• 藥房大王兩億搶舖變輸家|水貨客絕跡 龍豐200萬租舖賣平價零食 「洗底」死頂

  • 發布日期:2021-01-13 07:00

 

曾被揭發賣假藥的龍豐藥房,多年來在自由行力撐下生意火紅,分店由上水開到尖沙咀達22間。身兼黑龍江政協的老闆謝少海,被冠以「藥房大王」之稱。同時他又覷準時機炒樓炒舖,豬籠入水,身家暴漲至逾八億,幾年前雄心壯志道:「我哋目標開50間分店!」

謝少海在上水發跡後,近兩年開始殺入旺角及尖沙咀,數度以天價200萬搶租,迫走原租客莎莎及卓悅,一簽就簽下六年租約,引來市場譁然。謝少海隨後更成為卓悅業主,單在上水一鋪位,已每月坐收卓悅58萬租金,風頭一時無兩。龍豐愈做愈大,謝少海野心亦隨之增大。儘管其後撞正社運,他照樣在2019年7月至11月短短四月間,大膽以高價掃入及租用上水、旺角「重災區」舖位,涉資逾二億元。

只是,謝少海沒料到武漢肺炎緊接社運殺到,水貨客會有完全絕跡的一日。本刊統計,龍豐由2019年22間分店,縮至今年14間,當中上水更成重災區,八間剩四間。而社運期間高價用250萬租下的尖沙咀和旺角舖位,由於租約未完,已洗濕了頭的謝少海轉型賣平價零食支撐。惟進舖的人少,買的人更少,平日下午時段只見收銀員呆企。另一邊廂,同樣在社運前後高價租下的上水數個舖位,原本謝少海計劃開旗艦藥房,現已轉為超市。疫情下,謝少海意識到港人是「救命稻草」,開始轉做港人生意,就連位於上水的龍豐金舖員工,都稱自己「專做街坊生意」。

生意慘淡,旗下舖位無人承租,最近謝少海要沽貨周轉,兩個月内接連售出粉嶺及上水地鋪,套現八千多萬元。先前他成功鬥贏卓悅搶租的舖位,現已提早離場,由短租雜貨店接手。昔日龍豐與莎莎、卓悅由旺角鬥到上水,再由上水鬥出旺角爭做龍頭,然而它們最終還是疫情下的輸家。

每月最少賣二千萬元零食頂租
每月最少賣二千萬元零食頂租
記者上周到龍豐在2018年,月斥207萬租下的旺角奶路臣街舖位視察,發現鋪內近七成貨品均是平價零食,亦有賣米、紅酒、護膚品及其他生活雜貨,猶如大型雜貨場。只有三、四個貨架擺放藥物等保健產品,而且放在最裏邊的隱蔽位置。平日中午時段,半小時內只見約二十多個人走進,大部分都是空手走出舖,即使光顧亦只掃數包餅乾。

「賣呢啲零食實死啦!點頂到200萬租啊?」資深舖市投資者李根興,在上述舖位逛完一圈後説道。他表示,港人留家抗疫吃零食,零食商品大賣,故不難理解龍豐現時轉攻零食。但若以此舖來看,如果每月要交二百萬租金,租金開支只可以佔營業額10%,即每月生意額達二千萬才可以「圍皮」。「如果當初知道自己喺度賣零食,一定唔會俾二百萬租呢間舖,根本俾唔起,呢間舖頭賣零食蝕硬!」

2018年,龍豐在旺季時以天價承租此舖,租期更長達六年。李根興形容租舖Timing「極差」,如果龍豐今時今日租旺角鋪,每月只須交約60萬租金,「二百萬租同六十萬租,要做嘅生意額,完全係兩個世界。」
揭藥房吸金秘技 100元藥賺90元
揭藥房吸金秘技 100元藥賺90元 事實上,零食店和藥房的利錢相若,每賣一百元貨品,兩者大約賺三十元。扣除租金、人工等開支,兩者大約賺五至十元,惟藥房生意單價高,「做藥房生意,啲人先會一喼喼咁,掃幾千蚊、幾萬蚊貨出返嚟,唔會一喼喼咁入去買薯片。人哋入去藥房買嘢係千千聲,容易賺好多。」

李根興指,由於知名的藥物品牌價錢太公開,最容易格價,利錢大概只有5-10%。如果要扣除贈品或買一送一的優惠開支,更隨時要倒蝕。但若得到自由行或水貨客信任,就可以遊說對方購買不知名或具影射性的品牌,利錢可高達40-50%。「最賺錢既地方係配藥。一大包攞返嚟啲藥,分散去配,客人一般唔講價,同根本唔知價,利錢可以去到八九成。」

自由行絕跡香港,龍豐已不能再以賣藥及奶粉等利錢高的產品維生。李根興表示不知道龍豐該如何在核心區生存,「點解繼續做落去呢?可能好多時因為業主私底下減價,但係呢間舖,如果個業主唔肯減價,龍豐又繼續做落去,我會好驚奇囉!」
上水旗艦藥房變超市
上水旗艦藥房變超市 2019年11月,即社運爆發後第五個月,謝少海仍看好上水區前景,以每月55萬,租用最多水貨客掃貨的上水新康街地段舖位。該複式地舖連一樓,面積逾萬呎,租金比上一手高出足足52.8%。當時市場預料將是龍豐區内旗艦店,以三年租期計,總租金支出近二千萬元。

後來肺炎肆虐,內地客源歸零,謝少海在去年初,將舖位轉開專做港人生意的超市「market88」。過往謝少海旗下的藥房、粉麵店、珠寶店均一律以「龍豐」為名。今次謝少海似乎有意洗底,超市沒有「龍豐」二字,Facebook更強調自己是「以社區為本的超級市場」,與美心、太興及富臨,將旗下食肆改名開分身的手法如出一轍。

不過,這類在疫市大肆擴張的民生舖,待疫情好轉後,是否能繼續經營下去,李根興卻不看好:「過咗兩三年之後,呢啲好多會執笠,依家我成日同人講唔好買街市舖,街市舖摸曬頂。」
社運前與海關開金舖 停業後疫市開張
社運前與海關開金舖 停業後疫市開張 原來不只核心區的租舖Timing差,本刊發現在去年四至六月期間,即爆發第三波疫情時,謝少海突然在上水逆市開「龍豐金舖」。然而土地註冊處資料顯示,原來他早在2019年5月,以每月13萬承租舖位,租約為期三年。

記者到「龍豐金舖」了解,只見職員在門外呆站等客到。她指金舖已經營了年半,因剛開張不久就遇上社運而被迫停業,直至去年六月才重新啟業。在人跡罕至的新康街,該名員工見到記者後,隨即抓緊機會力sell:「我地主要做街坊熟客生意,所以啲貨比周大福嗰啲平五、六千蚊。」

本刊再翻查公司註冊處資料,發現股東除了龍豐集團控股(55%)外、還有林銳強(20%)、及另外兩位名叫劉逸君(20%)及曾裔然(5%)的人士。其中的林銳強與前高級海關關員同名,曾經捲入收受利益及安排內地主婦跟港男假結婚案,兩度被入稟控告。

林銳強被控於2013年至2014年間,招攬一名港男與內地「二奶」假結婚,以安排「二奶」來港分娩,與另外二人被控串謀詐騙罪。裁判官認為案中「假老公」的庭上證供,與錄口供的版本有出入,最終裁定林銳強等人脫罪。同3年,林銳強被控收受土地發展商逾53.4萬元利益,購買一輛二手平治房車。惟他沒有向上級申報,2015年被裁定收受利益罪成判監,直至他在2017年上訴得直,撤銷定罪。
金舖承租力強
金舖承租力強 李根興認為,謝少海在社運前爆發前一個月租舖開金舖屬無可厚非。當時市道暢旺,上水舖位成交記錄屢創新高。而且,原來承租能力最高的並非藥房,而是鐘錶珠寶店。李根興指市道暢旺時,珠寶店每月的承租能力,每呎達到二、三千元。即一間1,000呎舖位,月租達二、三百萬 。而3,000呎舖位,則是過千萬月租。

李根興指龍豐金舖位處旺位,市旺時的租值達七、八十萬。他認為謝少海能以十多萬,租用旺舖經營珠寶店,是物有所值,「如果係靚嘅地段,租一間做鐘錶珠寶店,做返本地人消費,香港十幾萬租嘅鐘錶珠寶舖頭,大把都生存到啦,所以我覺得做落去唔難。」
1.5億買舖租予藥房找換店 謝少海減租壓力大
1.5億買舖租予藥房找換店 謝少海減租壓力大 在社運爆發後一個月,謝少海照樣斥1.55億買入上水新豐路及符興街交界的兩個舖位及閣樓。去年二月向恒生銀行承造按揭,時隔七日再向恒生二按。現時舖位分別租給藥房及找換店,找換店於去年五月以月租八萬元承租,租期維持三年至2023年,閣樓則交吉招租。

李根興相信謝少海身為業主,同樣要面對減租壓力。藥房如果無力交租,謝少海尚且可重新放租,但他不敢貿然沽出或租出找換店舖位。因現時坊間蝕讓的店舖,大多都是找換店。「找換店一執咗之後,可以換到啲咩?換一間藥房又太細間;換一間小食店,戴住口罩又唔想食小食,所以佢哋嘅承租能力即刻大跌。佢唯一就係望通關,等水貨客自由行翻返嚟,生意回升。」

謝少海上水新豐路兩個地下連閣樓舖位,原先由卓悅承租,簽逾六年租約至2025年3月。頭三年月租高達58萬元,之後更會加租15%至66.7萬元。卓悅去年九月提早逾四年半終止租約。謝少海重新放租,月租44萬元,較卓悅的租金低14萬。惟交吉至今四個月,仍無人承租,只見招租廣告貼滿閘口。
辣招前沽舖賺少三千萬 企硬不還價
辣招前沽舖賺少三千萬 企硬不還價 去年十月,謝少海開始賣出粉嶺聯發街舖位,套現近1,380萬元。去年12月他再沽出持有多年的上水新康街龍豐自用舖位,成交價6,738萬元,低市價三成。李根興認為他沽得太早,只要下年通關,舖位輕易賣近一億。雖然賣得出,但謝少海再次算錯Timing,在工商舖減辣消息出爐前沽舖,令他未有受惠。而一連串的沽貨舉動,令市場猜測謝少海現金流或開始見底,所以才急著劈價套現週轉。

現時,謝少海手頭仍持有12個物業,市值約八億元。近期和謝少海合作的經紀透露,他不像坊間業主般「狠心劈賣」,叫價仍十分企硬,「佢之前話過會平啲,用震撼價賣俾我,咁既然咁筍,我都還過震撼價俾佢,但係後來佢又唔賣。後來佢個中間人同我講,話謝少海唔係咩財務問題,係有啲大舖佢想搞緊。所以係唔會話大劈價、蝕樣、不計成本咁扔出嚟。」

撰文:財經組

攝錄:攝錄組

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