• 劏40呎倉賣40萬|電子廠太子轉型賣迷你倉 2000萬變5000萬:最好唔好誤會係非法劏場

  • 發布日期:2020-12-11 07:00

 

香港寸金呎土,故樓市已十分畸型,劏房愈細愈有人買。但原來連劏倉場都有市場。近日在葵芳站對出擺放著一個橙色街站,街站的板上印滿字,其中寫著「$0首期做業主」、「供倉好過租倉」、「完整獨立樓契」等。這個葵芳工業區中的工廈單位共有125個獨立儲存倉,一個倉的平均售價為40萬,即呎價10000元,幾乎與新界樓呎睇齊。

壹週刊記者親身上去看過,這個倉與大家想像的工廈單位一樣,表面殘殘舊舊。老闆梁嘉湧(Don)原是一家電子廠的第二代傳人,早年父親以平價買下廠房,但近年本地廠房難做,故漸漸已淡出生意。但現時環境,賣出這個過萬呎倉,市價約二千萬,不但入場費高,難找買家,即使賣得出,對於太子爺來說猶如「雞肋」。相反,劏成125個倉位,如全數沽清,卻可賺5000萬。不不過,Don亦小心翼翼,找齊律師做分契、滿足消防要求等等,他最擔心是:「大家誤會呢到係非法劏場。」

年過40歲的Don,他父親早於八十年代分別以不足二百萬元買入打磚坪街生興工業大廈三層做電子廠,主打生產計數機及字典翻譯機,也生產過DataBank和Space Revenger等遊戲機。Don大學亦在澳洲讀電子工程,打算日後隨時可以接手家中生意。不過至90年代,生意開始出現一連串問題。他指,「以前做電子廠每張單金額達到七位數字美金。後來金額逐漸下降至五位數字,每張單平均為50,000美金。」在別無他選下,他於2001年大學畢業後,即回流香港接手。他坦言,原本打算回來「攞正牌」做太子爺,可惜事與願違。回港後,他面對產品收入下降、香港經濟破產導致銀行削減信貸額,以及公司長年累積的內部問題。各類問題一下子來襲,令他無所適從,他說:「 雖然都係做太子爺,不過就係面對好多逆境嘅太子爺。」父親在他剛回來接手的期間,一直從旁教導,直至他學有所成後才退下火線。

Don接手後轉型做過醫療機、象棋大賽鐘、NFC優惠卷等生意。部分達到收支平衝,部分卻做到損手爛腳。他憶述,於2011年進行NFC項目時,與合作夥伴都認為產品有很大市場可能性,但卻在當時太進取,投放過多於開發軟件,最終堅持了20個月後,決定忍痛中止計劃。其後,他於2014年意識到國內廠房以及生產能力已經達致高水平,令到本地廠房已經失去競爭力,因此決定正式關閉電子廠轉型。阿Don的辦公室內仍收藏部份以前的產品,如計數機及大哥大,似乎未能忘逸。不過經歷過驚濤駭浪,時間過去,他亦以平常心看:「一次嘅成功背後,會有99次失敗,呢個係必經之路」。

貫徹開廠思維做生意

貫徹開廠思維做生意

一切重新開始,他手頭的資產只餘兩樣,一是父親留下的倉,一是父親留下的智慧。Don指美國和日本已經有租箱上門儲存服務行業。他看中這個新興行業,更認為香港更加適合發展此行業,並指出:「除了提供空間上的滿足,香港人時間都好緊要。所以想到這個Business Model。」對於香港人而言,時間是金錢。就算租用迷你倉,也不代表用家有時間親身到倉庫執倉。阿Don針對這一類型的顧客,推出上門運送迷你箱服務,可以在用家足不出戶的情況下,將物品存入倉庫。他透露:「2014年開業至今,由第一個客開始儲,所以租箱業務會按年增長,每年增長約兩至三成,現已合共出租過萬個箱。」

Don於儲存倉開業前已定位顧客為中產人士和家庭客。開業前期做過客戶服務部。加上當時資金有限,需要依靠外判運輸團隊解決運輸問題,因此人手不足時,亦試過跟車隊工作,向客人派迷你箱。他憶述:「但當我做神秘搬運員時,見到有好多家庭有大有細,有老人家又有工人,但活動空間十分少。」至於定價,他當時參考了一家在港營運的儲存箱公司。該公司出租一個迷你箱的定價過百元,他認為太貴,於是將箱的定價減半。他指:「如果租五至六個迷你箱,就差不多等於一個衣櫃大小,剛剛好少於$200。」

到後來,市面上出現越來越多同類型迷你箱儲存公司。不過他預計到只做服務業的利潤有限,因此他希望不止要租箱,還要賣倉。他於2019年豪花約1000萬裝修費,把6600呎的電子廠工場改造成擁有近130個倉位的迷你倉場。根據大廈公契,工廈每一層只可以有一半範圍成為倉庫,其餘就是寫字樓等用途。事實上,要將迷你倉分成獨立樓契再出售,須向消防處和屋宇署入則。待批則後,須向地政總署入紙申請更改用途成倉庫用途。在整個單位建成後,須從批則單位取得入伙紙,方能進行分契程序。整個過程花約18個月的時間完成。

由於分契賣倉的理念較新,Don自己亦花了一些時間去了解。雖然實際操作上,只要完成政府部門的一系列程序就可合法賣倉,不過,他了解到市民未必懂得分辨他們與非法劏場:「香港對劏場這個字並沒有一個正確的定義,變相令市民有一些想象空間出來。」
教化式宣傳 解劏場誤會

教化式宣傳 解劏場誤會


做過電子廠的他,深明不會有一樣產品是永恆,他表示:「我們永遠都觀察市場發展,現在或者將來流行什麼樣的產品,想辦法捉住個「浪」。」他指這些都是源自從前父親的經驗。「在我爸爸的年代,他都會尋找比較突出,且肯定能跑出市場的產品」。他更分享了父親當年因超速駕駛,在「大哥大」最初推出時把產品帶上法庭作供,結果因法官誤以為是無線電而差點被罰的事績。

Don指地政於9月批出了「不反對通知書」,成功將8樓全層由工業用途改為倉庫用途。每個倉位建造面積為45立方呎,售價由約30萬至50萬。他們以「業主買入單位後,有租金保證回報和荀過投資車位」作為招徠,吸引潛在買家入市。

以往會較常於電視機看到迷你倉廣告,但他認為現今是互聯網主導的年代,需要靠社交網站宣傳。 「我們會恆常式透過網上平台發文,介紹怎樣為之合規格的倉庫,細節和流程也會披露」。不過,他明白單靠披露資料並不足夠,因此加入線下宣傳,打算軟硬兼施。他解釋:「有些潛在客戶看到披露資料後,會有基本了解,如果他們在街上見到宣傳大使,或會引起其興趣。」。因此,他集中火力於鄰近倉場的地區設街站,打算透過親身講解的方式,提升潛在客群對產品的了解和興趣。至於宣傳的成效,他說:「其實市民都會有興趣了解」。

賣倉項目在去年未動工時已開始進行預售,Don向記者分享,當時只能說明理念,的確會讓人懷疑會否有最終成品出現。因此,他對於當時的買家心存感激:「當時選擇相信並購入單位的人,那些人我是真心感謝的。」據知,現時迷你倉賣出一半以上。不過,買家需要留意,此類投資產品在市場上仍屬於新興投資種類,規模仍很細,若希望買入作投資升值之用,須留意產品得流動性是否足夠。倉位的租客為迷你倉,受到其條款約束,租金收入或受到限制。
「有點失敗,有些嘗試」
「有點失敗,有些嘗試」

Don為採訪換上了一身西裝,不過據知他平日穿T恤多,他與同事打成一片,有說有笑。Don已婚並有兩名子女,但他仍「貪玩」,像大細路,一走進辦公室,發現他的桌下放著兩個啞鈴,好奇詢問後,得悉他是運動愛好者。除了喜愛打拳,也熱衷於游早水和跑步。他的辦公室十足一個小型玩具覽櫃廳,放滿模型車、高達模型,還有Lego。在辦公室旁的防潮箱中,亦放滿一整櫃菲林相機。訪問期間他更拿出一堆相機出來介紹,也跟記者分享了他的相片集,表現十分之雀躍。

不過所有收藏加起來實在價值不菲,記者問他「介不介意被人標籤為富二代」,他笑了笑,回答道:「我不介意別人說我是富二代,始於背景是無法改變」。但他不否認自己贏在起跑線,他說:「真的要感恩家人留下一些工業大廈單位給我。」他認為每一件事情都是一個元素,例如有物業在手和從前面臨困境的電子廠生意。不過,他指出,經營者真正的考驗在於能否好好運用手上的元素。而他對自身的評價只不過是「僅僅及格」。

撰文:麥嘉恩

攝影:廖健昌、林金展

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