曾被揭發賣假藥的龍豐藥房，多年來在自由行力撐下生意火紅，分店由上水開到尖沙咀達22間。身兼黑龍江政協的老闆謝少海，被冠以「藥房大王」之稱。同時他又覷準時機炒樓炒舖，豬籠入水，身家暴漲至逾八億，幾年前雄心壯志道：「我哋目標開50間分店！」
謝少海在上水發跡後，近兩年開始殺入旺角及尖沙咀，數度以天價200萬搶租，迫走原租客莎莎及卓悅，一簽就簽下六年租約，引來市場譁然。謝少海隨後更成為卓悅業主，單在上水一鋪位，已每月坐收卓悅58萬租金，風頭一時無兩。龍豐愈做愈大，謝少海野心亦隨之增大。儘管其後撞正社運，他照樣在2019年7月至11月短短四月間，大膽以高價掃入及租用上水、旺角「重災區」舖位，涉資逾二億元。
只是，謝少海沒料到武漢肺炎緊接社運殺到，水貨客會有完全絕跡的一日。本刊統計，龍豐由2019年22間分店，縮至今年14間，當中上水更成重災區，八間剩四間。而社運期間高價用250萬租下的尖沙咀和旺角舖位，由於租約未完，已洗濕了頭的謝少海轉型賣平價零食支撐。惟進舖的人少，買的人更少，平日下午時段只見收銀員呆企。另一邊廂，同樣在社運前後高價租下的上水數個舖位，原本謝少海計劃開旗艦藥房，現已轉為超市。疫情下，謝少海意識到港人是「救命稻草」，開始轉做港人生意，就連位於上水的龍豐金舖員工，都稱自己「專做街坊生意」。
每月最少賣二千萬元零食頂租
每月最少賣二千萬元零食頂租
記者上周到龍豐在2018年，月斥207萬租下的旺角奶路臣街舖位視察，發現鋪內近七成貨品均是平價零食，亦有賣米、紅酒、護膚品及其他生活雜貨，猶如大型雜貨場。只有三、四個貨架擺放藥物等保健產品，而且放在最裏邊的隱蔽位置。平日中午時段，半小時內只見約二十多個人走進，大部分都是空手走出舖，即使光顧亦只掃數包餅乾。「賣呢啲零食實死啦！點頂到200萬租啊？」資深舖市投資者李根興，在上述舖位逛完一圈後説道。他表示，港人留家抗疫吃零食，零食商品大賣，故不難理解龍豐現時轉攻零食。但若以此舖來看，如果每月要交二百萬租金，租金開支只可以佔營業額10%，即每月生意額達二千萬才可以「圍皮」。「如果當初知道自己喺度賣零食，一定唔會俾二百萬租呢間舖，根本俾唔起，呢間舖頭賣零食蝕硬！」
2018年，龍豐在旺季時以天價承租此舖，租期更長達六年。李根興形容租舖Timing「極差」，如果龍豐今時今日租旺角鋪，每月只須交約60萬租金，「二百萬租同六十萬租，要做嘅生意額，完全係兩個世界。」
揭藥房吸金秘技 100元藥賺90元
事實上，零食店和藥房的利錢相若，每賣一百元貨品，兩者大約賺三十元。扣除租金、人工等開支，兩者大約賺五至十元，惟藥房生意單價高，「做藥房生意，啲人先會一喼喼咁，掃幾千蚊、幾萬蚊貨出返嚟，唔會一喼喼咁入去買薯片。人哋入去藥房買嘢係千千聲，容易賺好多。」李根興指，由於知名的藥物品牌價錢太公開，最容易格價，利錢大概只有5-10%。如果要扣除贈品或買一送一的優惠開支，更隨時要倒蝕。但若得到自由行或水貨客信任，就可以遊說對方購買不知名或具影射性的品牌，利錢可高達40-50%。「最賺錢既地方係配藥。一大包攞返嚟啲藥，分散去配，客人一般唔講價，同根本唔知價，利錢可以去到八九成。」
自由行絕跡香港，龍豐已不能再以賣藥及奶粉等利錢高的產品維生。李根興表示不知道龍豐該如何在核心區生存，「點解繼續做落去呢？可能好多時因為業主私底下減價，但係呢間舖，如果個業主唔肯減價，龍豐又繼續做落去，我會好驚奇囉！」
上水旗艦藥房變超市
2019年11月，即社運爆發後第五個月，謝少海仍看好上水區前景，以每月55萬，租用最多水貨客掃貨的上水新康街地段舖位。該複式地舖連一樓，面積逾萬呎，租金比上一手高出足足52.8%。當時市場預料將是龍豐區内旗艦店，以三年租期計，總租金支出近二千萬元。後來肺炎肆虐，內地客源歸零，謝少海在去年初，將舖位轉開專做港人生意的超市「market88」。過往謝少海旗下的藥房、粉麵店、珠寶店均一律以「龍豐」為名。今次謝少海似乎有意洗底，超市沒有「龍豐」二字，Facebook更強調自己是「以社區為本的超級市場」，與美心、太興及富臨，將旗下食肆改名開分身的手法如出一轍。
不過，這類在疫市大肆擴張的民生舖，待疫情好轉後，是否能繼續經營下去，李根興卻不看好：「過咗兩三年之後，呢啲好多會執笠，依家我成日同人講唔好買街市舖，街市舖摸曬頂。」
社運前與海關開金舖 停業後疫市開張
原來不只核心區的租舖Timing差，本刊發現在去年四至六月期間，即爆發第三波疫情時，謝少海突然在上水逆市開「龍豐金舖」。然而土地註冊處資料顯示，原來他早在2019年5月，以每月13萬承租舖位，租約為期三年。記者到「龍豐金舖」了解，只見職員在門外呆站等客到。她指金舖已經營了年半，因剛開張不久就遇上社運而被迫停業，直至去年六月才重新啟業。在人跡罕至的新康街，該名員工見到記者後，隨即抓緊機會力sell：「我地主要做街坊熟客生意，所以啲貨比周大福嗰啲平五、六千蚊。」
本刊再翻查公司註冊處資料，發現股東除了龍豐集團控股（55%）外、還有林銳強（20%）、及另外兩位名叫劉逸君（20%）及曾裔然（5%）的人士。其中的林銳強與前高級海關關員同名，曾經捲入收受利益及安排內地主婦跟港男假結婚案，兩度被入稟控告。
林銳強被控於2013年至2014年間，招攬一名港男與內地「二奶」假結婚，以安排「二奶」來港分娩，與另外二人被控串謀詐騙罪。裁判官認為案中「假老公」的庭上證供，與錄口供的版本有出入，最終裁定林銳強等人脫罪。同3年，林銳強被控收受土地發展商逾53.4萬元利益，購買一輛二手平治房車。惟他沒有向上級申報，2015年被裁定收受利益罪成判監，直至他在2017年上訴得直，撤銷定罪。
金舖承租力強
李根興認為，謝少海在社運前爆發前一個月租舖開金舖屬無可厚非。當時市道暢旺，上水舖位成交記錄屢創新高。而且，原來承租能力最高的並非藥房，而是鐘錶珠寶店。李根興指市道暢旺時，珠寶店每月的承租能力，每呎達到二、三千元。即一間1,000呎舖位，月租達二、三百萬 。而3,000呎舖位，則是過千萬月租。李根興指龍豐金舖位處旺位，市旺時的租值達七、八十萬。他認為謝少海能以十多萬，租用旺舖經營珠寶店，是物有所值，「如果係靚嘅地段，租一間做鐘錶珠寶店，做返本地人消費，香港十幾萬租嘅鐘錶珠寶舖頭，大把都生存到啦，所以我覺得做落去唔難。」
1.5億買舖租予藥房找換店 謝少海減租壓力大
在社運爆發後一個月，謝少海照樣斥1.55億買入上水新豐路及符興街交界的兩個舖位及閣樓。去年二月向恒生銀行承造按揭，時隔七日再向恒生二按。現時舖位分別租給藥房及找換店，找換店於去年五月以月租八萬元承租，租期維持三年至2023年，閣樓則交吉招租。李根興相信謝少海身為業主，同樣要面對減租壓力。藥房如果無力交租，謝少海尚且可重新放租，但他不敢貿然沽出或租出找換店舖位。因現時坊間蝕讓的店舖，大多都是找換店。「找換店一執咗之後，可以換到啲咩？換一間藥房又太細間；換一間小食店，戴住口罩又唔想食小食，所以佢哋嘅承租能力即刻大跌。佢唯一就係望通關，等水貨客自由行翻返嚟，生意回升。」
謝少海上水新豐路兩個地下連閣樓舖位，原先由卓悅承租，簽逾六年租約至2025年3月。頭三年月租高達58萬元，之後更會加租15%至66.7萬元。卓悅去年九月提早逾四年半終止租約。謝少海重新放租，月租44萬元，較卓悅的租金低14萬。惟交吉至今四個月，仍無人承租，只見招租廣告貼滿閘口。
辣招前沽舖賺少三千萬 企硬不還價
去年十月，謝少海開始賣出粉嶺聯發街舖位，套現近1,380萬元。去年12月他再沽出持有多年的上水新康街龍豐自用舖位，成交價6,738萬元，低市價三成。李根興認為他沽得太早，只要下年通關，舖位輕易賣近一億。雖然賣得出，但謝少海再次算錯Timing，在工商舖減辣消息出爐前沽舖，令他未有受惠。而一連串的沽貨舉動，令市場猜測謝少海現金流或開始見底，所以才急著劈價套現週轉。現時，謝少海手頭仍持有12個物業，市值約八億元。近期和謝少海合作的經紀透露，他不像坊間業主般「狠心劈賣」，叫價仍十分企硬，「佢之前話過會平啲，用震撼價賣俾我，咁既然咁筍，我都還過震撼價俾佢，但係後來佢又唔賣。後來佢個中間人同我講，話謝少海唔係咩財務問題，係有啲大舖佢想搞緊。所以係唔會話大劈價、蝕樣、不計成本咁扔出嚟。」
撰文：財經組
攝錄：攝錄組
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