• 守得雲開|80後20萬開鋪賣英國樓 險被脫歐一鋪清袋:BNO效應帶挈生意增4倍

  • 發布日期:2020-11-26 07:00

 


今時今日打一世工都未必買到樓,但昔日十萬元首期就可以輕鬆上車,一個80後打工仔在05年靠十萬蚊入市炒樓,十年間賺近二百萬,14年適逢樓市起飛開地產公司賣豪宅,但打滾1年發覺在四大地產代理壟斷之下難發圍,並看中英國樓具升值潛力,而且當時香港專門賣英國樓的代理寥寥可數,決定中途轉型賣英國樓盼殺出重圍。

香港人對磚頭情有獨鍾,在英資公司仼職十年的Charles 都不例外,他憶述在2005年初次入市時,香港仍有九成半按揭,僅用10萬元首期,在東涌買入了一層兩百萬元的單位,數年後轉售即賺了近百萬,其後又再兩度入市,共賺近兩百萬,「當時嘅資金就係咁滾存,令我儲到啲彈藥創業同埋投資。」他笑言自己在股市觸礁幾次,覺得磚頭最穩陣,「我喺股市都輸咗幾十萬,唔敢再入市,買樓個安全感大啲,就算蝕極起碼可以住人。」

十年間嘗過三次甜頭的他,認為香港樓市有升無跌,並不甘一世做打工仔,故在2014年用公餘時間開設地產公司,專門租售香港半山豪宅,兼職打理生意。他續稱,開一間地產公司成本不多,僅需20萬元本金,有牌、有辦公室就可營運,但要賣出豪宅談何容易,開業一年僅僅做成一單買賣,唯有靠租務市場撐起生意,平均每月賺到三萬元佣金,「香港有好多大公司畀錢,幫外籍人士喺香港租地方住,呢個租務市場唔太受樓市影響,每日處理嘅宗數又少,比較符合我當時有份正職嘅情況。」

轉型賣英國樓 「盤揀佢」變「佢揀盤」

轉型賣英國樓 「盤揀佢」變「佢揀盤」


Charles創業的同時亦密密投資英國樓,成為轉型契機。他憶述,當時不少港人盲炒日本樓,貪其樓價平,租務回報高達7%,但每年都會貶值2至3%,而且日本政策保障租客多於業主,有租霸憂慮,故無「跟大隊」入市。反而發現英國樓具升值潛力、容易轉售、有法律保障,在2014年初次踏足英國樓市,在曼城一次過買入兩個八萬多鎊的單位,現時帳面升近30%。他在投資時發現,香港打正旗號做英國樓的地產代理寥寥無幾,而且香港有四大地產代理壟斷,本地市場難以「發圍」,加上他經常飛往英國公幹,熟悉當地地產市場,所以在2015年把公司轉型租售英國樓盼突圍而出,並向舊公司辭職,專注打理業務。「其實幾冒險,因為局限做一個市場,如果當地有咩冬瓜豆腐就玩完。」

盤源對地產代理可謂最重要的資產,但要接觸英國發展商隔山「拎盤」並非容易。Charles分享指,公司主要賣一手樓,惟當初寂寂無名,唯有經常出席英國發展商的展銷會交換卡片;又曾主動電郵聯絡當地的銷售總監;每次英國公幹時都抽空上門敲門自薦以表誠意,「拎盤唔算難,但向大型發展商拎個靚盤就好難,都摸過幾次門釘,用咗三個月先拎到一個曼城現樓樓盤。」他指當時向身邊的親朋戚友埋手,僅花兩個月時間賣出四個單位,賺了幾十萬佣金,其後利用資金不斷做市場推廣,又建立了一個地圖搵樓的官網,並在英國倫敦設有辦公室,有駐英同事負責帶客人睇樓,慢慢儲到客,拎盤就逐漸容易。

地產代理靠佣搵食,現樓交易完成後,經紀就可即時收到佣金,但賣樓花則要待客人收樓才可落袋,由一年至三年不等,「如果我一開始就賣樓花,未收到錢已經餓死咗。」而特別的是,英國買賣物業的經紀佣金是由賣家一力承擔,一般為樓價的 0.75% 至3.5%,雖然如何拆帳是商業機密,但他透露,「我哋向發展商收取嘅佣金其實同一般二手樓差唔多嘅。」

當初「盤揀佢」,現時「佢揀盤」,作為地產代理,只要賣了一個爛盤就千年道行一朝喪。他坦言公司形象尤其重要,篩選樓盤時會加倍留神,例如當地發展商一般收取不多於兩成首期,若首期過高或反映發展商財力不足,需依賴投資者資金起樓;亦會特別留意發展商的規模,例如上市公司,又或建樓經驗逾十年,以證其財力和能力;並有駐英同事實地視察環境以策萬全。他補充,「有啲發展商嘅能力,未必起到咁大規模嘅樓盤,咁就唔會接嚟賣。」

香港有四大地產商,Charles 表示倫敦著名的發展商則有「3B」,包括:Berkeley、 Ballymore,以及Barratt。首兩間都逾30及40年歷史,針對投資收租客,而Berkeley更是英國市值首三大上市地產集團,屬全英國最大發展商,主打高檔路線,設計用料、售後服務和用家體驗均最頂級,故價錢相對貴,以Zone1、2而言,500呎的一房單位都索價逾千萬,呎價高達2萬多,與香港相若;至於Barratt則是老牌子,創立至今逾60年,針對用家市場,集中於倫敦市中心以外範圍興建大型屋苑,普遍有十幾二十座,通常以底價出售,設計和價錢豐儉由人,譬如地氈轉木地板,更改牆身物料,浴室牆身鋪瓷磚等等可以加錢設計。而曼城近年亦成為港人的置業首選,他指,其實當地十幾年前超過20樓高的住宅大廈屈指可數,現今的高樓大廈主要靠兩大發展商Renaker與Alliance包辦,「Renaker而家係曼城首屈一指嘅發展商,當然佢嘅價錢都唔平,但佢啲樓係貴得有道理嘅,同埋佢出名交樓相對地準時。」
生意險被脫歐「玩謝」 BNO帶動生意飆四倍

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Charles的生意自轉型後就被脫歐牽著走,2016年6月英國通過脫歐公投那一刻,除了改變全英國的歷史與命運,更使Charles晴天霹靂。他憶述,出人意料的結果令不少港人對英國樓投資隨即卻步,7月及8月生意水靜河飛,查詢量跌至零,一眾同事大感徬徨,「當時以為自己要轉行。」不過柳暗花明,9月英鎊急挫至9算,令英國樓價跌逾兩成,吸引香港買家趁底吸納,立即帶動生意額反彈一倍。隨之兩年英鎊持續低走,生意總算穩步上揚,但2019年上半年則陷入公司最差的低潮期,「當時英國脫歐擾攘好耐,令香港人唔敢買英國樓,生意暴跌近九成,真係烏蠅飛過都聽到。」他補充指,這一行是「好天斬埋落雨柴」,大受政策與環境影響,有各種週期性的正反衝擊,旺季時就集中做銷售、湊客;在淡季就主力做推廣、內部培訓。

直至今年5月,國安法落實且BNO效應,加上英國推出印花稅減免,香港人彷如大遷徙「爭住走」,帶動Charles的生意急升三至四倍,查詢量亦飆升五至六倍,他話不少客人隨便就買入十個、八個單位,甚至一次過大手掃入二十個樓盤。不過,他聽聞不少港人買樓陋習,由於英國買樓無需落訂金,到臨門一腳交易時就出爾反爾、一走了之,「當地代理如果有得揀,都唔想賣畀香港人。」他續稱,如果香港人持續不負責任的態度,或會引起當地公憤,令政府推出新措施壓制,故籲港人自律。

港人急於在英國置業,不少地產代理公司近月乘勢冒起,面對「個餅突然做大咗」,他表示,「市旺嘅時候,咪大家一齊賺,最旺嘅時候我們自己都做唔切,個餅咁大,你自己食唔曬嘅。」而香港一有新盤推出,經紀爭客爭崩頭,輕則口角,重則動武,Charles笑言,「其實除咗香港,我估全世界都無一個地方,一推盤就超額認購幾多倍,抽幾次籤都唔中。」他指英國樓盤就算有多搶手,都好少出現超額認購,能夠賣出一半樓花已經很誇張,變相經紀間爭客、搶客相對少。
心繫香港 但願為兒子移民
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「97年之前有移民潮,其實唔難想像2047年之前都會有移民潮,我始料不及嘅係呢件事竟然推前到宜家發生。」Charles一直為他人作嫁衣裳,而他以往打算把資金集中投放於公司,本身得兩個英國物業,但因為近月英國放寬入籍門檻,都令他心癢癢再度入市,在曼城以400萬元買入逾千呎單位,以備日後移民之用,他笑稱:「我揀嘅單位係一望無際,最重要可以望到曼聯球場,因為我本人係曼聯球迷。」

育有6歲仔仔的他,雖然對英國有情意結,但表示自己鍾情香港,如非必要都不願移民,「如果移民一定會揀英國,因為我同太太都揸BNO,但始終我哋都唔捨得香港,喺度土生土長,三更半夜落街都有碗雲吞麵食,對但對下一代嚟講,大家都知香港宜家唔太穩定,未必想小朋友喺咁嘅環境下成長,我諗都係唔少家長考慮移民嘅原因。」



撰文:羅愛玉

攝影:胡堅

剪接:Suki

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