• 美孚新邨慘變劏房城丨過百劏房瘋狂招租 業主賺盡一劏五月租$8500

  • 發布日期:2021-03-26 00:01

 

全港最大規模屋苑,樓齡超過五十年的美孚新邨,近年依然穩佔十大藍籌屋苑席位;可是,這個昔日被譽為中產樂土的高尚住宅區,正在步其他舊樓後塵,淪落為劏房城。

本刊發現,美孚新邨共有過百單位被改裝成劏房;除了投資客,大多改裝單位的,更是住在單位多年的老業主或其下一代,各人皆有著自己的盤算。美孚劏房潮的背後,又是一個怎麼樣的故事?



採訪:惠楚生、文廷

協力:何熙浩

攝錄:田俊、森林、胡智堅

插圖:亞火



上星期,網上瘋傳一則美孚新邨劏房單位的放租帖文,不少網民以為劏房只會出現在舊區的單幢唐樓或洋樓,驚訝大型屋苑竟然也有劏房出現;事實上,這只是冰山一角。本刊調查發現,美孚的劏房問題並非個別事件,而是大規模地出現。

本刊調查發現,美孚劏房問題嚴重,全屋苑至少存在過百間劏房單位,或為大廈樓宇結構埋下計時炸彈。
本刊調查發現,美孚劏房問題嚴重,全屋苑至少存在過百間劏房單位,或為大廈樓宇結構埋下計時炸彈。
過百劏房潛藏美孚

過百劏房潛藏美孚

有熟悉該區行情的工程公司東主指,幾乎整個美孚新邨共八期的九十九座大廈內,都暗藏不只一個僭建改裝的劏房單位,換言之,區內共存在至少上百個劏房單位。涉事單位多屬六百呎以上的大單位,業主把單位「一劏四」甚至「一劏五」,分間成多個設有獨立廁所的劏房再分租出去。

在區內某知名的地產公司,正有一系列以「套房」為名的劏房單位在招租,租金由四千多至近九千元不等。記者假裝約睇樓,經紀旋即推介了九個租盤,記者到這些單位實地視察,單位大門跟隔鄰單位無異,開門內進始發現內有乾坤。

這些被改裝成劏房的單位,都設有一道長長的走廊,兩旁則是多個被分間的獨立房間,面積各有不同,最小僅為一百呎,較大的則有一百五十至一百八十呎,雖然空間不多,但每戶均設有獨立廁所。

在客廳或睡房位置改造的房間多設有開揚窗戶,其餘的則只有一道細少的「廚房窗」或「廁所窗」,甚至有業主劏到盡,間了不設窗戶的「黑房」,只提供抽風機在通風之用,但這些單位的租金則相對便宜。不過,亦有業主為求租得一個好價錢,不惜工本,為劏房「豪裝」及添置簡單傢俬,以及提供無線上網服務,正是早前網上瘋傳的涉事單位。

這個「豪宅劏房」的業主透露,自己以前也是在單位居住,間隔實用兼闊落,就算劏成四間房後仍富空間感。業主稱自己持貨四十多年,只是最近換樓搬走,所以將單位交給兒媳負責改裝分租,自己閒時便上樓收租。

我們在睇樓過程亦發現,有製衣公司利用劏房單位在寫字樓。據知,原來該製衣廠正是單位的業主,或許有見單位空間大,索性劏房出租,保留一間房自用,每月賺盡租金之餘,又節省了租寫字樓的費用;不過,住宅單位其實是不能用作商業用途。
美孚的劏房單位一般呈現「一劏四」或「一劏五」的格局。
美孚的劏房單位一般呈現「一劏四」或「一劏五」的格局。
早前在網上瘋傳的「豪裝劏房」,面積180呎,租金叫價$8500。業主聲稱,單位內的其餘房間已全數租出。
早前在網上瘋傳的「豪裝劏房」,面積180呎,租金叫價$8500。業主聲稱,單位內的其餘房間已全數租出。
有業主把單位劏到盡,分間出無窗「黑房」,若關掉冷氣,就只有抽氣扇作通風之用;此類單位月租則為$4800。
有業主把單位劏到盡,分間出無窗「黑房」,若關掉冷氣,就只有抽氣扇作通風之用;此類單位月租則為$4800。
改裝工程需花過卅萬

改裝工程需花過卅萬

在美孚經營卅多年的裝修工程公司負責人指,美孚新邨的劏房跟坊間一般劏房無異,業主都會重新跟進單位的電線及水渠,並會為每間劏房加設獨立水錶和電錶;而由於每間房都需增設廁所,因此要升高地台,並將新增水喉和渠管接駁至原有接口,「所以單位內如果多人用水,就會比較慢,但住得劏房應該都會理解。」

由於新增水管鋪設在單位內,所以外人從單位外並不會發現有以上改動,惟一破綻,就是原有廚房和廁所位都添置了冷氣機。據他透露,改裝一間劏房需七至八萬,若把單位分間成四間劏房,需花約三十多萬,比一般全屋裝修需額外花數萬元,「四部冷氣,四部熱水爐,你又要分電錶,又要分水錶,仲有起四個廁所連四個座廁,出邊改裝劏房廿幾萬,係因為唔包買嘢(設備),你畀多四萬就差唔多。」

他又透露,從來沒有人會在改裝前向屋宇署作出申請,「因為係一定唔會批,但正常無人會知你改裝,呢度啲鄰居好在唔會多事。」他認為,美孚單位間隔實用,容易改裝劏房,所以近一兩年接到非常多改裝生意。
美孚劏房一般由600呎或以上的大單位改裝而成,全因空間大、間隔實用,容易改裝。(插圖:亞火)
美孚劏房一般由600呎或以上的大單位改裝而成,全因空間大、間隔實用,容易改裝。(插圖:亞火)
單位改動之後有五間獨立房,附設獨立洗手間、冷氣、水電等。(插圖:亞火)
單位改動之後有五間獨立房,附設獨立洗手間、冷氣、水電等。(插圖:亞火)
由於需把渠管和喉管接合至原有駁口,新設的洗手間的地台都會升高。(插圖:亞火)
由於需把渠管和喉管接合至原有駁口,新設的洗手間的地台都會升高。(插圖:亞火)
改裝劏房回報高易出租
改裝劏房回報高易出租
據悉,八十年代美孚曾出現零星劏房,當年有一段時間樓價大跌,有不少炒家變成負資產,手持多個單位卻又賣不出去,更被銀行「call loan」,所以把單位劏成套房出租,因為分租單位的回報較把整個單位放租為高,不過,二十多年來也只是有數個單位被改成劏房,鮮有其他劏房放盤。近年,卻有不少美孚業主有樣學樣,使劏房在區內遍地開花。

遍地開花,全因錢作怪;若以現時租金計算,美孚新邨一個六百多呎的單位租金約為二萬元,若把單位一劏五,假設每間劏房平均以七千元租出,一個月便已穩袋三萬五千元租金,比起把整個單位放租利潤大增七成半;同時,亦不斷有物業投資者改裝單位成劏房以賺取更大利潤,導致劏房數目愈見增多。

另外,由於美孚單位面積多為八百多呎起跳,隨著美孚樓齡增大,以及市場對大單位需求減少,業主較難把單位放租,改裝劏房分租便成另一出路;因此,把千呎單位改裝劏房成近年趨勢。在這一兩年間改裝劏房的,多屬本來在單位自住多年的老業主,分家後把名下物業交給兒子「打骰」改為劏房,或是「換樓」搬離後把單位改裝圖利。

著名物業投資者「凶宅大王」伍冠流也表示,得悉愈來愈多美孚業主投資劏房,「美孚單位實用面積一般都好大,同埋三面單邊都有窗,露台仲有去水位,間劏房可慳返唔少功夫(成本)。呢度交通方便,所以好易租出。」

他又指,美孚新邨因樓齡漸高,銀行批按揭會變得保守,最多只為買家做六成按揭,樓齡較大的,如五十三年樓的第一期,則只會做五成。所以,有些賣家的單位賣不出去,或者價錢不對胃口,便把心一橫把單位改成劏房放租。
 屬於舊式設計的美孚單位面積大,較難租出,劏成五間房分租,隨了更易租出,回報更高,每月租金收入,比起把整個單位出租,可多出$15000。(田俊攝)
屬於舊式設計的美孚單位面積大,較難租出,劏成五間房分租,隨了更易租出,回報更高,每月租金收入,比起把整個單位出租,可多出$15000。(田俊攝)
劏房租戶竟是老街坊
劏房租戶竟是老街坊
這裏的劏房租金雖較深水埗等舊區昂貴,但卻不乏捧場客。原來,劏房租戶大多都是老街坊。據地產代理透露,住在這些劏房的大多為上了年紀的女士,本身也在美孚置業並在這裏生活多年,與兒子等家人居住,但因家庭成員的增加使居住環境變得擠迫。

地產經紀指,經常遇到這種背景的租客來找尋劏房,「仔女就幫佢哋租劏房住,等佢哋住返喺區內,但又租唔起一個單位,所以就租劏房。又唔可以話佢哋趕自己父母走,但真係有好多呢啲後生托我揾劏房,唔通我喺佢哋面前話佢哋不孝咩。」

亦有年長的街坊,因覺自住物業面積太大,自己又是獨居,認為不需要那麼大的空間,所以把物業放租賺取兩萬多元租金,再花數千元搬到劏房居住,賺取差額之餘又可繼續在社區生活,認為是一舉兩得,「佢哋住慣呢度唔會捨得搬去第二區,惟有係租劏房。」生活配套齊全、交通方便,更是令區內劏房有價有市的原因。
 不少美孚劏房租戶,竟然是在區內居住多年的老人家,因各種原因而選擇寄居狹窄空間。(田俊攝)
不少美孚劏房租戶,竟然是在區內居住多年的老人家,因各種原因而選擇寄居狹窄空間。(田俊攝)
街坊擔心劏房影響結構
街坊擔心劏房影響結構 不少街坊對美孚新邨也出現劏房感震驚,也大罵劏房者行為自私,「梗係唔好啦,人多咗咪變得複雜咗,都係錢啦,錢作怪!」亦有居民擔心劏房引伸的安全和結構問題,「多數住劏房都會煮嘢食,咁防火方面自然做得冇咁好,加建廁所又麻煩啲。」畢竟美孚已有五十多年樓齡,僭建物或會令大廈結構加速耗損。

美孚(中)區議員伍月蘭表示,近多曾多次接過街坊對區內劏房問題的投訴,「美孚樓齡舊,改劏房後滲水個案都幾多,有個案更加係唔只影響樓下單位,因為佢劏得太犀利,啲渠管問題影響埋隔離兩三個單位。」

但她認為,法例上並不賦予業主立案法團,有任何角色去阻止劏房存在,「冇一條法例係你告佢佢就唔可以間劏房,通常告得入嘅情況,就係佢啲僭建物影響樓宇結構。」本刊就美孚新邨劏房問題向屋宇署查詢,署方表示,過去兩年從未收過美孚新邨的改建劏房申請。

屋宇署補充,根據《建築物條例》的規定,除非劏房的改建工程符合《建築物條例》第41(3)條有關豁免工程的規定,即未有對建築物結構造成影響,否則一定要先向署方呈交圖則,獲得批准才可以進行改建,違者即作僭建論,最高可罰款二十萬元及監禁一年。
 美孚(中)區議員伍月蘭近年接過多宗有關劏房問題的投訴,多為滲水個案。(田俊攝)
美孚(中)區議員伍月蘭近年接過多宗有關劏房問題的投訴,多為滲水個案。(田俊攝)
 屋宇署指,在過去兩年從未收過有美孚單位欲改裝作劏房的申請。承辦區內改裝劏房工程的裝修公司負責人指,從沒有業主在改裝單位作劏房前,會依從程序向屋宇署申請,因為知道署方一定不會批准。(田俊攝)
屋宇署指,在過去兩年從未收過有美孚單位欲改裝作劏房的申請。承辦區內改裝劏房工程的裝修公司負責人指,從沒有業主在改裝單位作劏房前,會依從程序向屋宇署申請,因為知道署方一定不會批准。(田俊攝)
老街坊心痛美孚淪落
老街坊心痛美孚淪落 今年六十三歲的Mary,是美孚新邨業主,在九十年代購入千呎單位,自己本身亦是美孚的第一代居民,在美孚成長,「我喺美孚住咗四十六年,我十七歲已經跟屋企人搬過嚟住。」

她憶述當年的美孚,在許多人眼中,是一個高尚、企理的最新型屋苑,「當年多數都係一啲教師、公務員搬入來,嗰時屋苑由外籍人士管理,管理好嚴格,窗戶一律唔准用第二種格式,連窗花都要跟佢哋嘅規格安裝,如果你稍為有錯他(管理人員)就即刻叫你拆走。」不過她坦言,當年的居民也十分守規矩。

時光飛逝,美孚新邨由當年的最新型屋苑,變成如今的老化屋邨,Mary亦感嘆屋苑物是人非,尤其是居民質素變差,「我覺得依家呢度啲居民好似唔太合作,唔愛惜呢個社區,好似走向佐敦道文英樓嘅命運,大家好似都不將呢度當作自己嘅家。」

她對屋苑的劏房問題大表痛心,又認為很多業主為了利益破壞自己的社區,「同我哋唔同,我哋由細細個就喺呢度住,係有感情嘅,只會希望個社區愈來愈好。」
 住在美孚四十多年的老街坊,不忍目睹昔日的高尚屋苑,淪落為劏房之城。(田俊攝)
住在美孚四十多年的老街坊,不忍目睹昔日的高尚屋苑,淪落為劏房之城。(田俊攝)
五十年前為高尚豪宅區
五十年前為高尚豪宅區 今天的美孚新邨存在種種問題,在五十年前,這裏卻是見證香港經濟起飛,讓中產一族安居樂業的高尚名廈。六十年代,香港輕工業發展蓬勃,中產階級興起,大量新興中產家庭欲改善居住環境,於是,香港第一個大型私人屋苑美孚新邨就此應運而生。

1963年,美資美孚石油公司在其位於荔枝角的舊油庫土地,建設一個高密度社區,亦即美孚新邨。美孚新邨第一期住宅在1968年落成,在當時只有山頂豪宅及市區唐樓的香港,可說是劃時代的創舉。

由一房一廳到兩廳四房多種單位設計、充足的水電煤供應、完善的屋苑管理、齊全而清晰劃分的社區配套設施,完全為當時的中產人士而設。在七十年代,居住在美孚新邨是一種令人驕傲的身份象徵。

正因如此,屋苑一直吸引不少有識之士及各個界別的名人定居;住客包括電影人吳宇森、麥嘉、岑建勳、粵語片巨星曹達華、長青藝人盧海鵬。在八十年代叱咤影圈的新藝城亦曾在美孚設立工作室,《最佳拍檔》等賣坐電影也是出自這間「奮鬥房」。而前立法局議員張文光,劉千石等政界名人亦曾是美孚街坊。

落成超過半世紀,美孚新邨或許已不再是中產一族首選,但作為老牌大型屋苑,單位間隔實用、區內設施應有盡有,交通四通八達,更是西鐵和地鐵的交匯處,雖然年事已高,但時至今日,美孚新邨依然有價有市。
 美孚規模之大,在六十年代曾創下世界紀錄。(一九六六年十一月十七日華僑日報報導)
美孚規模之大,在六十年代曾創下世界紀錄。(一九六六年十一月十七日華僑日報報導)
 當年能入住美孚新邨的家庭,不只是幸運中的幸運,住在美孚,更是中產階級的身份象徵。圖為屋苑發展商在一九六九年五月十九日於工商日報刊登的樓盤廣告。
當年能入住美孚新邨的家庭,不只是幸運中的幸運,住在美孚,更是中產階級的身份象徵。圖為屋苑發展商在一九六九年五月十九日於工商日報刊登的樓盤廣告。
九十年代的美孚新邨夜景,那時九廣西鐵仍未施工,遊樂場現址便是如今的西鐵車站。
九十年代的美孚新邨夜景,那時九廣西鐵仍未施工,遊樂場現址便是如今的西鐵車站。
 花無百日紅,五十多年歷史的美孚或許已是今非昔比,但卻成就了無數家庭的安居夢。
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