• 淪落二手拍賣網|泰林彌敦道巨鋪6億變3億 魔咒一鋪纏三代

  • 發布日期:2020-11-18 07:00

 

彌敦道,這十多年來不斷變遷。曾不斷有金鋪進駐,一場社會運動加一疫情,又有不少鋪頭執笠。但這條大街上,有一個鋪位,十二年來一直封塵不變,亦白白流失了1.5億租金。它就是自2008年起已結業的連鎖電器鋪泰林。

不過,近日竟然有其放售的消息,而銷售平台,居然在二手買賣平台Carousell。6層鋪面,實用面積為8,643平方呎,開價3.2億。記者放蛇致電,接聽電話的是一個地產代理。他指業主原本希望以約5億元出售單位,現時劈價近4成,求賣心切。

隨自由行的離去,彌敦道最風光的日子也就過去。結業後,負債過億的泰林,已過了最佳的賣鋪時機,然而過去一直也沒有賣鋪套現,並不為也,是不能也。每次要賣鋪,不是遇著經濟低迷,就是纏上官非。鋪位猶如一個魔咒,一鋪更纏足三代。

過去多年,不時都有泰林賣鋪的消息,一次是美聯獨家代理,一次是韋堅信測量師行,不過今次放上Carousell的是一間名不經傳的細經紀行。該經紀在電話中力銷記者﹐指買入鋪位後,可重建成面積約21,960平方呎的商廈。他更指有發展商看中物業重建的可能性:「但現階段不方便透露身份」。過兩日,又打電話來問記者是否有興趣,他又加多兩錢肉緊,「宜家有兩個潛在買家有透過視像睇樓,都有興趣到律師樓睇埋文件喇。」記者指睇鋪,他則指業主要求先交一張300萬支票。
業權散亂 買家卻步

業權散亂 買家卻步

錯過了彌敦道最美好的時代,過去十二年這個鋪位一直「租不出、賣不去」,業權複雜,成為了它的致命傷。

泰林佐敦鋪位,於1959年由泰林創立人林球以32.9萬買入,成為泰林第一家旗艦店。泰林最初賣收音機加修理,後來更年將「身歷聲」音響器材引入香港。60年代,泰林由音響器材擴展至各式各樣家庭電器,比豐澤、百老匯更早在當時最早在連鎖式電器店打響名堂。1965年林球逝世後,不但把業務交由兩子,鋪位業權亦順理成章由妻子林岑順梅和兩個兒子林作為及林作禮繼承,各持三分之一業權。父親公平地分身家,卻為這個魔咒埋下了伏線。

泰林長子林作為與蔡惠英結婚,卻包二奶。1994年,他不但與大婆蔡惠英離婚,更同時把他手頭泰林鋪三分之一業權當中的三份之一,以1,400萬轉手予海外公司General Fortune,二奶譚雪梅正是該公司的管理層之一。後來林作為財困,早於2000年,曾經提議將彌敦道鋪位出售套現再分產,不過遭到同為業主的母親和林作禮拒絕。到2002年林作為被追數,為了還債,又將手頭泰林業權抵押套現,但擔當債權人的也是譚雪梅。前前後後,林作為持有的三之分一業權已被二奶瓜分得所剩無幾。而林作為於2003年因被銀行追債而破產,餘下業權則由破產受托人接管。

林作為手頭持有的三份一泰林業權弄得亂七八糟。直至他於2005年因病離世,亦留下三份遺囑,分別於1987年、1999年和2005年訂立。1987年的遺囑列明受益人是蔡惠英一家;1999年和2005年的遺囑受益人是譚雪梅一家。兩家人為了林作為逾2億元的遺產爭得你死我活。蔡惠英與林作為的長子林偉力及二兒子李偉健,2015年入稟控告譚雪梅,審訊仍然進行中。
放售過程一波三折 猶如中魔咒
放售過程一波三折 猶如中魔咒
林作為離世後,林作禮成為泰林唯一掌舵人。不過2008年,泰林在金融海嘯的衝擊下負債累累,加上債務重組失敗,最終向法院申請破產清盤。泰林全線結業後,雖然曾招租,不過一直無人承接而丟空。泰林清盤當年,面對高達1億元的債務,但由於一直被大哥的官司纏身,故最需要錢的時候,亦未能變賣鋪位套現還債。林作禮近年更要賣掉他私人持有的物業。包括於2014年以915萬出售大坑道1號一個單位。2016年又以2,700萬放賣其母親的遺產,如一些早前賣入的商廈。他的大埔比華利山別墅帳面蝕約一千多萬,亦要沽出套現二千多萬。

泰林被清盤十年後,原來林作禮多次欠交差餉,律政司代表差餉物業估價署入稟要求林作禮交還自2013年起的差餉,涉204萬元款項。

林作禮終頂唔順,希望盡快出售佐敦鋪套現。他於2016年,分別以個人及母親遺產執行者的身份,入稟高院要求其兄長的破產受托人交出佐敦鋪位,並以不少於3億元的價錢將其放售。林在入稟狀表明,出售物業所得到的款項,在扣除開支後,再按業權比例分發。官司打足三年,直至2019年6月,高院頒令並委托測量師行負責為鋪位招標,韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國表示,連同招標期,去年代理泰林彌敦道鋪位約9個月,仍未有客,許偉國說:「法庭是判當時要幫泰林招標賣鋪。賣不出,那我們就沒有去理會。」
因財失義 因義失財
因財失義 因義失財
雖然十二年過去,終於可以賣鋪,但卻錯失了最好叫價。而去年法庭更規定,泰林的賣價不可以低於2.8億。這個價是基於2019年前的估值,李根興指,受到去年反修例運動至武肺疫情影響,鋪位座落之地段市值已大不如前。李根興說:「賣2.8億,呎價是33,000元,若果連同樓上住宅...住宅哪裡值33,000元一呎? 如果在遺產令底下賣2.8億是吸引的話,一早已賣出,何須等到今時今日。」他指出,現時沒有多少買家能夠拿出2至3億買鋪,連資深投資者也自身難保。至於鋪位要到什麼價位才有機會轉手,李根興認為:「現在遊客盡失,鋪位位於市道重災區,若要劈價必須要是震撼價,2億或以下就是震撼價。」

就算過去不能賣鋪,2013年林作禮本來想出租巨鋪,後來美聯物業獨家代理,如同仁堂及花旗銀行都有興趣租,不過因為複雜的業權而卻步。本刊當年亦曾入內參觀,裡面只有一隻老鼠屍。多年來的經紀都是只做無米粥。當年負責的經紀唐德財說起這個鋪,似乎已經怕怕,他回應指:「我真的不方便透露...我仔細老婆嫩...這件事真的令到我差不多破產...」所以現在再賣,只能找來名不經傳的代理。

事實上,以物業售價平均值3億計算,假設12年間,以平均價100萬月元出租,便已損失了1.5億元收入。

現時林作禮報住於天宇海,記者曾到其居所查詢時,該單位住戶回應指:「沒有這個人。」而公司註冊地址查詢時,亦是一家秘書公司,負責人指:「好難找到(林作禮),唔清楚。」事實上,很多家族都一鋪養三代,但泰林卻被這巨鋪纏足三代。

撰文:財經組

拍攝:財經組]

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