• 倚巒呎價創8年新低|內地客敗走 香港人接貨由九龍塘搬上半山

  • 發布日期:2020-12-02 07:00

 

武漢肺炎肆虐全球近一年,本港失業率上升,鬧市吉鋪湧現,但近月資金持續流入,銀行更爭先「減息」力搶按揭業務。以中銀為例,其H按(拆息按揭)最新減至最低H加1.3厘。睇準低息殺到,新地(16)乘勢以豪宅市場極罕見的「先住後付」三年特長成交期付款方式,推出籌備八年的東半山豪宅新盤Central Peak,其中一伙招標單位更以呎價8.1萬元售出,創下東半山新高紀錄。

新地樓向來備受追捧,要數其過往的頂級豪宅代表作,則不得不提位於施勳道8號、有22伙洋房的倚巒。曾有亞洲第一豪宅之稱的倚巒推售至今已有14年,在樓市當旺時旋速成為搶手貨,曾在2008年刷下每呎5.7萬的亞洲新紀錄;卻在金融海嘯後淪為炒家英雄塚,被漫畫家馬榮成一炮過以撈底價7,600萬買入17號屋,呎價急跌至僅2.2萬元。

伴隨香港歷過多個高山低谷的倚巒光芒漸漸褪色,繼永倫集團已故創辦人倫志炎兒子倫耀基於前年以創項目開售以來的新高呎價9.2萬元,總價2.2億元買入23號屋後一直未有新成交。今年九月疫市下,終於有勇士打破悶局;一幢屬「細屋」的洋房以1.75億沽出,呎價7.4萬創下項目八年新低。這位成功執平貨的神秘買家名為殷進樂,是位年過70歲的老人家,報住兒子名下的九龍塘老牌屋苑新德園。「升呢」成為半山業主的他,是以首置身份入市,慳下雙倍印花稅逾2,600萬。

新買家家族沽新德園 儲彈藥換樓

新買家家族沽新德園 儲彈藥換樓

由傳統九龍豪宅區,一搬搬到近山頂之巔的買家殷進樂,以相信是兒子工作的證券公司登記為買家地址。翻查資料,殷進樂的家族成員在買入倚巒同月,以5,698萬沽出新德園一伙單位,持貨11年賺3,168萬,相信是為換貨而準備銀彈。據認識殷家的人透露,他們一直希望住得更好,睇樓已有一段時間。適逢經紀推薦倚巒,加上洋房開價低於銀行估價,令吸引力大增,因而決定在疫市下扑槌。

有人歡樂有人愁,今次以低於估價出貨的業主疑是內地客,名為王堅(Peter),與西藏水資源(01115)其中一名大股東同中英文名,未知是否同一人。王堅在2007年以1.008億元透過BVI公司購入洋房,去年七月向瑞銀集團贖回物業後,再一次過轉按予靄華信貸、易按揭、長江財務、金泰環球、華泰財務國際及耀佳信貸等財務公司。三個月後,洋房再被轉按予信保金融科技,借貸最高達2.35億元;然後在今年一月贖回,再由南洋商業銀行承按。除了不停按揭套錢,有指該洋房在市場已放盤數年,開價最高為2.3億,期後減至2.1億亦無人問津,最終累減近24%至1.75億賣走,帳面賺7,420萬。
推售初期吸引各地富商掃貨

推售初期吸引各地富商掃貨

倚巒是新地代表作,發展商當年更耗資逾8,000萬打造四座豪華示範洋房讓部分人士參觀。項目由22座洋房組成,分兩層及三層高,面積由3,300至5,100呎不等。由於地段位置優越,倚山而建,全數洋房佳可鳥瞰維港海景。風光一時的倚巒,以往有價有市,各地富商都爭先力捧,包括越南華僑富商朱立基夫妻就於2006年,總斥資8.15億掃入五幢洋房,平均呎價達5萬元,成為項目最大業主。

朱立基原是香港人,曾到德國留學,於80年代中移居越南,其太太張美蘭則是在越南土生土長的潮州人。夫婦旗下公司在越南胡志明市甚為有名,尤其1992年成立的母公司萬盛發,涉足多項生意包括房地產、五星級酒店、餐廳,到零件出入口、室內設計、旅行社、商場及珠寶等。有指二人因經營建築材料生意,知道倚巒用料靚,認為物有所值;加上地段罕貴,因此在項目開售之初就掃入五幢洋房,當保值磚頭儲起。他們只在2012年以2.5億售出10號屋,賺1億元,現時仍持四伙。

印尼財團De Monsa揸弗人劉常仁,亦曾追捧倚巒。其於2007年樓市大升時,以「摸頂」價2.4億購入前身為示範單位的15號洋房。後在2009年不敵金融海嘯,以1.75億出售予資深投資者謝振宇,慘蝕6,500萬元。
近十年屢成業主「提款機」
近十年屢成業主「提款機」
從印尼財團De Monsa中接手15號洋房的謝振宇,過去在山頂及南區持有不少豪宅,購入倚巒後曾屢按大屋作周轉套錢。謝振宇在2012至2015間曾三按倚巒屋,包括向靄華物業信貸貸款3,000萬元;後於2015年以2.5億出售洋房,持貨六年賺7,500萬。翌年謝振宇重出江湖,斥資3,200萬買入大埔康樂園5街單號洋房,轉戰港島區外物業。

要數把倚巒當作「提款機」的人,則非18號屋前業主商人劉志雄莫屬。劉志雄於2007年以1.09億元購入洋房,期後短短於五年間,先後七次把洋房抵押予財務公司包括亨運財務、耀佳信貸及香港信財務作貸款。債務纏身、官非甚多的他,曾被入稟追1.19億元投資款項,最終在2012年因6,100萬元欠債而被頒令破產。而一直當作救命繩的倚巒大屋,最終在同年以低市價16%的1.68億售予名為簡鳳華(Monica)旗下的BVI公司,較原開價2.3億累劈6,200萬,呎價僅5萬元降至當年的西半山水平。翻查資料,接貨的簡鳳華相當低調,未有在港持有其他物業,而她是成立逾70年的擔保公司香海蓮社之董事之一,現時報住倚巒這幢洋房。
四幢洋房三年前被揭僭建天台屋 至今仍未拆
四幢洋房三年前被揭僭建天台屋 至今仍未拆
倚巒由以往因「亞洲第一豪宅」身份備受矚目,到近年捲入僭建醜聞中,形象失色不少。2017年,倚巒有五幢洋房被踢爆僭建大型天台屋,當中8號、12號及15號更被屋宇署「釘契」,勒令業主在120天內完成拆除僭建。惟事隔三年,只有8號屋已拆除天台屋及獲發滿意紙,但同期被釘契的12號及15號屋反之仍未拆除僭建物。除此以外,10號及11號洋房天台亦出現超過500呎的大型僭建屋,惟同樣未見屋宇署對僭建物採取執法行動。

涉事的這班業主,位位都財力雄厚。僭建天台屋的15號洋房業主為東方匯財證券 (8001) 執董林樹松,他在2012年以2.5億元、呎價超過8萬從資深投資者謝振宇手中買入洋房,一度成為倚巒呎價最貴樓王。在港物業甚多的他,另持南區春暉園及嘉麟閣等單位。而11及12號業主陳世偉,也是資深物業投資者,主攻貴價豪宅如中半山嘉富麗苑及淺水灣道37號。

以高價2.5億從朱立基妻子手上買入10號屋、涉在天台建玻璃屋的業主,是被指有新加坡永久居民身份的神秘華商唐逸剛與陳懷丹夫婦二人。二人活躍於美國政壇,持有房地產投資公司美國太平洋國際資本(APIC)。是布殊家族的長期生意拍檔的他們,在2015年曾向傑布布殊的超級政治行動委員會「崛起權利」(Right to Rise)捐款130萬元。唐逸剛夫婦前年尾更夥拍由泰國前總理英祿出任新董事的公司接手長和(001)旗下具戰略意義的汕頭碼頭,同時英祿在港報住地址正正是唐逸剛名下的倚巒洋房,可見唐逸剛與陳懷丹身份絕不簡單。
 僭建問題拖足三年,業主仍未處理。
僭建問題拖足三年,業主仍未處理。
兩幢洋房近年僭建玻璃簷篷
兩幢洋房近年僭建玻璃簷篷 對照2007年本刊所拍下的倚巒落成照片及現況,由朱立基夫妻持有的5號洋房平台近年「偷雞」加建了固定的玻璃簷篷,而1號洋房的平台及天台亦明顯加建了玻璃簷篷。建築師關兆倫指所有建築工程都需要向屋宇署入則申請,包括簷篷,否則即屬僭建。關兆倫解釋:「興建簷篷都要睇位置有冇足夠結構承受能力,及有冇足夠樓面面積,如有先可以獲批。不過香港發展商多數都會用盡樓面面積,無咩機會可以加建到大型簷篷。」
 對照2007年本刊所拍下的倚巒落成照片及現況,1號及5號屋明顯涉僭建玻璃簷篷。
對照2007年本刊所拍下的倚巒落成照片及現況,1號及5號屋明顯涉僭建玻璃簷篷。
1號屋是由化妝品FANCL中港代理商老闆陳志明持有。陳志明現持兩伙倚巒,涉事洋房是於2007年以2.11億元購入。做生意有一手的陳志明,於1995年花千萬元取得日本護膚化妝品牌子FANCL中國及香港十年代理權,僅以六年時間就發展成市場一哥,大開25間分店,十分風光。今年疫情殺到,零售陷入寒冬;八月時《路透》就引述消息指陳志明計劃出售FANCL亞洲業務,售價或達78億元。

就著陳志明洋房平台涉在未入則下僭建玻璃簷篷,FANCL公關僅回覆:「有關私人事宜,陳先生不作回應。」
倚巒名人業主及外貌現況。
倚巒名人業主及外貌現況。
屋宇署嘆慢拍 「釘契」阻嚇力不大
屋宇署嘆慢拍 「釘契」阻嚇力不大 建築師關兆倫指僭建業主慣於拖延,甚至可以拖足十年仍不處理。「老實講僭建業主收到清拆令都唔處理其實好普遍,就算被罰錢,罰完都可以唔理唔拆。」事實上,屋宇署在處理僭建問題上一直為人詬病,而且十分被動。「釘契」物業雖然會影響銀行批出按揭,惟在買賣雙方同意及買方不做按揭下,物業仍可如常交易。而屋宇署資料顯示,不遵從法定清拆命令屬刑事罪行,屋宇署能提出檢控,最高刑罰為監禁1年及罰款20萬元。如違法情況持續,業主會被另處罰款每天2萬元。

雖然有權檢控,但屋宇署習慣「唔踢唔郁」,不但未有跟進該兩幢「釘契」洋房沒有如期還原的情況,另外亦未見有發信警告及處理涉僭建的1號、5號、10號及11號洋房。本刊曾就顯而易見的天台僭建屋情況附連照片向屋宇署查詢,該署僅以正派人到現場視察,及聲稱需要入屋了解為由,未有在截稿前正面回覆其跟進進度。

撰文:財經組

拍攝:攝影組
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