• 傳百億接太古城中心|2000億「收賣佬」 六年時間背水一戰
  • 2020-11-03    

 

回歸後的太古面對政治壓力,由反送中運動到武漢肺炎,太古都成為風眼。近日密密出售業務,被市場形容撤資做準備。繼罕有賣太古城車位,再決定出售太古城中心一期。一雞死一雞鳴,大膽以百億接手太古資產的,市傳為基匯資本(GAW Capital)。

私募基金GAW Capital近年野心極大,積極投資香港,一副有買貴、無買錯的氣勢,自向政府買入領展場嶄露頭角之後,再以高價73億元買入尖沙咀洲際酒店後。今年先後以150億買入太古城中心三及四座,以及以47.5億買入北角商廈,如果今次再「扑搥」落實以100億掃太古城中心一座,幾年間連買入價連裝修等費用,已累花逾300億投資香港。

這個「Gaw」氏家族,話事人吳繼煒、吳繼泰兩兄弟。父親是建生國際(224)創辦人,泰國華僑吳仲燦;母親則是德昌電機(179)主席汪穗中胞姊汪靜宜。早年,建生持有盤谷銀行及華光航運股權,資產豐厚,惟公司股價長處低水,資產淨值折讓高達六、七成。結果在九七金融風暴,引來勵晶太平洋狙擊,向誠哥接下建生一成四股份,繼而部署拆骨,連吳仲燦在史丹福大學未畢業的黑材料也被挖出,令公司幾乎沒頂。

兩兄弟似乎未有被嚇怕,更十分進取,大手在全球各地募集資金,投資東南亞、歐美房地產,當中包括不少爛尾樓,翻新後再高價賣出,如同舊樓收買佬。至今已募集達156億美元(約1,209億港元)股本,管理全球逾267億美元(約2,069億港元)資產。

據知GAW Capital早在疫情前,就從不少家族手中募資一大筆現金,唯要求他六、七年時間內做到一定回報,要不客仔隨時贖回本金。然而,這一年多,香港卻遇上社會運動兼武漢肺炎,相信回報不似如期,然而還有幾年時間,現在怕且要起勢猛追。

吳繼煒、吳繼泰兩兄弟是基滙的話事人,分別畢業於史丹福及布朗大學,03年沙士香港樓市陷入低谷,身為長子的吳繼煒回流香港跟摩根士丹利合作,襯低吸納香港物業。再於05年成功說服弟弟吳繼泰離開高盛,一同創辦私募基金基滙資本。當年父親的上市公司被勵晶太平洋狙擊而幾乎沒頂,就是由當時年僅25歲的次子吳繼泰,擔大旗與基金佬互撼,令勵晶無功而回。

父親吳仲燦1999年因病辭世,兩子接手家族生意之餘,也成立私募基金基匯資本。據知其大陸人脈關係強勁,五年前幫平安保險,以$30億「𡁻」起英國The Lloyd's Building,成為首家內險放洋買磚頭。而負責這單大交易的正是盧慶雄,曾經和梁振英一同成立「梁振英測量師行」,其後二人反目收場,盧慶雄轉投吳氏家族,並專做大刁,手頭上有不少城中大孖沙客戶。在盧慶雄加持下,近年基匯野心勃勃,頻在香港做大刁。其中成名作,就是在2015年股災下,牽頭斥73億元購入尖沙咀洲際酒店,令其擢升為全港最貴酒店。三年後再以350億元天價,先後鯨吞領展29個商場。

基匯視這29個商場為民生項目,作長線投資,極力塑造「良心企業」形象,稱會保留特色小店,又承諾凍結商場及停車場租金三個月,然而三個月一過,有商戶不滿基匯極速變臉。是關作為幫一眾投資者管錢的私募基金,萬一基匯的投資回報無法在六、七年內達標,有可能觸發投資者重新審核,因此必需要「整靚盤數」。基匯透過加租維持回報率,結果逼遷不斷,有老牌租戶直斥基匯「衰過領展」。

谷高回報喪加租 租戶痛批「狼過領展」

記者到將軍澳明德商場、長沙灣李鄭屋商場及荃灣大窩口商場,一入正門濃烈的天拿水味撲鼻而來,不少舖位仍被白板圍封裝修。除了有連鎖店進駐,因為基匯力sell「以民為本,以情聚坊」,一些經營十至二十多年的老店得以保留。

基匯去年三月接手將軍澳明德商場,去年開始翻新工程至今,目前食肆只有三間,人流疏落。在明德經營24年藥房的吳生,近千呎舖位月租達五萬元,租約今年八月到期,惟續租時基匯要求加租八千元,最後一口價加五千元,「我未簽,而家拖下先,睇吓有冇再減啲,我都想唔做啦!」吳生原本在荃灣經營藥房20多年,後來因政府重建,九六年搬遷至明德商場至今,前後經營藥房逾四十年,現已「頂唔順」,「呢個業主仲衰,衰到不得了,講明加硬租,你唔做第二個做。」

至於長沙灣李鄭屋商場,基匯在2018年進場,接手三個月後率先宣佈停車場加租一成,向租戶加三成管理費,續租最少加租一成半,並由三年一約更為一年一簽。目前外圍仍被竹棚圍封,近八成樓面面積尚在維修中。

經營近六年裝修公司的黃生,由於面向馬路的舖面即將被改裝成食肆,故被商場要求遷入內裏,再加租三千至五千元。「呢個位一路都做Walk in客㗎嘛,我哋又冇遲交租,又冇叫佢減租,咁就俾佢踢咗入去。一入到去,入面基本上係冇人。」黃生續透露,基匯每年遞加一千元管理費,但即使基匯苛刻,他亦無奈說自己身不由己,「一嚟都想做返呢度嘅生意,二來要搬都唔知搬去邊。咁而家有個地方搬,都要焗住做㗎啦,根本冇得我揀。」他指基匯和領展分別不大,但基匯的價錢較貴。

荃灣大窩口商場一期正進行翻新工程,先前曾單方面出信要求租戶在去年七月前離場,期間沒有諮詢租戶,沒有任何免租或優惠措施。經營十年剪髮舖的呂生,與基匯洽談續租,對方欲將目前一萬六千元月租,加至逾兩萬元。他透露領展時期的管理費千幾元,基匯接手後隨即加八百多元,形容基匯無論在租務或管理方面,都差過領展,「自從接手,我未見過佢洗過地,疫情都冇洗。」他引述對方指,商場屬住宅區,同旺角相比,影響相對較少,所以沒可能不加租,「從來冇減租,真係好慘,生意有影響,只會加租,唔會理你的死活。」

事實上,據領展披露的文件顯示,領展第一批向基匯出售的17個商場,按該年的物業估值計算,平均回報率約4.2厘,但基匯以高價接貨,如果以相同的收入淨額計算,物業回報率大跌至2.8厘,跌幅高達四成,故必需要加租。在疫情未爆發前,基匯已著手翻新旗下大部分商場。其中斥資一億元翻新的麗閣商場,去年12月開業,商場內超過40間店舖的出租率達九成。疫情期間,基匯已表明加租,待疫情過後生意好轉,更可拿正牌大幅加租。

太古減持港島甲廈 兩年套現300億

基匯買入的洲際和部份民生商場,都正值裝修,一度要減租,回報不似預期。另一邊廂要追回報,基匯吼太古減磅,狂買現盛有回報的優質資產。

有傳基匯資本以100億元洽購太古城中心一期,平均呎價約1.6萬元,是次交易較2018年出售太古城中心三、四座的成交價150億元,每呎約1.9萬元,平近兩成。去年,太古地產再以47.5億元出售北角英皇道625號商廈,買家亦是基匯資本,繼持有太古城中心三座及四座,今次是基匯兩年內,第三度買入太古系商廈,基匯單是掃入港島商廈就已斥資221億元。

太古城中心一期樓面約62.9萬平方呎,組合出租率達97%。翻查太古一座的租客,可謂粒粒皆星,租戶除了太古旗下公司:萬豪酒店、港島東中心及太古酒店的辨公室外,主要為金融及貿易公司,例如三井住友、第一太平、Agnes b. 及Nikon,現時租金每呎逾40元。翻查土地登記冊,中人壽每月以1.7億租用13樓全層及17樓部份單位。而事實上太,太古早前買入的太古城三、四期,大部份租客都是大企業, 如Thomson Reuters、Adidas、Amercian Express、德勤、BBDO以及Jardine。這次再買太古物業,可謂是食髓知味。

基匯食髓知味 疫下前景存疑

基匯的盤算能否成功,仍是未知之數。有學者預期「保就業」計劃完結後,失業率或升至逾7%。部份企業面對疫情或會裁減人手,甚至搬遷寫字樓節源。現時,太古城中心的租戶中,泰禾集團便正面臨債務危機,財務情況轉差。另外,太古城三期中的共享辦公室Wework,因疫情嚴重,虧損逾十多億美元,更宣佈大栽員及要削減租金開支,故未知完約後,會否再以現價續租太古城三期。加上,現時Work From home 大行其道,不少大型企業都不一定需要再租甲級商廈。

基匯資本在別人恐懼他貪婪,背水一戰的前路是如何,還需看疫情發展,現階段只能望天打卦。

撰文:財經組

攝影:財經組

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