• 2047何去何從?|30000份地契到期 庫房耗盡埋炸彈 市民提早賣鋪賣樓

  • 發布日期:2021-02-02 07:00

 

在香港生活,總是離不開買樓。無論「上錯車」、「落錯車」、「創歷史新高」抑或「劈價成交」,所有樓都避不過一個議題:2047地契到期。全港約三萬份地契將於2047年6月30日期滿,大型藍籌屋苑如天水圍嘉湖山莊、美孚新邨、沙田第一城、藍田麗港城、將軍澳新都城,以及全港大部分住宅也無一倖免,就連骨灰龕位也面臨2047期滿。

對上一次引起熱議已在2017年,由於銀行的按揭貸款年期可長達30年,當時距離2047剩餘30年時間。其後金管局向銀行保證,銀行無須為此縮短按揭年期,因政府有權為2047年期滿的契約續期,為銀行、地產商和置業人士大派「定心丸」。此後推出的新樓盤,年期均超越2047,地價、新盤呎價屢創新高。

即使至今未有具體公佈續期程序,社會普遍抱著「船到橋頭自然直」的心態。從社會角度看,住屋是最基本需求,萬一屆時收取高額補地價甚至收地,等如官迫民反,社會大亂。從經濟角度看,絕大部份人買樓均承造按揭,收地或高價補錢,只會令銀主盤湧現,銀行體系最終崩潰。這些代價都是政府承擔不起,故普遍聲音認為,政府將延續九七「免費續期、只交低年租」做法。

除了李嘉誠。

繼本刊去年十二月報道李嘉誠,陸續將旗下2047後到期的服務式住宅及酒店拆售套現後,地契議題再次回到社會眼簾。加上近兩、三年本港政經環境震蕩,港人信心危機持續醖釀,對於中央到2047會否沿用九七方法續契,逐漸產生疑慮。有市民不相信政府屆時會維持現有續期做法,認為政府很可能用其他行政手段剝奪業主資產,明言不會再於香港置業,將地契年期達999年的物業套現,準備移民到英國。

即使政府表示具有法律權力,處理2047年期滿的地契,社會對於政府如何「全權酌情決定」仍有疑慮,關注政府決定能否做到「公平公正」。

至於地產商,有熟悉地產界的人士估計,他們將在兩至四年後私下約中央商討地契補地價事宜。「項目成幾百億,發展涉及幾十年時間,地產商係比市民仲急。」

然而,政府將來的補地價或地租金額,很大程度取決於庫房的財政狀態。若政府財政穩健,為了減少民怨,地契到期或會維持現有3%地租收費。但在今年財政赤字擴大至3,000億元下,政府依舊推動造價6,200億元的「明日大嶼」。先前已有經濟學家推算,即使政府以最保守的假設支出,若將「明日大嶼」成本攤分十年計算,庫房或在2031/32年耗盡。庫房儲備重傷,為日後續契補地價增添不明朗因素,也為「二次前途」問題埋下計時炸彈。

太古員工後代怕2047 急賣樓賣舖

太古員工後代怕2047 急賣樓賣舖

「之前有個經紀成日叫我買樓,但我問佢2047就到,點解決補地價問題,佢都答唔到我,我相信好多地產界人士都答我唔到。」

從事文職的Chris,因名下舊樓物業陸續收到屋宇署修葺令,無力負擔維修費用,加上考慮到2047地契不明朗因素,前年放售兩個舊樓單位,去年七月正式售出。他打算將現時持有的一個自住物業,及一個地舖套現,作移英用途。

「其實我好早就諗定2047,因為係我爸爸講低俾我聽,佢叫我睇住2047。」

Chris的祖父是太古員工。70年代「太古洋行」為太古船塢和糖廠工人,在西灣河及鰂魚涌一帶興建宿舍,其後實行「租者有其屋」計劃,優惠賣給住在宿舍的員工。Chris的祖父一家先後買了兩個單位,而Chris一出生就住在該處。他先前賣走的那兩個單位,正是祖父當年買下的宿舍物業。雖地契年期為999年,但Chris始終不放心:「如果將來用辣招,或者用行政手段,用另外收費,同收返我哋(物業)」其實咪一樣。係可以象徵式收費,但可能會用其他方法強加你身上,你唔知㗎喎。」他指現時持有的兩個物業,地契年期是999年,但仍擔心將來政府會以不同方法剝奪業主權益。

許多新樓地契跨越2047年,地價、新盤呎價繼續創新高,反映地產商及業主有信心會自動續契。被問到自己因為2047,而不再於香港置業會否太杞人憂天,Chris指自己只是「審慎觀望」。他認為中國的影響力已滲透地產商,又指近年高價投地的均是紅色資本,故自己不會因為市場氣氛熱烈而恢復信心:「依家地產商都係國內資本,或者係國內合組一個香港地產商去發展。買樓嘅時候,都睇到好多都唔係講廣東話。你見到社會氣氛同樓市係唔掛鉤,點解今日仲可以30,000點,其實30,000點唔關啲普通人事,係北水湧入嚟咋嘛。」
Chris 認為政經局勢不穩,增加政府日後徵收補地價的機會,故加快賣樓套現。(胡智堅攝)
Chris 認為政經局勢不穩,增加政府日後徵收補地價的機會,故加快賣樓套現。(胡智堅攝)
銀行按揭 加保險條款
銀行按揭 加保險條款
當年受 1997 年主權移交的不確定因素影響,70 年代末銀行開始不敢把按揭還款期由15年延長,促使政府啟動中英談判。2012年,有銀行批出跨越2047年的40年按揭還款期,遭金管局叫停,並為樓按年期設立30年的上限至今。

不願具名的前任銀行高層透露,在長期低息環境下,很多住宅買家傾向把按揭年期攤長至30年償還。2047後香港政治上何去何從,暫時未有定論,政府現時對土地年期的政策仍存在很多未知數,在政府未有實質對2047年地契之政策下,銀行暫時未有需要改變現有按揭政策,「驚啲人冇錢供多啲」,所以現階段對按揭市場的影響不大。
薄扶林寶翠園地契將於2030年屆滿,銀行一般可批出30年還款期。不過,地契到期後的方案始終未定,他透露有部分銀行會要求在按揭契內,加入保險條款。在地契到期前的大約三、四個月,銀行會審視物業的地契問題是否已解決。如果未能續期,銀行會保留調整按揭條件的權利。
銀行界人士認為,目前按揭年期主要按個人歲數或樓齡而定,對於按揭業務而言,地契年期只牽涉輕微技術性及法律問題。
銀行界人士認為,目前按揭年期主要按個人歲數或樓齡而定,對於按揭業務而言,地契年期只牽涉輕微技術性及法律問題。
補地價取態視乎庫房
補地價取態視乎庫房 早已研究地契多年的姚松炎,五年前接受傳媒訪問,已質疑政府沒有就續期具體表態。他認為即使土地獲續期,不用補地價,但是否依舊維持3%地租,政府仍沒有明確答案。

姚松炎舉出1841年,英國佔領香港後開始批出租賃期土地的歷史。最初的999年期後來被英國政府叫停,改為批出99及75等年期。二戰結束後,英國重新管治香港,大部分地契亦面臨期滿。但當時戰後政府庫房乾塘,以100%進行補地價。在社會一面倒反對下,英國政府才允許100%補地價分十年期償還,並支付利息。因此,姚松炎相信,政府的取態視乎政府庫房的財政狀況。他指,當政府儲備充足,為了減少民怨,地契到期或會維持現時的低年租做法。
到期屋苑樓價或跌兩成
到期屋苑樓價或跌兩成 華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓,回應本刊有關政府將來如何釐定地價及地租金額的查詢。他引述港大經管學院副教授,建議提高住宅物業差餉率,以及近日民建聯建議港府考慮增加物業增值稅、遺產稅等,以收窄貧富差距等事件。他認為這一連串事件,令社會擔心政府會向物業持有人「開刀」。他認為政府有權就金融市場穩定、政府支出、貧富差距等因素,釐定將來補地價金額和地租。

梁沛泓曾表示,2047年7月1日起地契到期的屋苑,樓價長遠或跌兩成,才能反映補地價因素。他列出2020年政府較有指標性的賣地地價,並與同區屋苑呎價比較。他解釋,如果政府要求「補足地價」,從契約修訂的案例中,可推算與市場賣地價有相當折讓。該補地價金額假設可分期支付,再按回報率折現至今,約佔樓價兩成。

被問到年期999年的屋苑會否最穩陣,他指該類屋苑風險確最低,甚至住宅補地價的風險比工商舖低。新界的地價佔整物業價值的比例較少,影響亦較小。他認為投資者無須因為補地價的風險,而影響投資物業地區的選擇。
英資太古向英國政府提出建造船塢,申請把原本以99年批租的土地延長為999年獲批。70年後,太古又申請把船塢改建為住宅,太古城便成為到2899年才到期的物業。
英資太古向英國政府提出建造船塢,申請把原本以99年批租的土地延長為999年獲批。70年後,太古又申請把船塢改建為住宅,太古城便成為到2899年才到期的物業。
地契非法例 續契由「地主」全權酌情
地契非法例 續契由「地主」全權酌情 根據現時政府的地契續期做法,皆是地政總署以地主身分 (acting in the capacity of landlord),依據相關土地政策和地契內容作出的「合約層面」決定,與任何本地法例無關。

土地監察主席李永達指,地契並非法例,由於政府掌握所有土地的最終擁有權,有權在地契上加入一些限制。「意思即係政府同你簽呢幅地嘅時候,政府要加ABC,你唔制咪唔好買囉。同另一個簽呢幅地,政府可以唔加ABC,加DEF。同第三個發展商就話,乜都唔使加都得。」

由於地契只屬土地合約,政府是以地主身分全權酌情 (at sole discretion)決定續契,賦予政府強方。李永達擔心到時政府在考慮續契上,會額外加入政治因素,難以達致公平公正,「同中央好嘅,咪順攤啲囉,工聯會喺土瓜灣有個物業,我諗佢實唔驚㗎,2047上面阿爺照住,咪延續佢囉。民主黨啲物業,我唔知第時點啊。」

他認為政府應盡快就續期安排發出指引,清楚指出續期申請的程序和時間等行政手續問題,包括什麼官契可自動續期、續期年限和是否需要補地價等。「依家涉及兩個問題,第一,香港政府唔夠膽對2047之後有咩變化講嘢,因為嗰個唔係佢權力。第二 ,2047之後係咪一國兩制,係咪所有地契好似以前咁樣繼續執行呢?中央政府冇再講過野,我哋假設應該繼續執行,但依家個問題係有好多政治性嘅嘢變緊。」
憂政治色彩凌駕續契
憂政治色彩凌駕續契 「當年好單純,交3%地租搞掂,乜都唔使辯論,一路咁延續囉。但依家嘅問題係政治變化太多。」曾任港英政府立法會議員的李永達指,當年中央為了穩定民心,選擇「延續」香港原有社會制度。惟近兩年的政治氣氛急轉直下,令社會質疑制度「延續性」,亦令社會討論續契時不如以往「單純」。

李永達指,至今未有跡象顯示中央欲改變現有續契方法,但他形容中央對於續契取態「無遠弗屆」,難以觸摸。因近年中央對港政策,受到中央外交關係影響,他以中央阻止恒隆(101)收購美國駐港總領事館的壽山村道宿舍為例。該地契屬舊式官契,由政府直接批出土地,故美領無須遵守特定條件已可進行自由買賣。地契顯示,政府由1924年起批出75年,並可再續75年,故該地契將於2074年才到期。不過,事件已按中央規定,提升至外交層面,無法根據一般特區法例闡釋及進行。

由於是首次因外交問題導致土地或物業買賣告吹,李永達擔心日後政府會在續契上不斷「打破慣例」。「國安法點解咁頭痕,就係呢啲野打破晒所有以前嘅規範。一變就有不確定性,我唔知佢想點做。」
李永達相信政府不會強行收回土地,但不排除日後政府將來把土地續期納入國安法之下。
李永達相信政府不會強行收回土地,但不排除日後政府將來把土地續期納入國安法之下。
料地產商兩年後與北京磋商
料地產商兩年後與北京磋商 回想在1970年代中期,即回歸前約二十年,商界及銀行已十分擔心中國會趁新界租約到期,收回香港,其後不承認港英政府時期批出的地契。這個不確定性,觸發香港前途問題。為此麥理浩在1979年訪京,與鄧小平磋商土地契約問題。

「依家距離2047仲有26年,1979年談判,距離1997有19年,兩者都係差八年。依家政治氣氛咁濃,係咪應該要早啲傾呢?」

李永達續指,所有經濟活動和契約的延續,最重要是「Certainty(肯定性)」。距離2047尚有26年,於市民而言「説長不長、説短也不短」,但對於大型發展卻已接近「臨界點」。「我哋一般市民買樓當然都想知確定性,但係我哋嘅好處係,就算有咩變化,最差咪賣走佢。但地產商,例如九龍站有個項目,總投資額成三百幾億,個地價百幾億,涉及好長時間、好多錢,地產商係比市民仲急。」

過去幾年,大部分地產商未有表露對地契續期的憂慮,亦沒有着法律團隊研究地契法律問題。李永達估計,地產商於未來兩至四年間,會私下與中央磋商續約。「中央做政策嘅時候,會唔會再諮詢我哋?我諗大多數唔信,我相信連地產商都唔信。我識佢哋啦,你估佢哋真係咁信上面咩?」

他認為在續契一事上,地產商同是「受害者」,只是因為銀行目前仍如常審批按揭,所以暫時未受影響。不過他重申,政治因素變化愈多,就會愈快觸發銀行檢討貸款年期。
撰文:張怡

攝錄:胡智堅、攝錄組
本刊去年報導長實將旗下服務式住宅及酒店,改建為住宅套現,全部都是2047年至2051年間到期的新界土地契約。
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