• 【國安法美國賣70億資產】1億包底價 獨家揭新世界鄭裕彤與美國40年前秘密交易
  • 2020-06-10    

 

港版國安法一出,美國領事館就突以「重整海外資產配置」之名,宣布放售持貨72年的南區壽山村道37號6幢洋房。這個市值達70億的物業去向,甚具指標性,除了反映箇中的經濟考量,或多或少顯出美國對香港後市信心成疑,或對駐港人手將有新安排。

歷史總是不斷重演,本刊調查發現,美國早在80年代中英就香港問題作出談判的首階段時,就對本港前途出現過信心危機,加上當時美國經濟經歷衰退,故曾一起套現離心,當中除了這個南區壽山村道地皮,還有現時位於花園道的美國領事館及多個半山物業,都一度成為美國沽貨目標。

不過,本刊發現本地地產商新世界(17)為美方持有的多幅土地,曾作出多方財務上的優惠安排,換來美國長遠留港發展。本刊找到一份1981年,美國以美國國務卿(The Secretary of State of The United States of America)名義,由新世界主席鄭家純負責簽名的協議文件,揭示新世界出資及興建現時美國駐港總領事官邸及員工宿舍,更為美國多幅半山地皮包底,涉資逾1億元。不過,已故新世界創辦人鄭裕彤,亦一向識計數,他出資同時,在政治及金錢上,亦獲得可預期的回報。

美國看淡短期 彤叔看好長期

80年代,美國經濟轉差,重整海外資產屬無可厚非,特別是對前景不明的香港。1977年美國第39任總統卡特上場,面對著高失業率及高通漲等問題;至1980年初美國經濟開始衰退,同時爆發伊朗人質危機。美國緊接宣佈對伊朗實行經濟制裁,停止購買石油,令油價暴漲,一度達每桶42美元,再度加劇美國經濟問題,亦令卡特支持率急降。而在香港﹐時任港督麥理浩1979年赴京訪問中共中央副主席鄧小平,要求改寫新界租約期限,惟中方表示不急於討論。至80年代初,中英談判開始,香港人就回歸醞釀起不安情緒,浮起移民撤資等議題。在內憂外患下,美國看淡香港短期發展,一度希望班資回朝。

不過,與中英關係良好的新世界創辦人鄭裕彤出心出力表態看好香港前景,包括興建新世界中心,及參與信德中心發展計劃。有「沙膽彤」之稱的彤叔,故出手與美國交易,就如與美國就香港前途對賭一鋪。彤叔出手,就著美方人員住宿作出妥善安排,長遠安頓美方人員駐守香港,解決其居所需求;同時為美國在港的5幅靚地包底出貨,解決美國一方面得地無所用,一方面需現金解救本土經濟的燃眉之急。
1981年時,美國與新世界就美方住宿及土地達成多方協議。
由新世界主席鄭家純負責簽署。

協議1:讓美方先租後買寧養臺

就著美國駐港人員的住宿需求,新世界提出以「先租後買」方式,向美方預先租出當時未落成的西半山豪宅寧養臺共73個單位作員工宿舍。出租期10年,每兩年加租一次,總涉資3,642萬美元,以當年每5.13港元兌1美元匯價計算,則約是1.86億港元。以首年租金而言,每個單位月租平均是1.36萬元,到第十年則加租至逾3萬元。協議盡顯自由度,指出10年租約完結後,美方能選擇以1美元買斷73個單位業權,成為業主。

不過,美國政府最終並沒購入此批單位,反之在1992年時,斥資約1.02億元掃入由恒地及新世界共同發展的半山豪宅豪輝閣共13個單位及14個車位,並持有至今。不過,彤叔亦無蝕底,賺取了美國10年租金後,再收回寧養臺單位並在市場分拆出售。

協議2:新世界出資建白加道3號及壽山村道37號項目

早於1956年時,美國政府獲港英政府批出佔地超過5萬呎的半山白加道3號地皮,作美國駐港總領事官邸之用。根據美方與新世界於1981年之協議,新世界須為美方在白加道3號土地上,出資及興建一幢總有5個單位的獨立屋,並且在建築期間為受影響的5個美國駐香港人員家庭提供暫時住所。另一方面,新世界承諾出資不超過1,050萬元,作為美國政府於壽山村道37號興建6座低密度員工宿舍的費用。

協議3:新世界包底助美方賣地

美國早年手持5幅港島半山靚地,協議亦揭示美方賣地心切,而新世界則擔當包底及搭路的角色。按協議所見,於美國正式把地皮轉售予新世界或其轉介代表前,新世界於1981年時已把2,000萬美元,即時值逾1億港元向付予美國,為地皮包底,再隨即替美方找買家接貨。無論新世界賺定蝕,美國已把1億元袋袋平安。不過,彤叔亦為自己打算,協議中列明如果兩年內未能找到買家,包底價會由2,000萬美元,降至1,500萬美元

彤叔「摩貨」賺2,000萬

這份陳舊的協議,表面上新世界看似甚為鬆手,美國相對得益;但實質向來「好賭」的彤叔亦非省油的燈,在美國看淡香港前景之時,與中英關係友好的他買重香港能順利過渡和回歸,因此不惜為5幅地皮包底。故這單交易,既是政治,也是一盤生意。

根據土地註冊處紀錄,新世界後以確認人(the Confirmor)形式轉售涉事地皮業權予第三者。當中有3幅地皮分別轉手予信和置業主席黃志祥旗下公司,以及時任佳寧集團主席陳松青旗下公司;另外兩幅則由女婿杜惠愷旗下公司及新世界接貨﹐扣及時值逾1億元成本,新世界是次「摩貨」成功賺2,000萬元。
新世界後在1981至83年間,以確認人(the Confirmor)身份轉售涉事地皮業權予第三方。
美國5幅半山靚地皮期後曾屢次易手,而山頂道1號土地則輾轉被張松橋買入。

新世界是次出頭,同時進一步鞏固集團與中英、以及與美國的關係。1984年新世界籌建香港會議展覽中心,作為當年數一數二的大型項目,外界一直甚為關注,惟彤叔遲遲無下令動工,引起過多方揣測。至1986年,項目獲英女王親自到場主持奠基典禮,成為了國際性新聞,亦令彤叔贏盡面子。到1991年新世界亦成功收購由美國美孚石油創立嘅美孚企業,繼承美孚新邨道路擁有權及未用盡的可建樓面。

董建華鬆章 批出永久業權

美國自1950年起,向港英政府租用中環花園道26號土地,用作駐港總總領事館之用,地契年期75年,到期後可再續75年,每年地稅只是2,092元。該地皮面積達6.17萬呎,設出售限制,若美國領事館搬離或關閉,就須交還港府。

不過,有「股壇長毛」之稱的David Webb於2018年引述文件指,該地契設有「特惠」條款,容許美國中途購入永久業權,並解除出售限制。事實上,自1901年後港府從未批出年期長達999年的地契,但於首任特首董建華執政時,就出現了例外。美國政府於1999年,行使了地契權利,獲港府同意下以4,400萬元購入該地永久業權(freehold,即999年),情況實屬罕見,地皮現時估值達77億元。
美國政府在港物業貴精不貴多。

近日急放壽山村道洋房

美國政府在港物業貴精不貴多,全屬港島區物業,經歷多次樓價起跌亦無放售;更曾因應人手增加,而承租中半山區單位作員工宿舍;包括於2001年時,以每月4.8萬元租住中環堅尼地道3號一個帝景閣高層單位,租約期為3年。

直至近日,緊接美國總統特朗普宣佈啟動取消香港特殊待遇的程序後,美方才突然放售南區壽山村道37號6幢洋房,消息震驚市場。南區壽山村道地段優越,豪宅林立;財政司司長官邸座落在同道45號上,而醫管局主席范鴻齡亦現居在57號洋房屋苑南源。傳統豪宅地皮向來買少見少,今次美國領事館行動極其迅速,在放售消息傳出短短數天後,已找來總部位於美國加州洛杉磯的世邦魏理仕集團作獨家代理,為項目招標,截標時候將於7月31日正午。由於該地皮地契特別,可於毋須補地價之下興建多幢獨立屋,變相令發展成本大大降低,市場上因而已傳出有不少中港客戶、公司及基金均對地皮有興趣,正在考慮開價。
緊接特朗普宣佈啟動取消香港特殊待遇的程序後,美方突然放售南區壽山村道37號6幢洋房。

不過,究竟誰人最終接手這批單位,將是市場另一觸目點。在中央牢牢控制下,香港大部份華資已退場,要找一個像彤叔這般的「紅頂商人」﹐出面及出錢重整美國對香港的信心,相信難度超高。

撰文:黃綺敏

拍攝:胡智堅 傅俊偉


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