• 【1億籌碼同紅色資本玩showhand】舊樓收購唔易博 揭梁朝偉一鋪蝕600萬之謎
  • 2020-06-09    

 

影帝梁朝偉演藝路上一帆風順,吸金能力毋庸置疑。與不少明星一樣,他把賺到錢後亦投資物業,不過,近日他持有於2013年以1500萬買入位於土瓜灣的一個地鋪,卻被發展商申請強拍,一旦對家成功,梁朝偉蝕足660萬元﹗

自2010年,市建局公佈九龍城及土瓜灣分區亦將有全新的轉變,與啟德新發展區連貫不少財團,陸續收購土瓜灣舊樓。不過博舊樓收購,相比買樓收租,更需要做足功課,才能夠和發展財團玩showhand。本刊打開令偉仔損手的所屬項目的買賣歷史,發展項目餘8成業主均以非常低的價買入。加上早在十年前,寶聲集團陳耀璋家族、曾出價收購全幢大廈,但臨門一腳縮沙,全部單位取消交易。樓上業主食過「詐糊」,故不想再等下一個十年,有賺即走。梁朝偉由當年買入起,原來就已贏面甚低。

不過,梁朝偉過去十二年,在物業市場上戰績彪炳,主要投資在港島一帶,淨賺過億。13年賣一個中環鋪,淨賺5000萬,變相「零成本」換入三個土瓜灣鋪位。有一億籌碼在手,故600萬輸得起。

現時被申請強拍的大廈位於土瓜灣新柳街,與何文田地鐵站只有10分鐘距離,附近有何文田山畔及昇御門等近年落成的豪宅。而過兩條街亦有舊樓正在重建,這條街發展潛力大,相信梁朝偉與很多投資者一樣,買入土瓜灣物業,博收購重建。梁朝偉以1500買入的鋪位,是一棟只有5層樓高的唐樓,每層樓只有三個單位。而樓下三個鋪位,一間租予車房,一間租予補習社,而梁朝偉持有的鋪位就租予一間五金舖。

近日有名不經傳的發展商,申請以1.1253億元強拍連同偉仔鋪在內的三個鋪位,每方呎呎價約8,900元,而梁朝偉的地鋪估價,只有839萬元,相比2013年1,500萬元的買入價,梁朝偉蝕足661萬元。究竟為甚麼這麼低,翻開這層樓的單位買賣歷史就知答案。

樓上全是平價買

根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(即簡稱強拍條列),被強拍的關鍵,是申請強拍一方,需集合到整個項目既八成業權。翻查樓上15個單位的買入價,原來大部份原業主都是非常低價購入。當中有有三份一單位,買入價更是平過100萬,如二樓其中一個單位,買入價只是18萬元,最貴的單位買入價逾500萬,屬近年買入,佔整層大廈的三份一。故今次發展商出價700萬至900萬元收購,呎價一律為12,500元。樓上業主持貨一年多已賺292萬元。

據樓上租客指,收購的發展商並沒有像市場上一些舊樓發商一樣出奇招,「佢地搵第一太平(收樓)都客氣,第一太平都ok嘅,都係禮禮貌貌嘅。」即使去年12月已經收購,但仍有不少住客仍在居住。「係啊,佢(發展商)俾我地住多幾個月。」事實上,由於業主買入價低,加上樓上日久失修等因素,根本租不起價,據知樓上租金由10000元至13000元不等,相比附近新樓平足4成。

早在這個發展商出出手之前,約10年前已有發展商一度出手,陳耀璋的寶聲集團曾出價收購全幢大廈,當時樓上15個單位,已經有8個單位進入簽臨時買賣合約階段,該8個單位收購價437萬元至518萬元。但寶聲集團臨門一腳卻縮沙放棄收購,8個單位全部在幾個月後取消交易。樓上業主曾經經歷「嫁唔出」的「黑歷史」,故有人提價再出手就容易很多,因為無人知會否再要等下一個十年。故此次之後幾年,共有7個單位易手,正只因為舊樓收購難等。

出租回報低只有1厘

至於被發展商置之不顧的三個地鋪,偉仔以外,另外兩個鋪位都是一手業主持貨只今,一個鋪位業主早已移民,一個是「遺產貨」,最重要是他們的買入價是十分低。買入價分別是26,300元及39,000元。「遺產貨」業主來自香港首間麻雀館「雞記」創立人林坤的家族成員林瑞琼,她2007年去世後,由姪仔林子英成為遺產執行人。該鋪位現時租予一間車房,車房員工表示,「呢度唔賣架,呢度遺產來的。業主都沒有通知。」本刊到林子英報住的半山豪宅,他母親應門,「佢唔喺到住架喇!」被問及土瓜灣地舖被強拍一事,「我問咗佢先啦。我冇聽過佢講喎,我唔知架。」據知,這個鋪位租金平宜,約700呎只是約兩萬元,現租予車行做洗車維修。

相對之下,梁朝偉的鋪位買入價1500萬,比鄰鋪貴足幾十倍。他上手業主,似乎最好運,1979年以40萬向上手業主買入後,再賣於梁朝偉﹐大賺36.5倍。事實上,以梁朝偉收取約萬八元租金,回報率亦只有一厘多,代表發展商的測量師會因應租金定出鋪位估值,故出手低不無道理。過去一直沒有加租的梁朝偉,可謂好人難做。

紅色資本成新晉田生

今次收購的發展商是新朗發展,董事林源森是龐源集團董事長林暉翔的兒子,林暉翔早年在香港做電子貿易起家,1991年成立龐源集團有限公司,2001年在華強北開設「遠望數碼商城」,過往有不少炒賣iPhone的香港人,均到該商城放售手機。但搞數碼商城上不了大場面,龐源自2011年起,在香港與深圳邊境蓮塘和香園,斥資逾7,000萬元密密向村民收地。2016年至2018年曾與理大合作,大搞「可持續農業創科中心」,並獲創新科技署支持。表面上是搞農業,但實際上卻在該地倒泥頭,進行填土工程,相信是為發展起樓鋪路。

過往投資大賺

雖然紅色資本令梁朝偉在土瓜灣觸礁,但事實上對於梁朝偉來說,當日投資這裡,原來是「easy money」,而過去十二年,偉仔投資戰績彪炳,淨賺逾1億元。而賺得最多一次,要數2008年金融海嘯期間,他以2,880萬元買入一個中環威靈頓街鋪位,初頭租予紅酒店,月租62,000元,回報近2.6厘,持貨四年就以7,950萬元高價賣予「物流張」張順宜,大賺5千萬。他再用這筆「發財」共5000萬分別買入土瓜灣三間地舖,包括北帝街61號、高山道榮林大廈地舖及焦點所在的新柳街2A號地舖,故這三個鋪位可謂「零成本」入場,其中兩間地舖都以現金full pay,不用做按揭,十分豪爽。

相反,接手梁朝偉中環鋪的是資深投資者「物流張」,他持有該舖只有五年,2017年以出售公司形式賣予小巴大王馬亞木,物流張指是以「朋友價」7,950萬元「平手」賣予馬亞木,市傳當時以月租21.78萬元租予一間日式餐廳,回報達3.28厘。不過,日本餐廳捱唔住貴租,2018年要減租至15.5萬元,回報只剩約2.3厘。不過租約期未滿,近日壹週刊記者到訪發現該舖位已空置,馬亞木可謂高位買貨,淡市要涯。

據知,梁朝偉的投資交由其母親管理,他亦有投資其它寫字樓及地舖,都是港島區。12年,以6197萬買入香港仔寫字樓One Island South 12樓6個單位收租,於15年以8475萬賣出,淨賺2278萬,加上20年沽出西貢銀泉徑一個住宅單位,2736萬亦袋袋平安。難怪一個半個物業投資見紅,仍無損偉仔拍戲心情,他年初已經飛到澳洲拍攝Marvel鉅製《上氣》,期間因疫情而停工一段時間,但停工期間仍留在澳洲等待開工。

撰文:詹詠渝

拍攝:王晴、梁正平


----------------------------

壹呼百應 號召有心人 請香港人睇壹週刊

按此了解更多

----------------------------

APP 內訂閱 《壹週刊》

1Click 搞掂 輕鬆簡便

按此了解更多

-----------------------------

【《壹週刊》昔日紙本檔案庫】

30年壹仔經典 壹壹重現!