• 【倫敦實地考察團】中產區列治文校網如「九龍塘」 逾5成小學獲最高評級
  • 2020-07-06    

 

在倫敦找理想的免費小學校網,倫敦西南面的泰晤士河畔列治文區 (Richmond upon Thames) 是不二之選。英官方機構Ofsted為政府或宗教辦學團體等免費小學的評估中,Richmond upon Thames有51%的小學獲最高的「卓越」級別,僅次於City of London的100%和Kensington及Chelsea的59%。不過,對物業投資者而言,前者只有1所免費小學,級別是「卓越」,即使是百分之百比率,意義也不大,而後者是有名的富貴區,逾半數學童上私校,住址並非私校收生的考慮。如此情況下,Richmond upon Thames具備一定投資吸引力。

1.新常態下的6月

疫情下的倫敦正逐步嘗試回復正常,保持兩米的社交距離、勤洗手及乘坐公共交通公具時配戴口罩,都是英式的抗疫措施。不過,英國人佛系的抗疫心態依然是很隨意和自在。且看每逢周末必熱鬧非常的Richmond Bridge,在6月中再次人頭湧湧。這道建於18世紀的拱型石橋是區內地標之一,跨越泰晤士河。在河上,有情侶來到扒艇、也有家庭客乘坐小型快艇、三五知己結伴遊河又或在河邊聊天,還怎會記得保持兩米的社交距離。



Richmond upon Thames區是頗為富庶的區份,全區整體物業的成交價是66萬多英鎊,獨立洋房的平均成交價是130多萬英鎊,兩者均高於倫敦的整體水平。即使區內某些地方會稍為聽到飛機聲,但以環境和小學校網取勝,仍吸引不少家庭客和專業人士。至於前一次區內樓價大跌,是2008年金融海嘯時,其時整體樓價下跌近兩成,與倫敦走勢同步。金融海嘯後至今,這區的樓價回升了約一倍。而整個區份中又劃分了好幾個小區,當中又以Richmond Bridge所在的Richmond小區樓價最高。

2.好學校一箭雙鵰

Ofsted資料顯示,全區共有45所免費小學。2019年年底共有23家評為「卓越」,評為「良好」的有20家,餘下的兩所評為「有待改善」,即沒有被評為最差級別—「不足」的免費小學。區內「卓越」小學的位置分散,按當地「就近入學」的原則 (詳見另文:小一派位考財力 住近心儀學校較穩陣) ,較少可以在符合派位距離的限制下,有兩所或以上的卓越小學供選擇。而以下是少部份的例外。

3.二手市場有選擇

當中在Barnes 小區的Barnes Primary School名氣大,共60個學位供分派。去年統一派位的結果,該校最遠的分派距離是離學校431米,這個數字已較2017和2018年的好,當年分別是319米和384米。若有後補名單的話,最遠的分配距離一般約500米。補充一點,該校收生的距離是以行人路或車路為準。舉例,有住所即使位置上靠近學校,但其行人路或車路並非與學校成一直線,而是要轉彎或拐路才到達學校的話,這便是與學校的「距離」。所以,找校網的物業投資者千萬「別走得太遠」。

學校位於純住宅區,四周是密麻麻的排屋,以家庭客為主。與學校相距兩段小路,當中三至四房的排屋房平均售價約110萬英鎊,同類的排屋月租約3,000英鎊。另外,學校的旁邊是多幢樓高四層的住宅屋苑Westfields﹐當初是政府房屋(類似本港的公屋),大部份單位已在私人市場轉售。屋苑剛完成外牆維修。一般由業主支付的地租和管理費每年約共800英鎊,較私人屋苑少了一大截 (當然也沒有私人屋苑的豪華) 。

這個面積640多方呎的兩房單位,叫價43萬英鎊,月租約1,500英鎊。單位在頂層景觀沒有遮檔,間格也相當實用,每間睡房的面積約130方呎,很是寛敞。不過,室內裝修簡單,也沒有什麼講究。在這個地段、距離約1,000米有一另所「卓越」小學East Sheen Primary,該校過去3年的收生距離都能包括上述樓盤。

另外,屬意新盤的話,在距離學校約200米有小型的新盤發售,Brookfield Mews全期8個單位,一房至三房不等,由小型發展商LP Hart Ltd發展。目前,兩房單位叫價60萬英鎊。單位面積651方呎,有開放式廚房。全屋沒有虛位,間格實用,要留意是,這個樓盤在鐵路旁邊,噪音明顯。而視乎每年Barnes Primary的派位情況,這個位置算是較邊緣。

4.教會學校勝算低

此外,在Richmond小區的Marshgate Primary (60個學位)亦甚具名氣,在周邊的1房分層單位,面積約300方呎,入場費約35萬英鎊。附近亦有一個中型屋苑可供選擇的二手單位較多,當中兩房、面積約800方呎的單位,叫價約70萬英鎊。值得留意的是,為了校網而搬入的家長,一般都「獨注」Marshgate Primary。雖然該小學附近有兩所具宗教背景、免費的卓越小學,但絶大部份學位留予教徒,非教友家庭沒有大勝算。


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