• 高銀資產爭奪戰|華資大戰內地幫 密謀平價𡁻起潘蘇通百億資產
  • 2020-10-27    

 


繼恒大許家印(3333)之後,同樣以高槓桿運作高負債的高銀集團(530)潘蘇通同樣命懸一線。不過他就不如許家印,有阿爺伸出援手!

疫情之下,銀根緊張。潘蘇通為渡過難關,抵押九龍灣高銀金融國際中心(下稱高銀中心)。眾華資曾慷概伸出援手。不過,原來各人心裡各有盤算。

債主由德意志牽頭,包括南豐集團陳慧慧在內的華資財團,欲以低過市價的120億買起高銀中心。另一邊廂,長實李嘉誠亦伸出橄欖枝。表面上欲借錢予潘蘇通渡過難關做白武士,實質是李澤鉅一直對潘蘇通的深水灣75號大宅虎視眈眈。

潘蘇通作為內地幫,過去多次高價搶高香港地皮,玩串華資地產商樂園。如今正被香港本地大孖沙「反制」,他亦不是味兒。信奉泰國四面佛的潘蘇通現在除了自求多福,更積極設法自保。

水退無褲著 高銀急散貨

高銀過去多次以高槓杆、高價投地,疫情之下,現金流緊張,終於發生骨牌效應。高銀去年其中一項借款,由德意志銀行牽頭代理,並找來GIC、南豐陳慧慧等認頭借錢,金額達100億元。當中除了高息外,更有一系列保障自己的條款,如要求高銀中心保持9成出租率。但在疫情之下,難以做到高出租率,故有債主曾Call loan,要求高銀即時還款35億元,並入稟接管高銀中心。

債權問題掀起糾紛後,9月底接管人委託萊坊以逾120億元估值放售高銀中心還債。不過高銀中心是潘蘇通的心頭好,又指物業賬面值約163億元的,他當然不欲被賤賣,惟有自行找人接貨。最後以143億元落入神秘賣家「FONG Tim」手上。市場無人見過「FONG Tim」,查冊亦顯「FONG Tim」未曾在香港做過任何交易。他第一單交易已146億,難免令市場及債主產生疑問。故債權人至今仍未批準這宗交易。

據知情人士表示,「FONG Tim」是一名內地商人,是潘蘇通的內地朋友,「當日帶埋JP Morgan去現場睇架,咁睇過有回報咪買囉。」事實上,高銀借貸後仍須繼續租用高銀中心。據高年報可見,集團現時以月租金約為410萬元(不包括管理費及差餉),租用高銀中心,呎租逾四十元,較現時九龍灣商廈租金每呎約17元至32元昂貴,而FONG Tim亦可保障一定出租率。

高銀債權人咄咄逼人

不過,即便找到FONG Tim接手,也要待債權人首肯方可收錢。據知潘蘇通亦擔心債權人不批准這單交易,「點解唔批?佢地(債權人)梗係想120億要左佢,轉個頭自己以140億以上放出市場。」知情人士又指出,接管人每星期有七位數字工資,故時間愈拖愈耐,他們就愈賺愈多,故交涉過程中,多次不回覆電郵。而這部份成本由潘蘇通承擔,據知令他甚為不滿。

潘蘇通遇到的對手,根本不是省油的燈,整過Call loan過程咄咄迫人。債主之一陳慧慧的,她父親陳廷驊在金融風暴的時候,也曾經出手借錢與林建岳的麗新以及羅旭瑞的世紀城市,是落難富豪的終極財仔。而事實上,南豐不但對高銀中心有興趣,亦對高銀啟德地皮虎視眈眈。南豐早於2017年以246億元投得啟德第1F區2號商業地王,樓面面積逾191萬平方呎,平均每呎約12,863元,膺當時全港最貴商地。消息人仕透露,負責這單Deal的印度人數口好精,假如成功取得高銀逾一萬平方米的啟德地皮,隨時成為啟德大地主。

來自廣東韶關的潘蘇通過去玩串華資樂園,亦擔心被華資地產商排斥。在2016至2019年4年內,潘蘇通斥資逾百億元奪得啟德及何文田區內兩幅地皮,成為何文田「大地主」。最為矚目的是2018年,是以89億元投得啟德第4B區4號地皮,每方呎樓面地價15,497元。由於出價較對上一幅同區望市景地皮高出7%,所以被市場認為高價搶地,擊退新世界、新地和長實等香港龍頭地產商。

李澤鉅志在深水灣的獨立屋

另一方面,長實(1113)多次出手助高銀,包於18年首次將高銀中心抵押予長實,借取102億元貸款時,利率高達8%,年內收息逾8億。長實今年再次出手,派高層馬勵志(Gerald Ma)入主董事會,提供財務及重組諮詢協助,牽頭助高銀籌措88億元融資。但是馬勵志上任不足3個月轉任為公司高級顧問,融資告吹。

長實多次出手並非看中高銀中心。據熟識長實一方的知情人士透露,李嘉誠賣了中環中心,李家對香港商廈無甚興趣。他們看中的是潘蘇通持有的深水灣75號的地段。

深水灣道可謂富豪身份象徵。整個深水灣的獨立屋,均為城中名人持有。當中李嘉誠持有的79號,而77號由包玉剛家族持有,現在由吳光正夫婦居住。一直住在深灣道79號的李澤鉅,有見當年深水灣75號地段前業主,恒和珠寶(513)創辦人陳聖澤家族欲放售大宅,故一直傾談希望買入。不過最後潘蘇通殺出做程咬金。大宅在2017年以公司轉讓方式易手予潘蘇通,成交價高達二十五億元。陳聖澤家族於6200萬買入單位,大賺二十四億。李澤鉅不是味兒,故向高銀借出信貸額度(Line of Credit),只是希望有機會𡁻起深水灣道75號大宅。其實潘蘇通一直報住中半山富匯豪庭,該大宅可謂潘蘇通的「提款機」。在今年面對財困,潘蘇通便於4月及5月再向交通銀行進行二按和三按,借了6億元。

潘蘇通頻頻撲水

潘蘇通為保高銀,一直都都找其他方法撲水。他找來內地商人陳壯榮,「先押後賣」高銀持有的啟德地皮,借款25億元以解燃眉之急。期權契據使集團能以預先協定價,在特定期間內購回該物業。換句話便是拖延債務,保留啟德發展重地,免落得賤賣下場。此外,高銀月前透過配售代理天泰金融,以每股1港元配售合共最多13.98億股新股,集資13.98億港元以解燃眉之急。

除了為集團減磅套現,潘蘇通也動用個人錢包找數。抵押深水灣道75號大宅外,他通報住的富匯豪庭亦在今年2月按予上海商業銀行。作為原本持高銀股份70.86%的潘蘇通,在7月向工銀澳門抵押19.7億股,佔公司已發行股本的28.18%,按高銀15日收市價每股1.26元計,該批股份約值24.82億

四面佛風水陣未能保佑高銀

廣東韶關出生的潘蘇通,1976年移居美國,早於1984年開始於香港與松下電器合作從事貿易生意,93年在香港發創立松日集團,推出盛極一時的「松日 MP3」,旗下產品均用當紅藝人如Twins及謝霆鋒出任代言人。為投入地產市場,他在08將松日通訊更名為高銀地產控股,經歷收購上市公司高銀金融後,高銀便正式開始在港發展地產項目。

16年啟用的高銀中心是高銀旗下首個地產發展項目。篤信風水的潘蘇通更在平台設置一座24K包金的四面佛,在入口處還有兩隻獅子,一隻開口一隻埋口,彷如匯豐總行門前的銅獅Stephen和Stitt,保佑高銀順風順水。從潘蘇通會親自上香,可見他對高銀中心的重視程度。



可惜風水陣未能保佑高銀。高銀中心開業時聲勢浩大,找來梁君彥、石禮謙、思捷環球主席柯清輝以主持開幕儀式及剪綵。潘蘇通更親自為大樓引入了四間餐廳,更租用大樓最頂3層,逾10萬平方呎為集團總部,揚言高銀中心會成為集團的基地,可惜事隔四年便被迫出售總部抵債。

撰文:財經組

拍攝:財經組

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