• 英國買樓潮|英政府托市 二手樓叫價回升 買家趕入市

  • 發布日期:2021-03-12 07:00
  • 英國買樓潮|英政府托市 二手樓叫價回升 買家趕入市

 


在英財相公布新一份財政預算後的首個周日,受惠於延長印花稅假期和重推9成半按揭等刺激樓市措施,在英格蘭南部Hertfordshire居住並從事地產業務的Kelvin ,以「更誇張」來形容英國目前的樓市。他說,市場之前觀望印花稅假期會否延長﹐放盤一度減少。「當知道印花稅假期延長至6月底後,有買家追價10%至15%;在1月至2月間曾經減價的放盤,亦已調高叫價了!」Kelvin說。

約5年前由香港移居英國,一直從事地產行業的Kelvin,年多前與友人成立公司KW Insights,主力為有意投資英國樓市或打算移居英國的香港人尋找買盤。視乎客人的預算和需求,一手和二手盤都有參與。他續說,客人得知印花稅假期延長,「當然開心,他們全部要求在6月底前成交。」然而,Kelvin同時擔心時間多了,律師的步伐反而放慢,「我們要追緊點」,確保雙方的律師不會拖慢交易。

他建議,為減少查閱文件的時間,買家可考慮避開leasehold 的分層物業,這多數由物業管理公司管理。因為每家管理公司的職權和收費等有不同,還有地契,買方律師要查閱往往又多花1個月或以上。

英國住宅樓價持續上升,的確為心急置業的人士帶來壓力。金融機構Nationwide 最新研究指出,2月份英國樓價指數較去年同期上升6.9%,較1月份的6.4%再上升;平均樓價創新高至23萬多英鎊。報告形容升幅令人意外,認為刺激樓市措施和武肺後「細屋換大屋」帶動需求。

現距離6月底印花稅假期的死線不足4個月。在倫敦的Reliable Property Group, 提供按揭、測量和法律等一站式的物業服務 ,現每月處理的個案佔倫敦住宅市場約4%。該公司行政總裁Ray Harriot 表示:「市場已變得貪婪,有賣家為了趕及完成交易,不主動透露物業的問題,例如是否有Japanese knotweed。」Japanese knotweed是入侵植物,影響物業結構。他強調,賣方要有操守(integrity),因為問題早晚會被發現,只會浪費時間。

即使面對印花稅假期死線的壓力,成交前,買家應找測量師為物業估值和檢測物業的狀況。Ray說:「意外的是,我接觸的很多準買家忽略了這個部份,他們以為在申請按揭時,銀行也會為物業估價,便忽略了。然而,在整個交易中,測量師是唯一代表買家的一方、會進入你有意購入的物業,進行獨立的物業報告」。他還提醒,樓價已上升,買家可要求測量師提供物業在去年3月或之前的估價,以更清楚自己的出價是否合理。

此外,英國市場研究機構Which的調查發現,由賣方接納出價起計算,25%的物業交易在2至3個月內完成,介乎3至4個月的有23%,長達4個月以上的是27%。事實上,因武肺而推出的印花稅假期,原本在今年3月底結束,50萬英鎊或以下的印花稅全免(投資者仍要支付3%的額外印花稅),最高優惠1.5萬英鎊。房地產網Rightmove 曾預計,高達10萬宗交易積壓,未能趕及在3月底成交。

上周公布的財政預案中,英政府把上述優惠期延長至6月底。英政府同時從7月起,把印花稅的最低稅階調高至25萬英鎊,至今年9月底。10月開始,印花稅的最低稅階調整至12.5萬英鎊。由此可見,英政府已有相應措施,舒緩再有物業成交延期的壓力,再延長印花稅假期的機會很微。

心急上車的還有港人陳先生一家﹐去年11月以LOTR方式移居倫敦後,已立即四出看盤,一來有自住的需要,也希望省點印花稅。他手上的現金可應付約60萬英鎊的物業,「我以為自己Cash-buy,不用申請按揭,會容易搵到樓,點知依家都未有著落!」陳先生說。早前曾有賣家接受他的出價,豈料個多月後,賣方經紀通知,由於該賣家一直未找到合適的物業,決定不搬走並取消交易﹐令陳先生白白浪貴了時間。至今,他們一家繼續物色物業。

英格蘭的樓宇買賣程序與香港不同,本港買賣雙方接納價錢後,便簽訂臨時買賣合約,是必買必賣。在英格蘭,即使出價獲買方接受﹐買賣雙方並沒有必買必賣的承諾。一直至完成查冊、雙方律師處理好法律文件或對交易完成提問後,才正式落訂和簽定合約。在此之前,任何一方可以退出和終止交易﹐基本上沒有任何法律責任。

展望未來,市場預計經濟不明朗和高失業率,可能令英國樓價降溫。Nationwide預期,隨著印花稅假期的結束和勞動市場轉弱,未來數月樓市會放緩。市場預期今年英國的失業率由5.1% 升至6.5%。而地產代理Savills表示,因應財政預算案的刺激樓市和就業措施,把今年樓價的升幅由原來的0%調整至4%。這升幅較去年的低。

不過﹐持續的低息環境、量化寬鬆和英政府重推保證的9成半按揭(60萬英鎊或以下的自住物業、推出至明年年底)下,市場並不預期英國樓價大跌。據英政府上次(2013年至2017年)推保證9成半按揭的經驗,首置人士佔獲批個案的8成,並以細價樓為主,成交價約15.9萬英鎊,較當時國內平均的22.3萬英鎊為低;而期間帶動樓價上升1.4%。至於新移居英國的港人較少留意,因為按揭計劃的債務收入比率(Loan to income ratio)約是4.5倍,並要求收入穩定。

英國樓價2月份按年升6.9%。
Ray Harriot指市場已變得貪婪。
+6 英政府重推保證的9成半按揭,有利英國的細價樓。
英國樓價2月份按年升6.9%。
Ray Harriot指市場已變得貪婪。
英政府重推保證的9成半按揭,有利英國的細價樓。

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