換地。「地產商買嚟囤係到,佢係收嚟等第日政府地換地咋,你哋(村民)做地換地做唔到,佢就換得到,地產商好精嘅,呢啲都係想同我哋買地嘅人講嘅,我哋梗係唔知啦,你睇地產商買幾多地,都冇起過屋。」
恒地於4a及4b用地「插針式」買入土地,現時出租予村民居住及經營車場。
恒地於4a及4b用地「插針式」買入土地,現時出租予村民居住及經營車場。
村民:發展商買地為與政府換地
村民:發展商買地為與政府換地
今次用《收回土地條例》,政府將發展商「撳住打」。不過,過去發展商就惡過政府。早在2017年,政府盯上錦田吳家村地皮,亦是規劃署當初研究發展錦田南公屋的候選範圍之一。該年政府指元朗吳家村有非法搭建,以違反政府批地條款為由,收回逾7萬呎土地。然而,當中有多塊竟亦由奮高持有,奮高隨即入稟要求法庭暫緩政府收地行動,以及撤銷政府發出的警告信和收地令,官司糾纏多年仍未有定論。不過今非昔比,記者日前經過村口,見「政府土地」的告示牌已立得隨處都是。

發展商對政府軟硬兼施。一方面打官司,另一方面又極力響應政策,因應政府於19年《施政報告》中提及要大幅增加過渡性房屋項目,向發展商借地的要求,恒地隨即宣布象徵式以一元借出43萬呎錦田江夏圍地皮,用作興建約2,000伙過渡性房屋。據悉,項目由博愛醫院合作營運,土地平整費用由恒地負責,而建築費用則由政府負責,該項目是所有過渡性房屋項目中造價最貴,總撥款額為10億9890萬元。恒地執行董事黃浩明當時指出,恒地過往「被人鬧得多」,因此選址時經過小心衡量,強調恒地於區內沒有其他隱藏大型項目,須靠今次借地開路,不希望好事變壞事。

屋漏兼逢連夜雨,恒地當年同時向城規會申請發展一幅位置東匯路及錦莆路之間,亦即正正是公屋發展計劃對面的一幅呈三角形土地,打算興建8幢18層高住宅大廈,提供約2,368個單位,不過第一次申請已遭政府押後審議,隨後於去年調低伙數到2,179伙再遞交申請,但據城規會最新顯示,申請人已撤回申請。恒地在錦田的發展一波三折,繼借出潛力無限的地皮興建過渡性房屋,新樓盤規劃申請又被拒絕,加上即將交出的土地,恒地想要在錦田分一杯羹的計劃亦似乎被逼壽終正寢,背後所失實在難數。
長實購農地閒置
長實購農地閒置
同樣要面對收地的發展商還有長實,而且土地面積比恒地所擁有的更多。長實的土地集中於發展計劃中的1號用地,與其餘兩幅已發展的用地不同,記者到場可見1號用地內皆為農田或荒地,且位置分散。在附近耕種多年的村民指,現時僅餘部分人租用農地,而荒廢了的土地,則早已易主:「荒廢咗係到,都唔知邊間買嘅,但呢邊啲地都畀發展商買咗。」

據資料顯示,長實於2006年開始,透過兩間公司Meko Limited及Harvey International Limited,先後花近4,864萬元向多個鄧姓原居民買入至少9塊農地,總面積近20萬平方呎,空置至今。在過去長實的文件中可見,兩間公司均屬長實全權持有,主要業務為收購農業土地。這批農地當中不乏祖堂地,買入由374萬至906萬不等,平均呎價約243元。

不過再翻查資料,兩間公司現由一間名為Truthful (Nominees) Limited的公司持有,而股東是高主賜和葉宏德,董事則由李穎賢和楊美美擔任,四人同為高李葉律師行的合夥人。高李葉律師行一向與發展商關係密切,除了曾為新世界發展其中一個律師顧問團外,長實旗下多個樓盤,均由高李葉律師行承接樓宇買賣合約,包括最新項目名日‧九肚山、Sea to Sky、愛海頌及海之戀等等,而高李葉律師行亦成為承造最多一手私人住宅買賣合約的首三間律師行之一。

長實過去於錦田發展數個屋苑項目,包括四季名園、四季雅園及四季豪園。當時四季豪園以鄰近西鐵錦上路站做招徠,加上呎價低而火速售罄,整個樓盤項目佔地面積與1號用地內長實買入的地皮面積相近,不過位置實在不如即將被收的土地優越。若以四季豪園規模於該地皮發展,以現今實呎價約11,025元來粗略估算,項目隨時可套現逾10億。不過實際上擁有20萬呎土地的長實,如今面對政府的收地補償,恐怕最終只能袋下近1.66億的「分手費」,損失慘重。
1號用地現主要為農地及荒地,長實於範圍內持有至少20萬呎土地,不過位置分散,荒廢至今。
1號用地現主要為農地及荒地,長實於範圍內持有至少20萬呎土地,不過位置分散,荒廢至今。
政府800元一呎收地
政府800元一呎收地 林鄭當年向乞丐派錢,大拿拿500元,出手甚是闊綽,但今次向發展商收地,就跟足規矩。政府將是次收地範圍內的土地評為乙區,據最新訂的收回土地特惠補償率,被定為乙區的農地每平方呎定價為817.5元,是基本定率的75%,而屋地則為估價另加每平方呎1,621.9元。不過據劉伯所指:「評咗係乙區就800幾蚊,而家重跌咗價啊嘛,800蚊咋。」根據城規會最新圖則,收地範圍早由政府於2018年時修訂為住宅用地,理應按屋地的收地價賠償,但政府似乎將土地定性為農業用地,實在令人費解。

被評定為乙區的地皮在政府的賠償方案中瞬間貶值,但相信在村民及發展商眼中,這些土地的價值與商機無限。「初初係丙級咋,跟住我哋去示威,去立法會搞下,其實照計評甲區都得啦,西鐵站近呢到,3號幹線又近,又有條馬路去皇崗。呢到都唔及洪水橋?洪水橋都甲區啦。」而年初政府向財委會為計劃申請撥款,當中就估計土地補償費用需耗資10億9700萬元,意味着未計其他津貼,政府打算每呎私地以約828.6元補償。

今時不同往日,六十年代的港英政府,當時因要徵收大量新界土地發展新市鎮,又擔心掏空公庫,便發行乙種換地權益書(Letter B)代替現金賠償。拿着權益書的人每五平方呎地被收回,便可於將來換取兩平方呎的新界屋地。當時政府容許發展商自行向農地地主收購Letter B,加上部分官地的投標或拍賣,只容許持有Letter B的人參與,不少發展商看好地產前景,所以積極收集這些權益書換地,囤於手中慢慢發展。不過現時政府開始強硬收地,再低價賠償,於新界大量囤地的發展商隨時得不償失。
錦田南發展被批規劃失當
錦田南發展被批規劃失當 新界多個發展項目陸續上馬,錦田南發展大計始起於2014年,當時規劃署檢討錦田南及八鄉區的土地用途後,物色了14幅具發展潛力的用地發展公屋,但由於交通及社區配套欠奉,計劃一直遭鄉事派及民主派的區議員聯手反對。不過政府懶理意見,2018年城規會在收到過百反對書下,照舊批准政府申請修訂土地用途,將要發展的三幅地皮由農業及鄉郊用途改劃為住宅用途,及批出多個交通改善工程合約,而早在兩個月前,政府就硬攻立法會財委會,成功獲得撥款,意味整個計劃正式開展。

政府過去經常指引用《收回土地條例》容易引起發展商採用司法覆核對抗,而漫長的司法程序又變相凍結土地,因此過去多年引用《收回土地條例》徵用私人土地作公營房屋的成功個案僅得10個,涵蓋面積約13公頃。不過時移勢易,中央下令要加強土地發展,政府就預告會更多使用《收回土地條例》,提高收地的幅度和速度,為未來多個新界發展項目及公營房屋計劃,收回約700公頃的私人土地。發展商在錦田南吃的虧恐怕只是「第一槍」,而就算捐地、借地釋出善意,亦在「鬥地主」的浪潮下自身難保。
2014年,規劃署物色14幅具發展潛力的土地,其中1、4a及6號用地將收歸政府以建公屋,政府亦積極向位於4b用地的吳家村收地。
2014年,規劃署物色14幅具發展潛力的土地,其中1、4a及6號用地將收歸政府以建公屋,政府亦積極向位於4b用地的吳家村收地。
撰文:調查組

攝影:攝影組
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