• 【倫敦實地考察團】千萬港元進駐Barnet區豪宅 爭取文法中學學位
  • 2020-09-22    

 

英國A-level和GCSE在8月中先後放榜,又是各大媒體更新公立和私立學校排名的日子。長期佔據排名榜高位的文法中學The Henrietta Barnett School和 Queen Elizabeth's School在倫敦北面的Barnet區,為校網名氣而搬入的家長大有人在。不過,今次小記睇樓遇到了奇怪事,只歎物業市場良莠不齊,隔山買牛的物業投資者務必小心。

1.中伏:員工宿舍當新盤

8月中,小記預約觀看一個在Barnet區內的 Golders Green 小區,叫價逾1,200萬港元(127萬英鎊)的貴價分層單位,網站標明是全新樓盤。

這個項目名叫 The Beaumont,全期25個單位,目前有兩個單位待售。樓盤距離Golders Green地鐵站只是10分鐘步程,位置甚佳但規模細,發展商是小型的集團。在倫敦有不少規模細小的重建項目,由小型發展商發展,情況普遍。

單位間格是三房,面積1,200多方呎, 叫價與同區新盤相比是高位。甫踏入單位,感覺已不妥當:看上全新的傢俱散播濃濃的香水味道,廚房的水煲內仍放有暖水,浴室掛著未乾透的浴布。查問之下,地產代理指單位是貨尾,發展商安排了負責項目清潔和管理事宜的員工暫住,並說該員工可隨時搬離。

不敢說是欺騙,阿Q精神一點可能文化差異,對「全新」這個形容詞期望不同罷了。市場無奇不有,而近期有不少英國或海外樓盤在本港展銷,隔山買牛的本港買家宜多問多留心。

2.豪宅區的文法中學

介紹Barnet區,可從地鐵沿線第三區的Golders Green 小區說起,亦是The Henrietta Barnett School的所在小區。以GCSE成績計,這所女校多次登上全英成績最好公立學校的位置,與有名的私校St Paul’s Girls’ School 等分庭抗禮;它亦是少數在豪宅區的文法中學。

這所文法中學接受跨區報考。先有第一輪考試,首300個成績最好的考生進入第二輪考試,最後計算考生的分數。若成功進入第二輪考試,這時候住址便有關係,因為學位先按成績分配予與住所在學校3哩距離以內(簡稱:區內)的學生;餘額再按成績分予區外的考生。換言之,有住址的優勢,亦要先靠實力,在來自全國的考生中取得首300名或以上的位置。

The Henrietta Barnett School 的 Year 7 學位共104個。今年3月的分派結果,區內的學生不到3成(31個),大部份是來自區外的。去年共有3,000人報考。

3.歷史保育區住宅改建難

上述女校位於有名的綠化規劃區:Hampstead Garden Suburb。那裡全是二十世紀初期的建築,整個中心是學校附近的教堂。此外,區內採用大量綠化,包括住宅的花園以常綠灌木來代替木圍欄,這也是這個保育區的規定。而為了保留歷史原貌,改變建築物的原貌和改建基本上都不獲該區基金委員會的批准。

去年,Hampstead Garden Suburb 住宅的平均造價是147多萬英鎊。現在市場放售的包括這幢在 Coleridge Walk、叫價91.5萬英鎊的洋房。全屋剛完成了翻新,省卻買家不少煩惱。屋主並指更換全屋門窗最花時間,因為門窗的設計和顏色要與建築物的原貌一樣。室內面積930多方呎,客廳、開放式廚房連飯廳設計簡潔、一樓的兩間睡房是標準的雙人房,在二樓還有一間客套房。

4.樓價的選擇亦多

Barnet區的面積頗大,由地鐵沿線第三至第五區,有倫敦北面最大型的購物商場﹐也有平淡的大街,而樓價的選擇亦多。Barnet區共有3所文法中學,男校Queen Elizabeth's School也是全國數一數二,另一所天主教的女校St Michael's Catholic Grammar School亦甚具名聲。這兩家文法中學收生以成績為主,住址並無優勢;而後者會優先取錄達到成績要求的教徒。

Queen Elizabeth's School在最遠的High Barnet 小區,是第5區,那裡住宅的平均造價是63萬英鎊。受英政府推出暫免物業印花稅的刺激,近月High Barnet的物業市場亦熱鬧。離開地鐵站,沿Meadway斜路走約5分鐘有一幢洋房正在放售,叫價75萬元。在星期一的平常日子,已有12組客人預約看樓。

這幢面積約1,600方呎的半獨立屋室內保養一般,仍受本地人歡迎因為屋內完成了擴建和改建﹐全屋可用的面積增加了25%。地下的廚房和飯廳是加建的部份,二樓的主人套房由閣樓改建而成。此外,一樓的三間房間四正實用,正好迎合英國家庭注重個人空間的要求。

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