• 【壹角度】明日大嶼 可以休矣!(二)(林本利)
  • 2020-09-19    

 

筆者認為「明日大嶼」計劃可以不用再去研究,除了因為兩位倡議人董建華及林鄭的施政往績極其差劣,乏善足陳外,更重要的是整個計劃完全不符合成本效益。無論政府官員及有利益關係的專業團體如何堆砌數字,結果都顯示財政上不可行。特別是過去一年,因林鄭修訂逃犯條例及中央引入港區國安法,香港出現移民潮,經濟萎縮,未來房屋需求將大幅下降。

根據政府估算,「明日大嶼」第一階段1,000公頃的交椅洲人工島,連同其他配套設施的建造費超過6,000億元,再加上建屋成本,工程費便超過1萬億元。測量師學會估算政府可從賣地收益中,取得7,000億至1.1萬億元收入,足以抵銷整個工程開支。

去年底政府財政儲備大約1.1萬億元,但公務員長俸負債同樣高達1.1萬億元,實際可以動用的儲備並不太多。今年武漢肺炎重挫香港經濟,政府要動用超過3,000億元抗疫,再從「土地基金」(即「未來基金」)拿出近300億元打救國泰航空。經濟萎縮,賣地收益大跌,多次出現流標,財政儲備勢將跌破8,000億元,又如何再拿萬多億元搞個「明日大嶼」?

即使政府可以透過賣地收入去抵銷工程開支,但以賣地呎價推算,日後興建的私樓,樓價絕非港人可以負擔得來。據聞賣地呎價是採用啟德住宅地接近2萬元一呎的數字,一個500呎的小型單位,單是地價便要1,000萬元。在島上興建7萬個小型單位,便可以為政府帶來7,000億元的賣地收益。再加上4,000多萬呎的商業樓面,每呎賣1萬元,又可以再多4,000億元收益,兩個數字加起來便可堆砌到1.1萬億元。

但問題是香港有多少個家庭可以負擔一個1,000萬元地價,2,000萬元樓價的500呎小型單位?過去幾年,兩家以高價投得啟德住宅地及商業地的內地地產商(海航及高銀),先後因資金不足而把土地轉讓,顯示香港日後樓市未許樂觀。加上雷鼎嗚期望國安法弄走30萬港人,即10多萬個家庭離港,到時住宅供應大增,樓價下挫,又有何需要大量增建房屋?「明日大嶼」上馬後樓市逆轉,恐怕又會像八萬五房策不再存在。

當然政府可以繼續從內地引入類似孟晚舟、趙薇等新港人,入住明日大嶼豪宅,人為地增加人口和推高樓價。但這豈不是和計劃是改善港人居住環境的目標背道而馳?

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