• 移居英國做包租公|交稅避不了 英國會計師:除非你一直把錢留在香港
  • 2020-10-30    

 

10月份,英國武漢肺炎的感染個案維持高位,市場憂慮全國封城,但樓價依然硬淨,英國樓市也繼續吸引香港人。在移居英國前買入英國樓收租,移居後再搬入自住,不失為合理的投資部署。這安排有哪些稅務考慮?同是物業投資,本港物業投資者移居英國後,仍收取在港物業的租金,要否繳付英國的稅項?今集我們再為大家解答。

被訪者:倫敦的會計師行BKL合夥人Geraint Jones

問:把英國的自住物業放租,有沒有稅務寬免?

答:以往業主享有出租寬免,金額達4萬英鎊。若(物業)有兩名業主,寬免是8萬英鎊,這些寬免已在今年4月6日起取消,故現時已沒有什麼寬免。原因是政府要增加收入,政府非常缺乏金錢﹐他們認為人們已受惠住宅樓價的大幅上升,並有點不合理地惠於被動的租金收入。

自住物業是個人名義購入的主要居所,若業主把物業短暫出租,以往政府給予租金收入寬免,但有關寬免今年4月取消。此外,物業放租後收回自用﹐不會享有百分百、自住物業的資產增值稅豁免。計算應付稅項的方法與第二集提及,處理自住物業丟空一樣。

問:「主要居所寬免」會減去多少?

答:稅局視物業在出租期間為投資物業,在你搬入時則視為你的居所。在「主要居所寬免」上,例如你居住了8年,另兩年是出租。稅局會指全期的8/10,該物業是你的居所,和最後9個月的豁免,所以10年中的8年零9個是寬免。

問:移居英國後,在港的租金收入要繳付英國的稅嗎?

答:當你租出香港物業,租金收益要繳付收入稅,除非你選擇當資金匯入時才繳稅,資產增值稅亦然。當售出物業要計算資產增值稅,若選擇匯入資金時才計稅,便(暫時)不用繳付資產增值稅,固然你不可以把這些金錢帶到英國。

簡單而言﹐若租金收入留在香港,便不跌入英國稅網。這方法較適合剛移居英國的人士。初到英國,他們正適應新生活,仍未落實會否長期定居,於是同時在港保留若干現金和資產,作日後可能回流的準備。英國的稅局也接受這個解釋。另外﹐若把收入和資產留在本港,這些收入「睇得唔用得」,不能匯到英國,包括用作生活費、到英國買樓和投資等。

最後,買家可透過個人或公司名義持有物業。在2020/21年度﹐公司稅是19%,低於收入稅的最高稅率45%,以公司名義持有物業看似吸引。不過, Geraint 特別提醒用家和小投資者隨時得不常失。

他解釋,以公司名義購入物業﹐無論是自用、空置或租予關連使用,每年需繳付「年度住宅物業稅」(Annual Tax on Enveloped Dwellings, ATED)。這個稅項不斷收緊﹐包括物業市值由數年前的100萬英鎊以上收緊至50萬英鎊以上。每年按物業市值決定應付稅款。在2020/21年度,ATED的稅款再增加至每年最低3,700英鎊至最高23萬多英鎊,稅項頗高。另外,以公司持有物業,即使自用也不會享有「主要居所寬免」 (詳見另文:英國專家稅務Talk 2: 香港層樓點算?)

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