• 開價幾錢好?|太古城車位開300萬吊高嚟賣 掌握還價心理戰成贏家
  • 2020-10-26    

 


太古城一個車位值多少錢?太古說300萬元一個,你認為呢?

疫情衝擊下,國泰航空(293)要大裁員,太古集團系內的太古地產(1972)亦大出血。今年上半年純利大跌近九成,只有10億元。太古竟罕有拆售太古城的收租車位,開出「指引價」300萬一個,太古城一共有3,826個車位,今次率先以推當中32個車位及4個電單車位,限第6期三棟大廈業主購買。

假如成功全數以300萬元賣出套現,首批套現1億,若第六期約300個車位,套現6.8億元;假如將全數3千多個車位沽清,料能套現百億元,正好為太古地產「補血」。

不過,這個「指引價」300萬只是太古一廂情願!以招標形式推出市場,開價多少,最終以多少錢成交,能否以最低價買入心頭好,這就好似太古小業主跟發展商的一場交戰。要打嬴這場心理戰,所以必要掌握回報率、附近車位供應量、及其他業主心態,甚至太古手握籌碼多少。誰能以最接近、甚至成功以低過市場價買到車位,誰就是贏家!

香港地小車多,車位一個難求,全港停車場月租三千至六千元不等,認真小數怕長計。以投資角度而言,打理車位易過打理屋仔,繞埋雙手收租,因此成為不少有閒錢的香港人最愛投資之一,故多年來,車位價格亦穩步上升。

加上,車位不屬於住宅物業,所以沒有辣招管制,毋須繳付買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD)。在不受辣招管制之下,車位買家仍可以「摩貨」,買家可以一邊買車位,另一邊將車位出售。根據地契,就算業主買入車位後,雖然只可租予太古城的住戶,但地契對車位轉售則沒有限制,即之後或可以出售予非太古城業主作投資用途。因此,車位對於投資客有一定吸引力。

然而,是否買入,首要當然是計算回報率。

考慮角度一:回報率

藍籌屋苑太古城,過往三千多個車位一直由太古持有及管理,多年來卻是只租不賣,現時租金每個約3,000元至3,600元。假如按太古「指引價」300萬元買入,回報率僅1.2厘。未來太古會繼續管理車位,故車位業主要交管理費,私家車位每月400元,電單車位則是80元。假如車位業主按現價3,000水平出租,回報只剩1厘。

相信新業主買入後按現時附近車位市價,上調租金,提升投資回報。據知除了太古城內,最多太古城居民會選擇泊到與太古城三條街之隔的海光街租車位,那裡月租4,400元,如此作車位月租收入計算,扣除管理費,要求實際回報要有2厘以上,車位價格則不可以高於240萬元。

而要注意是,假如車位成交價200萬元,所繳付的印花稅只是1.5%,即3萬元。成交價在200萬至235.17萬元,印花稅就會是3萬元再加超出200萬的20%。假如車位成交價升至235.17萬元以上,印花稅稅率就一躍升至3%。即300萬成交,須繳交9萬元印花稅。

考慮角度二:供應量

事實上,香港車位供應增長放緩,與住宅一樣供不應求,長遠來計,租金有升無跌。香港的車輛數量過去10年平均每年增長率為3%,但車位的平均每年增長率只有0.9%。就算好打得的行政長官林鄭月娥,兩年前在施政報告提及要提供更多車位,但亦只能在五年內提供最少1,500個公眾泊車位。截至2019年2月底,全港領牌車輛的數目為78萬輛,泊車位約75.8萬個,長期供不應求。加上,新屋苑車位亦愈起愈少,令車位價格及租金長期有價有市。

不過,就太古城而言,12,000個單位,而車位總共3,826個,即平均3戶爭一個位。相比新式屋苑,如北角柏蔚山為例,611個單位,只有142個車位,超過4戶爭一個車位,太古爭車位情況競爭不算激烈。而且太古城位於港鐵站上蓋,搭車比駕駛更方便,因此要考慮有用家會隨時「棄養」車仔。

加上,翻查鄰近太古城的康怡花園,車位售價都只是約200萬元,開價最進取都是240萬元。據EPRC經濟地產庫資料顯示,同系的鯉景灣今年車位成交價介乎115萬至202萬元,而康怡花園則約138萬至173萬元,而在康怡旁邊的逸意居車位,成交價最高曾達280萬元。

除了太古城、康怡、逸意居等屋苑停車場,太古附近還有至少十個停車場,但只有海光苑、新威園、柏蕙苑及御皇臺提供非住戶月泊車位,非固定位由4,000元起。

考慮角度三:其他戶主是否踴躍

今次第六期688戶爭32個車位,即21戶爭一個車位,表面上競爭激烈,但實際反應又非想像般熱烈。

太古城一眾街坊對於今次太古城賣車位就不太高興,現時有租車位的第六期業主何生,認為300萬元高過市價好多,市區合理價約200萬元。加上霎時間推出市場放售,對現時的車主很不方便。「我哋要即刻搵車位,本身泊開、養開車都唔知喺邊度搵車位,有啲麻煩。」(隔離康怡有位會考慮嗎?)「要泊去康怡的話,我諗我情願放棄架車都唔會(泊出去)。」同時,他直言租車位抵過買,因為這個價要租很多年先回本。加上,現時太古城不會常常加租,就算加價都是合理水平,只有低單位數加幅。

租戶李小姐則指太古城車位供應有限,最少需要排三個月,且不擔保一定有位。所以唯有在與太古城三條街之隔的海光街租車位,固定車位月租4,400元,較太古城約3,000元貴近一半。雖然價錢比較高,但李小姐情願付貴少少,換取一個固定車位。她亦指,就算有資格買太古城單位,都不會考慮,「這個回報不會很高,因為你租出去最多只是3千多元一個月,但買入價達三百萬元,租很久才能回本。」

同是業主的溫小姐雖然沒有私家車,但直言有興趣買一個當投資,惟認為200萬才值得投資。「如果真係想買,愈平愈好啦,如果200萬我會考慮。」

太古籌碼:
止血選擇 除賣車位別無他選

普遍街坊都覺得開價太貴,沒有太大動力入標買車位。不過如果集體出低價,亦不一定買到車位,太古發言人向本刊表示,300萬這個指引價僅供參考,並不等於底價。「一般而言,我們會優先考慮出價較高的投標書。然而,我們在投標書內亦保留了權利,不一定接納出價最高的投標書。」因此,太古聲稱業主出手太低,太古情願封盤都未必會大平賣。

然而,太古實際籌碼有多少?疫情之下,太古今年上半年業績太走樣。截至今年6月底,收入同比跌12.7%至65.51億元;純利由89.7億元大跌近九成至10.29億元,期內酒店業務更由盈轉虧,蝕1.97億元。酒店業要全面復甦仍遙遙無期,加上愈來愈多公司改為在家工作,令租用辦公室需求逐漸萎縮,未來租金收入或難保持增長。

太古以收租為主,鮮有賣產套現,最矚目一單,要數至2011年出售九龍塘又一城,予新加坡豐樹產業,以天價188億元成交。太古手頭雖仔有不少全資擁有資產,包括太古廣埸、太古坊辦公樓、港島東中心及太古坊一座、太古城中心第一座、皇后大道東8號、軒尼詩道28號,其餘合資持有,如電訊盈科中心、柏克大廈、South Island Place及東薈城一座。不過未來work from home成大潮流,現時甲級商廈捱打,要套現的話只能平價沽貨,太古要止血,除了賣車位,此刻已別無他選。

盤算業主與太古的利益,開價約230萬元至280萬元,似乎是最佳選擇。

撰文:財經組

攝影:石鎬鳴

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