• 被馬雲笑李嘉誠時代已過|闖關十三次 誠哥2047地契大限前再賣產套現300億

  • 發布日期:2020-12-29 07:00

 

習近平領導下的中央政府,猶如重回毛澤東時期「打土豪」奪商手法。回望今年,習近平親自出面叫停螞蟻集團IPO。上周正式啟動對阿里巴巴涉嫌壟斷行為的調查,有指馬雲為了修復與中央關係時,竟提出將螞蟻集團移交給中央政府。中國首富,被打到落花流水。

深明槍打出頭鳥,早已被馬雲爬做首富的「誠哥」李嘉誠,卻繼續部署賣產撤資。他今次將包括天水酒及馬鞍山在內的新界的服務式住宅及酒店,改建為住宅套現。本刊翻查這些服務式住宅及酒店地契,發現全部都是2047年至2051年間到期的新界土地契約。《基本法》表明「資本主義制度」的承諾直至2047年,惟法例上並無規定2047年後到期的地契是否會自動續期。政府有權續契,亦有權不續契,地皮去向至今未明。

事實上,長實(1113)今年的酒店及服務式住宅入住率不俗,在疫市仍能保持在86%水平。雖然如此,不過這些住宅的增長空間早已飽和。以旗下的馬鞍山海澄軒為例,2006年月租價格介乎15,000至18,000元,十多年後的今日一樣是月租16,000元。即使租出所有房間,每月僅得一千萬收入。相反,把兩個服務式住宅物業拆售,已一鋪套現近300億元。

距離2047大限尚餘26年,加上酒店及服務式住宅的升值空間小,眼光一向超前的李嘉誠,決定在此時再度離場。曾被馬雲並笑李嘉誠的年代早已過去,但現時再次證明,誠哥才能笑到最後。

入紙13次急改建 接獲6,000反對書

入紙13次急改建 接獲6,000反對書

城規會上周批准長實將旗下兩座,位於天水圍的嘉湖海逸酒店改建住宅,料將提供5,000伙,平均僅約300呎的納米單位,市場預料落成後呎價最最少約14,000元。若長實全數售出單位,將至少套現210億元。

不過要將嘉湖海逸酒店轉型,並不容易,當區居民就極力反對。據規劃署文件顯示,項目在接受公眾提交意見時,共收到6,052份意見,包括6,022份反對、只有19份支持,大部份擔心當區設施無法負荷,港鐵亦質疑項目或受附近輕鐵發出的噪音影響,要求發展商加入噪音緩解措施。至去年起,長實已先後13次就嘉湖海逸酒店重建向城規會闖關。今次獲規劃署開綠燈改建,當區區議員吳玉英痛批政府部門偏袒發展商,「政府部門不停提出既所謂修訂,根本係可以俾地產商過到。城規會睇到發展商會做啲野,處理嗰啲反對意見,所以就覺得冇問題,就咁就算數。」

長實是天水圍大地主,追溯至七零年代末,以長實和華潤為首的「巍城有限公司」取得天水圍的土地資產,並打算自行把天水圍以新市鎮的形式進行發展。其後八零年代初,港英政府有意為發展新市鎮以配合人口的增加,宣布以22.6億元向華潤及長實,回購所有天水圍的農地,再以8億元代價,批出其中38.8公頃土地。原來,當時港英政府與長實簽訂「私人備忘錄」,限制政府不得在該區另行發展商業,以免妨礙長實日後發展嘉湖山莊的商業收益。政府受協議約束,難以在天水圍興建基本商業設施,令區內缺乏競爭,這亦令天水圍的種種社區問題種下禍根。雖然協議效力早於2002年結束,但區內商業活動一直由長實壟斷。
2047年期滿 政府未就續期立法
2047年期滿 政府未就續期立法
本刊翻查地契,發現嘉湖海逸酒店地段,原本在97回歸前到期。惟政府在1988年通過「新界租契(延期)條例(香港法例第150章),這些凡於1997年6月30日前期滿的新界土地契約,全部延期至2047年6月30日。雖而距離2047僅餘26年,社會十分關注契約期滿後的去向。雖然地政總署早在2016年派「定心丸」,強調在期滿時,政府可以「全權酌情決定」續期50年而無須補地價。但是,政府「酌情決定」的標準模糊,社會有聲音擔心政府的決定,能否達到「公平合理」。
據土地註冊處顯示,長實在2013年斥資11億元買入地段,現時地租為應課差餉租值的3%的合理水平內。

不過,據地政總署資料,最少有3萬份土地契約將於2047年6月30日期滿,包括嘉湖海逸酒店地段。地政總署或須動用大量資源處理這些契約。政府2016年表明,可能會「透過立法方式一次過為大量同時期滿的地契續期」。惟四年過去,至今仍未進入討論程序。
天水圍市第1至7號地段,於1997年6月30日前期滿,由政府續期50年,無須補繳地價,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金。
天水圍市第1至7號地段,於1997年6月30日前期滿,由政府續期50年,無須補繳地價,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金。
馬鞍山酒店2048年期滿 樓價或挫兩成
馬鞍山酒店2048年期滿 樓價或挫兩成 至於在2047年7月1日後到期的地契,有測量界人士認為,地契已經超過「五十年不變」的時間。政府處理地契續期時,可能會考慮更多因素,例如是否與中國接軌,以及政府財政負擔等,推算免補地價的機會率或降至七成。除非政府確認2047年後到期的地契,續期時毋須補地價,否則若以「現有建築物的價值不納入補地價計算」和「政府未必會估足市價」等因素作估算,2047年後到期的住宅,樓價長遠須下跌兩成,才能反映補地價因素。

無獨有偶,在城規會通過改建天水圍酒店的前一周,長實再遞紙申請改劃海澄軒,將全幢改為「一梯58伙」的「神則」私樓。若長實售出全數758個,約637呎單位,以鄰近雅濤居現時呎價約15,000元計算,長實將至少套現72億元。本刊亦發現長實旗下位於馬鞍山的海澄軒之地契,也將於2048年到期。
長實於1998年簽署海澄軒地契,將於2048年3月26日到期。
長實於1998年簽署海澄軒地契,將於2048年3月26日到期。
超低價投地 酒店收入僅千萬
超低價投地 酒店收入僅千萬 政府在98年金融風暴期間,公開拍賣海澄軒地皮。地皮最初是用以興建住宅,但因附近的沙田圓洲角地皮更適合興建公屋,故海澄軒地皮改為酒店用途。惟當時正值經濟不景氣、利息高企,加上酒店屬長線項目,回本期長。李嘉誠又指地皮有溶洞問題,難以估算建築費。最終成功以超低價1.2億元投得地皮,每呎樓面地價僅約200元,地價之低引起市場譁然。

雖然成本低,但事實上服務式酒店的收入對長實來說,也只是雞肋,何況在自由行大減下,未來收入只有減無加。1999年開幕的嘉湖海逸酒店分為兩期,共有1,102間客房。酒店職員指,現時標準客房已全數租出。現時月租9,388元,這十多年水平相約。即使每月爆滿,酒店每月收入僅約1,034萬元,一年收入僅一億元,扣除雜費、稅項及薪金等已所剩無幾。而02年落成的海澄軒,原先作為內地客過境沙田旅遊點的酒店,是長實旗下四間「家庭式酒店」之一。現時兩房兩廳677呎套房,月租16,000元起。如果租出全部831間客房,以平均月租16,000元計算,酒店每月收入亦僅得1,329萬元。

現時,海澄軒地契表明不可用作酒店以外的用途,包括改作服務式住宅,而地面計起首三層亦只可用作銀行、餐廳等商業用途。不過,地契並無明確界定何謂「酒店用途」,例如酒店房的業主,可否把房間租予業主本人或其子女。因此,長實改做服務式住宅,未必違反法律及地契條件。
記者發現,海澄軒有獨立電錶,格局與一般住宅無異。加上全是獨立分體機,而非中央空氣調節系統,在拆售時就更簡單。海澄軒酒店職員向記者指:「點解呢度咁好生意,就係每間房或廳,全部獨立分體冷氣機,全部開得窗,唔怕病毒經喉管傳播!」
海澄軒的地契列明不可用作酒店以外的用途,包括改作服務式住宅,地面計起首三層只可用作銀行、餐廳等商業用途。
海澄軒的地契列明不可用作酒店以外的用途,包括改作服務式住宅,地面計起首三層只可用作銀行、餐廳等商業用途。
負責長實4間酒店營運管理的 Horizon Hotels & Suites Limited 網頁介紹,旗下酒店有2房2廳(圖) 及3房2廳的房間,設開放式廚房及客廳,單位格局與一般住宅無異。
負責長實4間酒店營運管理的 Horizon Hotels & Suites Limited 網頁介紹,旗下酒店有2房2廳(圖) 及3房2廳的房間,設開放式廚房及客廳,單位格局與一般住宅無異。
看準地契漏洞 免補地價拆售酒店
看準地契漏洞 免補地價拆售酒店 不但兩大服務式住宅,誠哥亦把回本不似預期的酒店,包括海灣軒和海韻軒申請重建為商廈。當時市場估計,兩大項目假若重建為甲級商廈,估計落成後呎價約1.8萬至2萬元。除可作長線收租物業外,也可整幢大廈或分拆出售,相當和味。

2003年7月前批出的地契,不包括「不准賣散」的限制。長實旗下四間套房式酒店項目,全屬1998年至2002年競投或購入的地皮,所以不受限制。長實看準地契漏洞,將紅磡服務式住宅都會軒拆售。由於服務式住宅及酒店,不論是地積比率或補地價金額,都較住宅着數,形成不公平,觸動了政府的神經。最終地政總署在2003年才堵塞酒店地契漏洞,在日後批出的酒店地契中,加插「不可拆售」條文補鑊。

不過,由於條文沒有追溯期,2003年前批出的地契仍可拆售。就在翌年,長實選擇在自由行蓬勃時期,有意拆售海韻軒,並向地政總署申請商業預售樓花同意書,不過計劃在未拆售前被揭發。然而地皮是在2001年市况低迷時,以每呎樓面地價510元低價投得。若將酒店分拆當樓賣,不單對其他發展商極不公平,庫房亦因此變相減少數以十億計的賣地收益。受到輿論壓力的長實其後改口風,將項目出租,直至2018年申請重建為商廈。由於項目所在之地皮為商業地契,若轉為業用途,毋須支付補地價。

撰文:財經組

攝錄:胡智堅、林志謙

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