• 嫌凶宅破頂無水位|120萬本回報六厘 凶宅大王「轉場」玩半契樓:樓市最差時間已過
  • 2020-10-20    

 

近日大圍站上蓋柏傲莊開售,平均呎價1.8萬,不少買家已湧出來撲入飛迫爆售樓處。香港人對有瓦遮頭深切渴求,已經沒甚麼原因阻止他們上車。連過去無人吼的凶宅市場,也錄得破頂成交,可見他們有殺錯無放過。

西環金陵大廈一個單位,九年前曾有人在內燒炭身亡;這種自殺模式比跳樓影響樓價,事關後者可跟下手業主「拗」是死於屋外,但前者則不可。即使如此,此凶宅開價亦十分進取,只打了市價的九五折。人稱「凶宅大王」的伍冠流大嘆:「凶宅而加買返嚟折扣無咁大,但將來租出賣出又點都要打啲折。」他道出兇宅愈來愈無水位:「近年凶宅折扣愈來愈少,有啲係七、八折賣,就算買咗都要蝕本,因為單係印花稅就要交15%。」

主攻冷門物業的伍冠流,近年於是轉投入半契樓(業權不完整)的懷抱中,高峰時有多達十多個半契樓單位,目前仍持八伙。異於凶宅,半契樓買入時有折,賣出時可跟市價,放租比凶宅更易。不過,「有辣有唔辣」,買賣半契樓要跟「人」打交道,都是辛苦錢。伍冠流形容每次買賣都是一場新的冒險;相信這也是令本可弄孫為樂,靠收租嘆世界的他一直孜孜不倦,熱衷在拍賣場尋寶的原因之一。

「對手」分四類

半契樓很多時沒有樓契,做不到按揭。但勝在折扣率夠大,是市價五折。訪問當天伍冠流帶記者參觀一個於三月拍賣場買入的半契單位,單位位於大角咀富多來新邨,屬於低層,面積340呎設兩房隔格連基本裝修,以成交價120萬元買入半份業權,是市價的四折半。「事前我會做land search,睇業主名字排位,有時更會上門打聽另一業主係返緊工定退咗休。」

小小的分別,已足夠影響往後的交涉,伍冠流指必須留意業主名字排位。「我會上土地註冊處睇名,如果老公名排先,多數係佢出錢,再加老婆名。老公賣走自己個份,老婆持有半份契,後者相對會較易商量,呢個單位就係咁,老公賣走個份畀我,我搵老婆傾佢好快就話『你點話點好』。」他指掛名那人算是「不勞而獲」成為業主,因此相對易話為。

伍冠流分享調查的最佳情況,是了解到業主是什麼情況下買到樓,是辛苦錢或easy money。「有間荃灣樓嘅女業主係用血汗錢來買,所以每次同佢交涉佢都喊到呼天搶地!有一間係兩兄弟繼承父母,無出過一分一毫唔會肉赤間樓,弟弟賣佢半份畀我,後來哥哥都馬上同意分出半間畀我,好易傾。」

不過,非每個「對手」都是那麼好相遇,伍冠流指主要可分四類。「最好情況係個單位本身已經收緊租,咁我買完返嚟後同另一業主對分租金就可以。其次係單位有住客,但唔係租客都唔係業主,可能係業主嘅親戚或朋友,多數情況佢哋都唔係長住,咁就等佢哋搬走後再將單位出租。」較棘手的是單位由另一半契業主自住,「自住業主如果係有工返都易處理,咁佢可以交返一半租畀我,但如果係無工返,或係退休業主就最難搞。」無收入的業主會當單位是大水泡,希望住過世,同時不想交租。

獲分一半空間照成功租出

伍冠流指自己上得山多終遇虎,遇過最麻煩情況是入不到屋,多次交手後才獲該名自住業主分一半空間。「佢唔肯交租,最後畀返一房一廳我,我再租畀人。」他解釋香港住屋需求實在太大,唐九樓等一樣有人租,因此找租客並不困難,而有需要時租金會打九折,增加租盤吸引力。他目前持有的八個半契單位,有三個位於旺角區,他分享:「地區好重要,要交通方便到打工仔,如果唔係會難租出。」

富多來新邨的這個單位,原先以市價1.28萬元租出,回報率超過六厘,到近日租客有事才提早搬走。伍冠流留意到近月租金有回落跡象,加上多了新樓落成,令租賃市場競爭大了,有需要會再減價以招徠新租客。疫情之下有危都有機,伍冠流於2018年以100萬購入荃灣中心一伙半契單位後,在今年五月以250萬元買入餘下的半份,成功統一業權,意味將來放售或放租能完全自主。

03年看淡 錯失入貨良機

歷過香港多個大風浪,伍冠流直認自己曾經因為保守,而錯失機會。1998年香港正值金融風暴,不少靠摸貨獲利的炒家因持有的多個單位淪為「負資產」,資不抵債只好劈價賣樓,導致樓價骨牌式大跌;當時伍冠流就看淡後市,不料政府救市,包括停售及停建居屋,樓價得以回穩更急升。

直至03年沙士,伍冠流同樣貫徹保守作風,「03年沙士樓價跌唔止一半,有啲好誇張跌咗六成,跌到人心惶惶自己都驚唔敢學人入貨,錯失機會。我有同行夠膽入貨,就賺咗好多。」以「願賭服輸」來形容自己的伍冠流,指自己在05至06年才發力追回上來。面對今次疫市,他認為最麻煩的時間已過,「人人都講,剛性需求。只講香港人住屋需求其實好大。見而加好多人湧出嚟買樓,居屋都要33人爭一個單位,競爭好劇烈。」他因此並不擔心後市,如現時有單位折扣吸引,也會再次出手。

曾隔山買牛成慘痛經歷

看好後市,亦不代表盲衝直撞逢樓必掃。凶宅、唐樓、天台屋、銀主盤至半契樓伍冠流均有沾手,惟對買賣新樓提不起勁。「新樓係照市價買,買完只能隨大流升值,人哋升幾多賺幾多你都係賺幾多,做唔到與眾不同。反之我買(冷門)舊樓,一買上手價錢已打折,係考我個人眼光。」2015年時,他以205萬買入土瓜灣一個舊樓單位,持貨四年後在去年獲市建局以705萬收購,賺500萬。

除了新樓外,現在很多人買海外樓,但曾移民加拿大,再回流香港的伍冠流指不欲再隔山買牛了。「講回頭,我人生起落都好大,曾經持有加拿大20多間樓,最後全賣走晒,自己再次由零開始。」結果是好是壞,伍冠流都願意承擔。1993年在溫哥華買下不少單位的他,由於假手於經紀處理供款,最後發現經紀並無如期入數,令其中一個單位被發展商清盤,其餘有平手有蝕賣地離場。「所以我認為自己對於起落嘅承受力比別人強好多。」這番經歷,造就伍冠流往後事事親力親為,land search探路觀察同區發展樣樣做足,因他已深明過力不到不為財。

撰文:黃綺敏

拍攝:林金展

------------------------------------------------------

【圖太郎圖表秘笈課程 發掘出贏錢機會】圖太郎| 網上直播講座

立即了解更多

---------------------------

【英國BNO 5+1 教育篇】報讀英國小學部署 | 任你問Q&A | 陳思銘壹齊分享網上直播 立即了解更多

---------------------------

《噴火30年壹驚艷 性感女星典藏集》特刊現已出版,各大書報攤及便利店有售,每本港幣九十八元正。

當年《壹週刊》鏡頭下的李嘉欣、黎姿、朱茵、舒淇、邱淑貞等三十位經典港姐、性感女星,一一復刻,艷壓全港。

了解更多

-------------