• 【12萬鎊入場費】IT港爸為賺學費 揸英國樓收租6年:出租率高但難加租
  • 2020-09-09    

 


英國早前放寬港人入藉門檻,近月更降低印花稅,吸引港人一窩蜂搶購英國樓。但早於六年前,從事軟件科技的余震東(Gary) 已經密密投資英國樓盤,現時在倫敦和曼徹斯特等熱門區,手握超過10個單位作出租之用,化身成英國物業投資專家。

英國租務回報遠勝香港


現年44歲的Gary在一間營運ERP(Enterprise Resource Planning)的軟件科技公司任職資訊總監,育有兩子又鍾情英國的他,自2014年便計劃大仔到英國留學,於是有了買樓收租兼賺取資產升值的念頭,當初純粹賺學費。

Gary當初以12萬鎊的入場費,在曼徹斯特買入一個兩房單位。嘗過頭啖湯後,數年以來不斷隔山買牛,能夠令他如此着迷英國樓,全因租金回報遠高香港。「我自己本身在香港都有物業放租,但是租務回報一定不及英國多,倫敦的租金回報平均約為3至3.5厘,曼徹斯特可達5至6厘,香港無可能有這個回報。」他比較之下還發現,香港的租約普遍一年起兩年止,但英國則可長達三至五年,租務回報更為穩定。

香港樓價比天高,他理解英國樓價的升幅始終追不上香港,無可能幾年翻幾番,但都會有平穩增長,如果作為長遠穩定的投資,英國樓會是一個不錯的選擇。他補充,對比六年前的入市價,現時曼徹斯特的樓價都升近一倍,而倫敦都有三成增幅。

6年未敢大幅加租


縱然英國租務回報遠勝香港,但他在英國當了六年收租佬,然而都好少大幅加租。「其實很有趣,樓價不斷升,但租金又沒有特別升。當年以13萬英鎊買入曼徹斯特一個單位,月租為700至800鎊,即使該樓價升值至20萬英鎊,租金都只能微升至900至1000鎊左右。」

Gary觀察到,由於英國的經濟增長比香港慢,人均收入的增幅相對平穩,當地租客一般未必有財力負擔昂貴租金,若業主堅持加租,恐怕只會嚇走租客。所以在英國加租不能夠太誇張,只能夠維持市場租金,最多加幅為3至5%左右。「我最緊張就是單位能否成功租出,因為那些單位並非自住,長期丟空對業主根本無利可言,故租金回報高都無意思。」

儘管加租有限,但是租客無限,欲在英國做一個出色的收租佬,唯有將勤補「租」,提高出租率。Gary每次選址時都做足「功課」,分析當地的生活方式、校區、職場,而且留意物業的周邊配套,如:地鐵站、超級市場、洗衣店等。他現時在曼徹斯特的物業出租率高達100%,空置期最長不會超過兩個月,「其中一個單位自15年買入開始自今,從未試過斷租。」至於裝修,他指要視乎單位質素而定,較為完整的單位可能只需購買基本傢俬,裝修費用與香港相若。

好租客可謂可遇不可求,Gary指以前會找經紀放租,但現時單位越來越多,通常會自己放上網站放租,更為划算。他認為英國租務市場法制比較健全,相對較少出現租霸,「至於邋遢的租客,香港有遇過,反而英國就好少,tear and wear 一定有少少,但朋友試過出租予幾位學生,兩年來廁所和廚房幾乎未有清潔過。」他補充,如果需要維修,基本上都是業主負責,與香港無異,若然證明是租客惡意破壞就另作別論。

Full paid後按揭有難度


有錢「一炮過」買樓做業主固然開心,但Gary卻因此遇上樓按阻濟。他憶述首次在英國置業時認為12萬鎊不算巨額,故決定先full paid,日後需要套現時才加按。怎料,他的如意算盤打不響。入市後兩三年欲替該物業做樓按,才發現原來當地銀行審批過程嚴謹,要求他詳細交代按揭理由,惟Gary仍未計劃資金用途,糾纏多時之下他一度放棄申請,「香港想做按揭或轉按就如食生菜,但英國銀行最棹忌客人洗黑錢,所以如果想做按揭一定要提供充分理由。」直至後來為了再度入市買英國樓,故以購買物業為由申請轉按,一試之下就輕易審批按揭。

自此見過鬼怕黑的他,每次上車之前都會思前想後,大部分物業都會先申請按揭貸款,需時要數個月,不過部分中下價單位依然會全額支付,「其實部分一房單位可以低至6至7萬鎊,銀行不會太想做你生意,而且按揭意義都不大。」他亦提醒投資者,若然想為物業做按揭,在買入前就要作出決定以策萬全,否則全額支付的物業流動性較低。

英鎊持續低水,對於匯價風險,Gary並無太大憂慮,由於其物業大部分都按揭貸款,7成供款額都是以英國租金還款並以英鎊結算,基本上未有滙水問題,「就算當年13算入的單位,而家計返個升幅絕對有賺,10算下買嗰啲更加唔使講。」

交易耗時13個月終撻Q


英國買樓出名耗時耗力,Gary怨道,早年曾打算出售一個位於曼徹斯特的樓盤,由於香港買家久久未能解決按揭問題,雙方來回13個月後交易最終告吹。「其實對我都很不公平,因為單位因此丟空近一年,白白蝕了9個月租金和律師費,一共虧損近1萬英鎊,但都無辦法。」

在香港做物業買賣快手快腳,但Gary稱英國二手樓能在3個月內完成買賣已經非常理想,一般交易需時4至5個月,整個過程有別於在香港買賣二手樓,買賣雙方並沒有簽臨時買賣合約,買家毋須繳付訂金,因此交易突然告吹是常事。而交易進度亦視乎律師的查核時間,「當地律師會很盡責為買家查契、查約、估價、向銀行提交文件等細節,若然樓齡愈長,查核時間可長達一年。」

從未浮現移民念頭


當年Gary為仔仔學業鋪路而初踏英國樓市,六年眨眼過去,今年大仔已經升讀小五,準備遠飛英國升學。提及英國讀書風氣,Gary最欣賞當地的學習文化,「英國學校會鼓勵學生多元思考,但香港就會有個框框限制小朋友發展和路向。」香港政治陰霾,加上英國放寬香港人入藉門檻,掀起新一波移民潮。雖則Gary在英國樓市戰績彪炳,但直言從未打算離開香港,「我經歷過中英聯合聲明和香港回歸,從未有移民的想法,我一直都很鍾意香港,至於小朋友日後是走或留,就由他們決定。」

撰文:羅愛玉

攝影:石鎬鳴、梁正平

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