• 【移英賣港樓要一樣要交稅】英國會計師教路 免跌入稅網:9個月內賣掉
  • 2020-10-15    

 

本港不少中產家庭正賣樓移民,希望套現後把資金帶到英國,作為日後英國的生活費。賣得到固然好,不希望賤賣或因為辣招被綁,「賣唔到」亦要趕住走,應如何安排稅務?成為英國稅務居民後,出售自住物業也會跌入稅網。

本集倫敦的資深稅務專家Geraint Jones繼續為讀者解答疑難。要注意,我們集中說移居英國後,才售出香港的自住物業,並計劃把套現所得帶到英國。因為資金不滙到英國﹐安排會有所不同,我們在稍後的文章解釋。

問:出售自住物業不用繳付資產增值稅?

答:這基本是正確。英政府叫這是「主要居所寬免」或「主要私人居所寬免」,基本上指出售主要居所時,利潤不用繳稅。若你持有該物業10年,並居住在哪裡10年,便不用繳付資產增值稅。還有一個條款,指持有物業最後9個月,這期間亦被視為業主的主要居所,即使他並非再居住在哪裡。若你持有物業10年零9個月,期間住了10年,這10年是豁免的,最後的9個月亦是。

上述的9個月豁免,在今年4月才生效,之前的豁免期較長是18個月。Geraint指出,這是英政府增加收入的措施。簡單來說,港人移居英國後,最理想是9個月內把香港的自住物業賣掉﹐避免跌入稅網。否則,就算單位只是丟空,但業主有其他的主要居所,不符合英政府對自住單位的解釋,故出售物業的部份利潤要交稅。

問:把自住物業丟空,售出後又點樣計稅?

答:你說這物業一直是你的主要居所,但你到了英國,並於5年後售出該物業,於是這物業你持有15年,而當中5年並非你的主要居所。簡單來說,售樓利潤的5/15要繳付英國的資產增值稅,如果你把這筆錢匯到英國。

舉例,出售自住物業所得的利潤(可扣除經紀和律師費等,按揭利息不計算在內)是30萬英鎊。若持有物業共15年,連同轉售前的9個月豁免,總計當中5年是空置。按比例計算,全期15年中2/3是自住加豁免,因此利潤的2/3(即20萬英鎊)免稅,餘下1/3(即10萬英鎊),在扣除2020/21年度資產增值稅個人年度豁免1.23萬英鎊,計稅的部份是8.77萬英鎊。假設全數支付28%資產增值稅稅率,便要支付2.4萬多英鎊資產增值稅。

至於聯名持有物業,可計算兩人的年度豁免共2.46萬英鎊。

問:以公司名義持有物業自住,售出後要交稅嗎?

答:第一,他並非個人持有物業,並不符合「主要居所豁免」的資格。第二,一家公司其稅務居民的身份建基於它在哪裡註冊,及中央控制和管理在哪裡進行。若公司成為英國的稅務居民,出售物業的利潤要繳付公司稅,亦可能產生收入稅,當你把金錢調出公司。

問:交稅同英鎊匯率有乜嘢關係?

答:另外,要留意資產增值稅應用到海外資產時,是以購入時的英鎊價格和出售時的英鎊價格作計算,而不是直接把利潤兌換成英鎊。買入價以英鎊計算,賣出價以英鎊計算,這包括期間匯率的變動。在某些情況下,當英鎊兌港元貶值便令利潤較大。

計算出售物業的利潤,應以英鎊為基礎。買入和賣出價以當其時英鎊的匯價計算。期間英鎊貶值可能「誇大」了利潤。同一道理,英鎊升值可能令原來虧蝕的投資變成「賺錢」。最後,在確認錄得利潤,再扣除資產增值稅的個人年度豁免,才是計稅的部份。

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