• 【揸英鎊都有息收】商廈房託危險期 換馬物流工業 REITs專家:唔一定要盲搶英國樓
  • 2020-09-22    

 

英鎊由高位回落,不少香港人已密密儲貨,為將來移民或買樓投資鋪路,惟疫情之下,不但未能貿然過去買樓,而且當地買樓稅務繁多,租務條款保障又較傾向租客,故最好計好數才出擊。然而,擔心手頭英鎊放銀行無息收,可以考慮投資產業信託(REITs)在香港遙距做「收租公」,收高息之餘,更比在當地親身做業主,少繳一半稅。而且入場門檻低,只需一萬幾千元就可投資房託,適合打工仔。

不過,疫情之下,加速轉型,傳統靠商業收租的大型英國房託,雖然息率非常吸引,如龍頭的British Land(BLND)及Land Securities(LAND)等,但股價低處未處低,投資者買入,即賺息蝕價。曾助越秀房託(405)上市,資產證券化專家蕭少滔(Alex)認為,未來英國商業大轉型,上班一族WFH,未必需要去ZONE ONE返工,因此這類信託要重鎮聲威,難度大增。相反,擁抱轉變,如有份幫亞馬遜做物流的商業物流的SERGO,或一些持有大學宿舍的房託,或者是時候起革命。

所謂房託,即是投資信託基金(REITs),有房產亦有商業,代表將一群收租物業集合起來,再包裝成基金上市。在香港,根據證監會的規定,房託每年須將九成盈利派發予投資者,英國亦如是,而且英國只會就投資房託徵收20%入息稅。由於過去派息穩定,故為不少保守基金及退休基金的首選。

但現階段衝入市,是否理想時機?資產證券化專家蕭少滔(Alex)即大叫「小心」!他分析指,近期英鎊回升主要因美元走弱,而美元有機會在總統選舉前後回升,相反英鎊有可能會回落。加上英國整體經濟仍然疲弱,脫歐亂局仍未解決,故大圍環境對英鎊利淡,不應急於兌換英鎊,以免蝕匯價:「不過如果你早前已經兌了英鎊,就無問題。」

比買英國樓更好

李嘉誠彷如太古城的超級地產項目Convoys Wharf,即將在倫敦出爐,一些香港人都想加入這個千億香港城,或者入場費較低的曼城、利物浦。Alex認為,房託比投資英國物業更好,因為稅務較少。如果港人身處香港,在英國有物業放租,要繳交15%預提稅;如果港人以英國公民身份收租,最少要繳交20%入息稅,還未計空置稅,及最辣的增值稅。「過去十年英國樓價升咗30%,資產增值稅最高可達28%,咁你賺咩?所以係英國做業主好唔抵!寧願慳啲錢唔好買貴嘅樓,住郊區少少冇咁貴嘅地方,剩低嘅錢你用嚟買房託。收房託嘅租,仲好過你自己收租,稅會少好多。」相反,英國和香港有雙邊稅務協議,如果香港人持有英國證券,只須繳交股息收入10%的預提稅,比其他海外投資者少一半,英國更豁免港人在交易所所得的增值稅。

「如果你係英國收租,你係英國居民嘅話,租金就要同你其他收入拼埋一齊報稅。一拼埋一齊就好易超標,最高去到45%。」

物流、「社會住宅」房託最穩陣

對於有聲音憧憬疫症過後,零售型房託長遠有望復甦,不過Alex指危險期未過,零售業務重整需時,加上疫症加深了消費者網購習慣,或會引伸第二輪零售海嘯。以港人較為熟悉的British Land為例,商廈和零售樓面各佔物業組合一半,股價自2016年以來表現持續疲弱,最近一期與滙豐一樣不派息。

Alex建議打算投資英國房託的港人,可以選擇市值大、主攻零售和商場以外的公司,特別是「社會住宅」(Social Housing)的房託。英國的「社會住宅」是政府直接或補助興建的房屋,多為康復護理中心、老人院、精神病院等,「等如政府買位,變咗政府用福利開支交租,冇市場風險,係最穩定有租收。」Alex建議投資者可留意Civitas Social Housing plc (CSH)、Triple Point Social Housing REIT plc(SOHO)兩間「社會住宅」房託。

另外,受網購大趨勢帶動,市場對物流倉存的需求有增無減。當中的龍頭SEGRO Plc (SGRO)是歐洲最大的工業/物流類房託公司,市值接近一千億港元。「由原材料去到成品,去到第三方物流包裝佢都有涵蓋,呢類正呀!佢個盤夠大,唔會同時死晒,所以呢隻係財息兼收,依家好似派緊六厘息。」

不過,由於英國脫歐風險仍存,歐洲學生未來或不能自由到英國就讀,專營學生住宿的房託,例如The Unite Group plc(UTG)、GCP Student Living PLC (DIGS)自然首當其衝,現時的高派息率隨時消失。

九月屬決定入市關鍵期

大部份房託派息有時間差,上一年股息到翌年才派。以每三個月發布業績,投資者在九月底才知悉六月表現。Alex建議市民在九月公布業績時,留意分析員如何預測年底房託走勢。「如果疫症差唔多去到尾聲,開始有反彈,到時你先入市都未遲。房託係中長期投資,你係有時間做定功課,唔使咁急入市。」

一向被視為穩陣收息的房託,最近在美國出現大型破產個案。Alex表示大部分出事的公司,均是槓桿比率(Gearing ratio)較高的房託。一般來說,房託公司會維持資產與債務比例不超過一半,避免出現資不抵債,故超過50%就已達到危險級數,香港則規定借貸比率限於45%以內。

不過,即使不沾手高槓桿房託,亦有投資者因為輸孖展,而遭平倉清袋。這是因為房託風險低,銀行和證券行一般都接受房託作抵押品。大部分可以借到最低三成,甚至「鬆章」至七成,「睇住你嗰件野好似好靚,咪盡借囉。咁問題真係插水插多過三成,佢真係call你倉咁點搞?所以有人就算買咗領展都出事就係咁解,借突咗,先前已經有朋友中招。」

收租少仍「嘔凸」派息

支撐房託的,主要靠大型投資機構,尤其是退休及保險基金,兩者主要以穩定收益和保本增值作投資目標,「落飛一張單最少一百萬美金」。因此,萬一回報未能達標,派不夠息,就會觸發這些超級大戶抛售股票,「佢清你倉,你已經要跳樓。佢隨時儲住過千萬美金,一野插落嚟,你咪散?」

因此,維護現有單位的派息表現十分重要。以領展為例,即使投資物業組合的估值按年下跌11.6%,致期內業績錄得虧損,領展仍維持增派息策略,全年派息2.8719元,按年增6%。Alex解釋道,領展今次是「補錢」派息,「呢段時間,可能一年半載『嘔凸』俾你冇所謂,第二年就未必得喇。」但Alex提醒,房託公司或會憑藉財技,如外匯對沖、利率對沖和其他炒賣活動維持息率。原來以透明度高作招徠的房託,亦未必會向投資者申報。

領展「今時唔同往日」

由房委會分拆出來的領展,一路以來都是港人穩中求勝之選。以當初上市價和派息的總回報計算,領展最能聚財,總回報達878%,大幅抛離其餘幾家。不過Alex再次重申,網購進一步加速實體經濟增長放緩,過往靠加租增值的那套已不再可行,未來領展的增值空間仍有待商榷。長遠來説,領展面對很大風險,「已經唔係以前個隻」,「領展咁多年以來不停加租,已經差唔多等於當初政府賣俾佢嘅時候嘅優惠,用得差唔多。你要再上股本增值嘅,你嘅估值,即係每一呎升水黎計定點樣先?咁問題你街市再發大幾多?」

香港再也沒有可以收購的商場,故領展上月公佈進軍英國,以逾37億港元收購位於倫敦金絲雀碼頭商廈。但Alex認為,項目短期內不會為領展帶來可觀盈利,因同類的商廈「要捱咗好耐先有錢賺」,「如果佢跟李嘉誠買嘅,好嘢!但問題係等金絲雀碼頭賺錢,要好有耐性。Zone 1 capital cost高,成本貴嘅嘢,你要賺錢,唔係想象中咁易。」

新加坡回報更佳

新加坡房託成為亞洲領軍,平均派息達6.5%,屬亞太區之首,對海外投資者亦只徵收10%預提稅。即是假如海外投資者投資新加坡房託,經紀行在派息時,只扣起10%作預提稅。

Alex指新加坡政府以工業轉型、工業地活化等城市改劃,配合當地房託發展。「新加坡政府諗得周全啲,所以佢個房託都健康啲。你喺香港搵塊地做數據中心都冇,咁你點搞?」他建議投資者可留意當地工業物流、數據中心類房託,尤其數據中心最適合「息魔」一族,不過由於數據中心大多遠離市區,地價較便宜,所以股本升值有限。

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