• 【英國商廈劈租潮】領展37億 殺入倫敦金絲雀碼頭接火捧
  • 2020-09-07    

 

過去一年受反送中及疫情夾擊,香港經濟呈「L型」發展,領展(823)與很多港人一樣放眼英國市場,斥3.7億英鎊(約37億港元),買下倫敦金絲雀碼頭(Canary Wharf)商廈25 CABOT SQUARE,預計每年淨收入1883萬英鎊,租金回報高達5厘,出租率更高達99.1%,租約期平均約10年,不愁無人租。

不過,在疫情之下,當地商廈亦屍橫遍野。本刊曾以客戶身份,向 CABOT SQUARE查詢,發現在疫情之下,倫敦一線辦公室一樣陷入劈價潮,而且一劈劈足三成!

這個物業,上手業主來自美國的房托Hines。Hines兩年前看不清前景,都決定出售資產,但領展無折讓價照入市,而且大租戶大摩的租約期只去到2029年。在脫歐的陰霾下,加上WFH的習慣慢慢形成,未來倫敦一,二線商廈前景暗淡,領展卻以市價殺入場接火捧。

記者實測 劈租三成


過去一年社會運動、疫情限聚令先後打擊租務,領展首當其衝,上市以來業績首次見紅,由上一年度盈利204億元,變為虧損173億元,主要受中港兩地物業公平值大蝕240億元拖累。眼見中港經濟無起色,心急將投資分散至海外。國安法實施不夠一個月,就宣布購入倫敦金絲雀碼頭商廈25 CABOT SQUARE,是繼收購悉尼商廈「100 Market Street」後,第二個海外物業,並且揚言計劃將香港物業由原本佔比逾八成,調低至七成左右。

金絲雀碼頭位於倫敦東部泰晤士河U字形大轉彎處,是新興的金融中心,花旗集團及滙豐銀行等多間金融機構總部均設於此區。地區上屬於「ZONE 2」,猶如香港的西九龍地段,5分鐘步程就到達East India輕鐵站(DLR),離一線的「ZONE 1」中央區西敏寺也只是15分鐘車程。

領展買這倫敦商廈呎價約7,825港元,看似超抵。不過,英國近年因脫歐一事令政經前景未見明朗,租務市場已飽和,租務需求成疑。領展入主的這幢17層樓高CABOT SQUARE當中有三大租戶,最大的是大摩,其次是一間共享辦公室IWG’s Spaces,第三大則是英國政府部門「競爭及市場管理局(CMA)」,佔地113,000呎。租用佔近兩成的共享辦公室公司IWG’s Spaces,去年才簽下15年組約,以呎租50英鎊,租用11、12、14 樓全層及10樓部分,共4層半,總共71,000呎,簽完約未幾就食正疫情衝擊。

本刊以租客身份聯絡當地共享辦公室經紀,發現金絲雀碼頭一帶大廈均持續劈租。以20人用的辦公室為例,同樣在金絲雀碼頭的Canada Square,本來開價13,000至13,800英鎊月租,其後經紀以電話及電郵越洋極力推銷,降價至11,000英鎊就可租到780呎辦公室,並提出若然由明年1月1日開始承租一年,由現在起免租到今年年底,亦即免租近3個月。而鄰近的另一商廈Harbour Exchange 月租則只需9,600英鎊,屬報價中月租最平,亦仍有議價空間。

至於領展買入的CABOT SQUARE,雖然是報價的辦公室之中最貴,20人用的辦公室開價13,500英鎊,但經過一輪洽淡後亦劈價近三成至9,519英鎊。IWG’s Spaces經紀指該公司原定9月開業,但受疫情影響要延至11至12月才能開業,所以現時無法帶客戶去CABOT SQUARE睇樓。

低折讓入貨


CABOT SQUARE賣家為Hines Global REIT,於2014年買向原業主大摩以2.25億英鎊買入,並向大摩售後租回,租約年期直至2029年,而當時大摩更是這棟大廈的唯一租客。新業主只需要「印印腳」收租。不過,好景不常。物業主要在美國的Hines Global REIT,於2018年7月按國稅局(IRS)規定要在24個月內完成所有資產的出售,包括這棟25 CABOT SQUARE。

然而,這棟商廈,已今時不同往日,大摩不再是唯一租客,當中兩成就轉租予一間共享辦公室IWG’s Spaces,另外是英國政府部門「競爭及市場管理局(CMA)」。資產證券化專家蕭少滔認為,領展今次買金絲雀碼頭商廈,表面上是「冷手執個熱煎堆」,但買入價錢實際上並沒有disscount。蕭少滔認為很明顯是大摩為這單「刁」穿針引線,「領展就好似白武士,也沒有特別壓價,一般distracted assets 會有discount,但它差不多沒什麼discount。」

負責這宗交易的主要估值師Colliers International,曾指出這單交易成交價比估值低0.4%。事實上,Colliers International也睇淡英國商用樓市,接受英國媒體訪問時指出:「今年首7個月投資總額,相比2019年下跌20%,如果投資活動無法恢復,至年底可能跌多於20% 。」

被大摩食住上


在英國購買物業複雜度比香港高,翻開交易文件,領展持有CABOT SQUARE的永久業權(freehold),而租賃業權(Leasehold)是由同時是CABOT SQUARE最大租戶大摩(Morgan Stanley)持有,領展需在年期後向大摩補錢,延續地皮持有權。大摩以信託方式持有該廈租賃業權,由1995年起計為期200年,只須象徵式支付年租金1元英鎊。

現時,領展與大摩的租約,至2029年。大摩租用單位佔整幢大廈52%,但交租金額卻只佔大廈收入48.9%。蕭少滔指對領展來說,有大摩這個長期租客,好處是租金收入穩定,而且維持金融形象定位,不過負面因素是難以有加租空間,令回報率難有增長,「整個租約組成,每年可有少許到期,每年都加到租,才是一個靈活的租務組合。」

市場人士不看好


大摩6月初將領展的評級上調至「持有」,預計領展在內地將有更多的併購機會,對其估值有利。近日又再度唱好,指限聚令逐漸放寬有利領展的大眾零售業務,加上派息穩定,予領展「與市場同步」評級,目標價70元,建議可吸納。不過市場人士,就不看好領展再有大升空間。蕭又補充指,「領展過去升十幾個百分比,再加息,差不多一年return 有15%,是因為以前在領展手的,全是民生、必須的產業,沒什麼downside risk,可慢慢加價,今次疫情其實也是街市救其命,樣樣物業也跌,街鋪也跌,惟獨是街市商場不跌。不過領長問題是,已增長至不知如何再增長,轉型買甲級商廈,有個很古怪的概念,到底它仍是否以前的領展?」

宏高證券投資經理梁杰文指,疫情過去領展股價有望上升,但難以重上去年90元高位水平:「始終有些因素已改變,例如在家工作、或者網購因素,令很多商鋪丟空。就算有疫苗,未來兩三年,訪港旅客不要說息微,也很難上高峰。長遠對領展收入有結構性打擊,不會這麼樂觀回上90元水平,可見的將來,升到75至80元已是超乎預期。」

據證監會規定,房地產投資信託基金(REITs)減去營運管理開支後,股息比率最少須達90%。REITs能否維持派息,也基金投資者重視的一環。因此儘管領展業績虧損,仍維持全年派息,派息甚至按年增近6%至2.8719元,以維繫「息魔」形象,但不等於實際股價有上升動力。領展不但在倫敦的物業前景不明朗,在香港的商場也要大力闊釜減租,才能留得住租戶不致關門大吉。上月領展將「商戶同舟計劃」金額增至6億元,8至9月期間,豁免所有租戶管理費及冷氣費,又免去128個非政府機構及特惠租戶所有租金;另外減免部分領展停車場校巴租戶五成租金,持續至明年3月,相信來年業績傷上加傷。





撰文:財經組

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