• 【上市夢碎借財仔收場】傳欠施永青1億佣 86歲鋪王波叔出山 「碌卡」救「孻仔」
  • 2020-06-23    

 

已年屆八十六歲的「鋪王」波叔,九七年的上市夢隨著金融風暴而幻滅,更負上四十億債,多年間不斷沽貨套現,一直還債至零三年,後來受惠市道復蘇,才成功東山再起。經歷過黑暗的歲月,波叔後來的投資已傾向保守,他也過著半退休生活,把物業放手予「孻仔」鄧耀昇打理,家族物業資產已超過六百億,一度創下歷史新高。

八十後的「波仔」鄧耀昇(Stan),加拿大西安大略大學商科學成歸來,為擺脫「收租佬」名銜,接手家族生意後積極收購舖位及工廈,改建成酒店、老人院,甚至買入地皮,欲起樓晉身發展商之列,如「龍床盤」菁雋。過去幾年,鋪市高位,鄧耀昇斥資最少80億掃貨,計及拆卸重建裝等,至少豪使150億元。然而,一場不知幾時完的武漢肺炎令零售、酒店業大受打擊。鄧耀昇背上高負債,甚至要借財仔。曾經滄海的波叔當機立斷,出山將部份物業撻訂、沽貨套現,盡力減磅、有經紀透露,他們欠下中原地產近億佣金,然而波叔「老江湖」,幫兒子出聲碌盡人情卡。據知中原地產創辦人施永青俾面波叔老人家,傳話「有拖無欠啦!」施永青回應本刊:「呢啲係商業上秘密,係我哋同波叔嘅事,唔關其它人事。你話同邊一個客,有幾多佣金未收,點樣收法,嗰個係我地同佢嘅關係嚟架嘛,拎去報道盞「搞喎」我哋。」

不過施永青亦坦言工商鋪市很差:「而家大手(買工商鋪)唔多,你旺唔旺有個客觀標準架嘛,即係你每段時間有幾多成交,係高過平均線定低過平均線,而家工商鋪係低過平均線。」

收租佬夢想做酒店大亨


早前以拐仗出入的波叔,剛康復也未夠休息,又要為救仔周圍撲。今個父親節兒孫滿堂的波叔本來已訂檯在東海食飯擺兩圍,但卻臨時取消。共有六個子女的波叔,一直最疼愛與二房所出的「孻仔」鄧耀昇。當年,鄧耀昇三十歲未夠就自己開婚禮公司「拉斐特」,波叔亦以行動支持愛子,將早年買落的油麻地港鐵站出口外的兩層單位用作總部。鄧耀昇野心大,二零一四年收購的東海酒家,由婚禮佈置至擺酒場地提供一條龍服務。不過,他不甘於只搞婚禮公司,故近年花樣多多,除了搞共享工作空間,重頭戲是申請改建成酒店及老人院。短短五六年間,已經營十四間酒店,合共提供逾3000間房,而他的目標更是5000間酒店房的集團,向酒店大亨前進。「佢一路唔鐘意人地叫佢做舖王個仔,所以近來都積極搞酒店同老人院,唔想俾人話佢係收租佬。」一名認識「波仔」鄧耀昇的鋪界老行尊說。

鄧耀昇最初只把波叔早前平價買入的物業申請改建酒店,但近三、四年,竟再掃入多個物業,先後斥資五十億元,地點愈買愈「隔涉」,如葵涌、荃灣地區。現時在疫情之下,連油尖旺的酒店生意亦難做,除了隔離人士及本地客假日作「Staycation」,基本上可謂無生意。加上鄧耀昇旗下酒店普遍是二、三星級酒店,接待旅行團或自由行為主,無其它設施,難以仿傚其他四、五星級酒店推出餐飲住宿優惠,只能劈價吸客。官網見砵蘭街分店一間雙人房每晚房價只需二百五十元,週末同樣三百元有找,平過時鐘酒店。本刊記者親身視察,現場門面冷清,只有一個職員,沒看到住客身影。以這間分店一百九十九間房為例,假如入住率達百分百,每月收入約一百四十八萬元。但現時酒店入住率保守估計一至兩成,即每月最樂觀由十五萬元至三十萬元不等,回報不足一厘,尚未計算燈油火蠟及人工,估計最終要補貼,故波仔要「貼錢」供樓。

鄧耀昇回應本刊指:「我諗有啲誇大,因為我哋酒店入住率喺行內都叫做最高,所以營運上面都冇咩問題。」

波仔借 波叔還


波叔過去曾向傳媒透露,他買物業,大把一線銀行肯借錢,當中中銀及匯豐更可謂是他的「水喉」,而且多是一次按揭。不過本刊翻查土地註冊署,他們2018年及2019年分別買入灣仔摩理臣山道及尖沙嘴金巴利道全幢物業,卻分別向匯豐及上商承造二按。另外,鄧耀昇更要向「財仔」借錢。如去年買入觀塘一個工廈向皇冠信貸財務承造按揭。去年十二月才買入的葵涌中央工業大廈,本刊發現鄧耀昇把整棟抵押,予一間Twilight Light Investment,借五億四千萬元巨額貸款,由波叔做擔保人。「其實市場中人,只係信波叔,唔係佢個仔。」有地產界人士透露。

據按揭行內人透露,普遍借款人不會向「財仔」一次過借如此大筆錢,皆因利息十分「乸利」。財務公司會以類似OD line(透支額度)形式借出貸款,批出的額普遍以一百萬元起跳,收取利息時間由提取當日起計息,如一直無提取就只會收取手續費,方便借款人有需要時,隨時拿一筆錢出來周轉。他坦言,普遍財務公司利息都以十五至二十厘起,最高更可收取四十八厘至六十厘,視乎風險而定。

波仔買 波叔撻


除了為兒子做擔保,經歷過低谷的波叔當機立斷,去年已落訂買入旺角新填地街逸豪酒店全幢,最後都要撻訂取消交易。當時成交價三億二千萬元,以一成訂金來計,料損失約三千二百萬元。據悉該物業最近以二億六千萬元再售出,假如波叔不撻訂,可謂一買即蝕六千萬元,現時撻訂只是蝕一半,且毋須加重負債。波叔愛子心切,更「割肉還債」,還趁市況未到最差時減持部分優質貨。他委託第一太平戴維斯,以十五億放售五項商舖物業,面積逾萬平方呎。其中包括去年以二億五千萬元買入的佐敦吳松街地舖連樓上三層,更包括金融海嘯後,以六千多萬平價買入的油麻地窩打老道舖位,拉上補下。

波仔要「做」 波叔要「懶」


另一方面,本來鄧耀昇去年以一百零五萬元高價租入亞皆老街31號,原本有意作自營酒店或服務式住宅之用,但眼見市道轉差,急急腳轉租予第三方搞服務式住宅,走回收租舊路,做「收租佬」本業,至少穩賺50萬租。

除了酒店,鄧耀昇一直想搞的老人院項目,亦被波叔急急殺停。鄧耀昇2018年亦與松齡護老合作搞高級老人院蔚盈軒,當時表示看好香港高端銀髮市場。他不單口講看好,近年密密收購工廈及地皮,想改建成老人院,多年來共斥資17億元。今年初,更以7億多元高價入股松齡護老集團(1989)。不過,部份物業現已被波叔改為出租而非自營,當中今年三月以月租七十萬元租予耆逸居集團:而位置十分方便的油麻地窩打老道鋪位,亦改以每月九十五萬元出租予加勒護老院舍經營老人院。

鄧耀昇早於2017年以十二億買下「龍床盤」屯門菁雋,原本打算改建成老人院,但買入後因條例不通而告吹,翌年以九億三千萬,賣出菁雋七成權益予內房佳源,以減輕負擔。然後所有單位於同年11月減價三成再推出市場,最終售出逾九成單位只能套現十億六千萬。按波叔所持有菁雋29.9%權益來計,即有二億七千萬落袋,連同收取佳源的九億三千萬,套現剛剛好十二億,賬面上平手離場。

波叔上市夢破險破產


波叔育有六個兒子,四子鄧耀邦及五子鄧耀昇為二房妻子葉少萍所生,耀昇更一直被市場以為是「孻仔」,實質波叔仍有一個經營美容院的紅顏知己,市傳兩人育有一名幼子。早年曾在廣州讀中醫的鄧耀邦,對做生意無興趣。五子鄧耀昇曾在加拿大讀書,且話頭醒尾,甚得波叔歡心,故波叔一早決定由鄧耀昇接手家族生意,且對兒子能力十分有信心,近年放手任他收購轉型。2016年,鄧耀昇揸旗的觀塘工廈開幕,寒冬之下,波叔與太太葉少萍一同出席開幕禮撐場,更即場盪鞦韆「做show」。然而,鄧耀昇今日的酒店上市夢,或多或少受波叔影響。

波叔八、九十年代發跡,全靠將租唔出的死場重組及重新定位,裝修完再以溢價租出。最得意之作,要數一九九一年以五千九百萬元買入旺角電腦中心前身豪門酒樓,再將其打造成人所皆知的旺角電腦中心,而且長年租滿,當年每月租金收入達二百八十萬,回報高達八厘半。當年太古城一個兩房單位亦只是二百五十萬,波叔單靠旺角電腦中心的租金,已經可以每月買一個太古城單位。收租收到有過億身家,下一步就想上市。一次,波叔與銀行高層食飯,其中一人提出幫波叔上市。當時是一九九六年,銀行貸款利息高達八厘,但上市集資給小股東只要四、五厘。由於波叔的貸款銀碼大,認為幾厘息差額已經差好遠,故聽從銀行高層意見搞上市。波叔計劃逐步壯大公司的資產值,將旗下的成功地產上市。因此不停在市場中大手掃貨,如以四億九千萬,買入旺角銀城廣場。他手上百多項鋪位,最高峰時期市值七十三億,貸款額達四十億元。

可惜好景不常,一場金融風暴令資產插水,與其它小業主一樣,波叔負債高達四十億元。已簽臨時合約落訂的成交高達二十億元,單是訂金已超過三億。為了甩身,他唯有不斷踢契,鄧成波當時不斷入稟法庭,以物業圖則不準確,或業權不清楚為由,要求與業主取消交易並取回訂金,但大部分都不成功,被殺訂的,至少有一億一千萬。

最慘烈的損失,來自向東方紅買入的美孚新邨前永安百貨鋪址,當時作價三億三千萬,鄧成波落訂四千萬,後來他撻訂沒有完成交易,東方紅將物業以二億二千萬轉售他人,波叔需償還一億一千萬元差額。周轉不靈唯有將大量物業二按給中銀套現,將貸款額推高至三十七億元,每月還款高達五千多萬元。為了還債,逐步將物業沽出套現,零四年甚至連最愛的旺角電腦中心都要忍痛出售,以三億九千三百萬,售予另一投資者大鴻輝,幫補還債。

現時風高浪急之際,不但上市夢碎,假如處理不當更有機會重蹈波叔九七年覆徹。波叔為免愛子走上當年負債幾十億的舊路,唯有再次出山打點一切。「波叔好似早排整親,見佢撐拐仗出入,呢個月見佢先好似無事,不過就為個仔而頻撲,都幾心痛。」他的老友說。他認為,在近月艱難的環境,即使波叔延遲還款,他相信相熟的銀行都會暫時通容,但波叔在淡市出貨套現減磅亦是刻不容緩。至於兒仔對於父親的支持有甚麼回應,鄧耀昇向本刊指:「做生意就應該唔係一個報答來的,都係見到市場需要,集團都有呢個能力向呢方面發展。」

撰文:詹詠渝

攝影:王晴、林金展、林志謙、蔡福生


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