• 【賓館升格變酒店】50萬包起波叔單位 前團購網搞手做二房東再出發
  • 2020-05-16    

 

由反送中至武漢肺炎,酒店業一直捱打,唯有推出月租優惠自救,不少酒店推平價月租元優惠,一萬元有找,還送磅洗洗衣服務及早餐。不過有個80後就不怕死,租舊樓做二房東搞service apartment,目標是搶佔來港工作、本來要月租酒店的外國客。

這個八十後李灝庭(Aaron)是早前流行一時的團購網uBuyiBuy創辦人之一,他把業務出售後,近年在創業市場捲土重來,創立Dash Living做二房東再玩共享經濟。兩個月前,以每月50萬元高價向舖王鄧成波租下旺角亞皆老街29至31號樓上共三十六個單位,再以萬七至二萬二千元月租分租出去。如全部成功租出,淨賺十多萬元。Aaron現時希望向市場老牌業主入手,不但把本來賓館格局的大廈內單位翻新,再與一些髮型屋、餐廳、健身室等合作,彷如一個Club House,提升舊樓租值。

旺角亞皆老街31號外表普通,驟眼看與普通商廈無異,與平日所認知的高級服務式住宅有出入,Aaron深知包裝的重要性,樓上36個單位除配備基本傢電外,設計以精品酒店為主調,傢電並不用國產,而是用上Sharp及Rasonic等日本牌子,務求可以較高價錢出租。假如成功出租三十六個單位,Aaron每月最基本能收回六十萬至七十萬元,扣除五十萬交予波叔當租金,淨賺十多萬元,但這個數還未計管理及其它設施的支出成本及折舊。只要入住率低過八成,就無錢賺,可以說是辛苦錢。

這座物業由「麻雀館大王」石鑑輝家族於2003年以6,200萬買入,波叔同樣是二房東,以105萬元租入全棟,本來兒子鄧耀昇一心想打做成酒店,但後來擱置,於是Aaron吼準時機,向波叔包租樓上所有住老單位。波叔再以月租22萬元把地鋪租予日本牛肉飯連鎖店加藤屋,又以數十萬月租出部份辦公室及商舖,每月袋十萬。而業主石鑑輝家族,以買入價計算,一年回報更達二十厘。講好賺,Aaron當然不及業主「印印腳」等收錢。不過香港樓價高企,並非每個人都像波叔及麻雀館大王做到業主。

專找老牌業主

Aaron在美國畢業回港後,發現大家都面對住屋問題,而他認為外國流行的共居概念混合共享經濟或可解決香港的問題。「做資料搜集時都睇過幾百間不同的資產,有看過酒店,有看過劏房,有看過部份共享房屋,長租、短租全部都睇過,發覺市場有部分劏房真係便宜,但問題是它只能長租,以及沒有設施,質素真的不太好。外國人來港,如果他未過試用期,簽不了長租約,如果能有彈性租住時間,又有設施,價錢就會好貴,酒店式住宅及酒店就是這個類別。」

這盤生意最重要的當然是有單位在手。他記得在2014年夏天,他從地產經紀口中打探到柯士甸道一棟舊樓內的一個單位,業主剛從舊租客手中收回單位,希望之後能找一些高質素的租客來住,有穩定的租金收入。Aaron認為舊樓所面對的問題是租客質素未必很好,未必準時交租,而且內裡營運得不是那麼好,當時Aaron就決定包租下來,由內裡已間好的八間房開始做起。「那時開始投入資金約100萬港元,地方很細,只有八間房,翻新花了約兩、三個月。」

「我記得有一個單位在銅鑼灣,業主是一個婆婆,以前營運一間約二十多間房的賓館,經營了十幾二十年。由於賓館要續牌不容易,生意亦不太理想,基本上她做得很辛苦,很想退休。那麼我幫她租,幫她解決了想退休的問題,同時她退休後每個月都有準時交租給她,讓她毋須擔心租金收入。」

找合作伙伴變club house

一般業主經營套房,目標客群是本土客,Aaron認為本地會租套房的客人大部分以價錢為主,未必十分著重生活質素,故一般業主都不會落本提升套房質素,這也等於不會提升到租金收入。故他希望做到酒店與普通套房之間,既可以提供到彈性租住時間,再張羅外面的設施給住戶用,為單位提升價值。他強調賣的不只是一間房,而是整個生活態度。「如果我跟你說,我們的單位,大家都是差不多大,一百至二百呎的單位,提供wifi、清潔,24小時查詢服務,網絡內的健身室全部可供使用。如果你在尖沙咀住,但在中環上班,你可以收工在尖沙咀做gym,午飯時想在中環做亦可。」

平日屋苑的住客會所有機會要付年費,使用設施再另外收費。Aaron花了數年時間,現已找來5間健身中心及、23間餐廳、5間共享工作空間、10間美容及護理商店,以及4間迷你倉公司合作,部份合作伙伴提供免費服務或折扣予租客。其中,包括免費使用健身室及限時免費使用共享工作空間。Aaron不單止找來供女士使用的連鎖髮型造型用品Amika,為顧客提供優惠,又找來男士專用的英式飛髮舖Handsome Factory合作。

他的第一個客人就是在facebook聯絡上的,然其後大約推出一個星期內,就是把所有單位出租。「我們出現之前,業主每月租金收入約三萬元,到最後結果我們是能提升至四萬元,租金回報大約提升了百份之三十。」

在社會不穩及疫情影響下,租務市場步入寒冬。Aaron在去年夏天已率先調整價格,以挽留客人。作為二房東,在租金收入下降,但租金成本不變下,利潤無可避免減少。但Aaron卻因與業主關係良好,就算業主與其簽了合約,但亦肯在淡市下減租,其渡時艱。因此,該業主在時勢差的時候亦願意減租。對於後市,Aaron仍然信心十足,他表示,從營運數據中看到住屋需求,無論是本土還是外籍人士,每個月都有人找地方租,直言網站每月都有幾千個查詢。

創辦團購網再賣盤

Aaron這盤生意現時已走上軌道,實情早於十年前他已經創業,搞團購網uBuyiBuy做到連Groupon都入股。他坦言由十年前到現在,都是本著幫人解決問題的初衷。他回想2009年正值經濟衰退,很多品牌沒錢賣廣告,uBuyiBuy可以免費幫品牌在網絡上曝光,從而帶客人到其店舖,除了可幫客戶賣廣告,還實際帶動其生意。

當年大學畢業,資金不多,幾個拍檔夾錢,在有限資源下創辦uBuyiBuy,更獲團購網龍頭Groupon青睞入股,Aaron指賣的時侯仍未賺錢,只是希望可以有更多資源,解決更大的問題。十年後回看搞團購網的經驗是否成功,他則謙虛地說,「看你如何定義成功,有些人會用錢去衡量成功,每個人對此有不同的定義。但作為一個企業家,我們去創業,我最大的滿足是我可以解決到的問題有多大,以及我有沒有解決到個問題。」

採訪:詹詠渝

攝錄:王晴


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