• 【掃13單位淪銀主盤】追蹤新香港人掃新盤借爆廠 隊冧樓市
  • 2020-05-05    

 

美國減息,負利率年代再度降臨,逼使資金由存款轉向實物投資,加上香港樓市剛性需求大,理論上本港樓價企穩。不過近日市場上,竟湧現了不少劈價銀主盤,而大部份都是2017年落成的新盤,如南昌匯璽及北角柏蔚山等。本刊追蹤這些銀主盤的業主,發現他們都是新香港人,而且不止買入一兩個單位,而是掃貨形式購入,更用來借銀行、再借爆財仔「撳錢」。最終資金周轉不靈,淪為銀主盤。銀行遇上樓市膠著,為減磅,加佣兼減價出售,震盪樓市。有專家指,林鄭推的「供息不供本」拖延了銀主盤數目,他相信半年後大量的銀主盤將再湧現,再見真章。

來港做貿易


近日,地產界都傳出大角咀匯璽2期有單位已爆煲,淪為銀主盤。業主於18年以1554萬元買入,近日被大新銀行收樓後,本來以1200多萬在市場放售,但一直無人問津,故再減至1100多萬,仍未賣出。據知,業主一直有把單位出租,租金約二萬七千多元,相信夠供樓。不過,知情經紀透露涉事業主涉疑「走佬」,「業主幾個月無供樓,銀行又一直打唔到俾佢。」本刊查冊發現,業主為許氏夫婦,這個銀主盤單位只是冰山一角。再了解之下,這對許氏夫婦,原來在過去幾年共掃入香港十三個新盤及工商單位,大部份都出事。

曾接觸過許氏夫婦的經紀指他們為內地新移民夫婦,於深圳、香港兩邊走。最早於2009年便在香港入市,近年愈戰愈勉勇,積極投資新樓,至今曾共持有多達12個住宅物業、商廈及工廈單位。除了匯璽這個銀主盤,許氏夫婦亦在同年以3967萬元購入匯璽另一個單位,這個單位在三年辣招期滿鬆綁下,近日也在市場割價以3200萬元放售,蝕足兩成。

內地人鍾情投資新樓,因為新樓成交付款方法較彈性。許氏夫婦亦坐擁多個一手單位,除了匯璽及柏蔚山外,他們更持有柏傲山、天鑄及皓畋。當中,此外,他們手持2年的北角柏蔚山一樣斷供,淪為銀主盤,該單位以2861萬元購入,由工銀亞洲做按揭,銀行為求散貨,劈至2600萬元出售。「呢個單位都係有租客住緊,但因租約未有入契,租客都要搬走。」經紀說。而皓畋亦有向財仔借錢。

聲稱貿易生意失利


壹週刊翻查公司註冊處資料,該對夫婦雖然為內地人,但已取得香港身份證,於香港持有多間公司,從事貿易生意,去年底曾用一萬元在市場請文員。記者日前到訪該公司註冊地址,見公司物品擺放混亂,只有三個員工,並不似在做生意。記者甫進入公司,職員竟問記者:「是否要睇樓?」他們稱表示老闆不在,而且在也不會回應:「佢宜家情緒比較低落,係經營上有問題,係公司生意唔好。」

這對新移民夫婦在香港自住天鑄,單位是於16年以2506萬元買入,亦有向忠誠財務有限公司借錢,去年底年12月以3,600萬元放售,之後減至3,100萬元仍無人問津,直至近日劈至2,720萬元終甩手,累減880萬元,呎價僅20,923元。雖然賬面獲利214萬元或8.5%,但卻創屋苑二手新低,代理形容為「走佬價」。

嘉亨灣13按斷供


另一新香港人家族,一樣勇猛。西灣河嘉亨灣上月出現13按銀主盤,單位由一名何先生於09年以698萬購入,持貨11年升值150%至約1743萬元。不過業主按奈不住慢慢等樓市升,期間多達13次按揭,包括銀行及財仔,一共「撳」錢最少2700多萬。在10年向渣打借樓按,但於14年19年間,卻向不同財仔借錢,當有有靄華押業、廣東信貸、長雄財務、創輝財務等等。去年6月,向財務公司尚誠按揭金額竟高達1700萬元。根據當時銀行估價,樓宇估值只有1800萬。不過卻於今年被渣打收樓,渣打再以1743萬放出市場。

該業主家庭成員於均為新移民,本刊再查冊,發現他們在香港原來另外再持有兩個物業,包括海桃灣及海濱南岸,當中海濱南岸單位有7次按揭紀錄,除了中銀外,亦向多間財務公司按揭,包括長雄財務、創輝財務以及一資本。而海桃灣則分別三次向渣打、創輝財務及長雄財務按揭。記者日前前往上述地址,發現同樣於渣打作按揭的海桃灣物業已於市場放售,而海濱南岸住戶則不願多作回應。

銀行減磅促銷 買家要小心


經濟轉差,二手市場買家期望執平貨,但多數業主均有實力,價錢未見顯著回落。世紀21測量師行董事蔡漢陞坦言樓價不會倒退如沙士期間,因為經過金融風暴及股災後,銀行對二手樓按揭的壓力測試更嚴謹,因而樓市相對穩健。不過,交投呈膠著狀態,令銀主盤積滾存量多了,銀行亦會擔心若不儘快售出物業,其利息開支會越來越多,成本和風險會增加,因此除減價外,銀行亦會加佣促銷,「因為銀行收樓後,層樓仲要比雜費,例如管理費和電費諸如此類,利息一路加深。所以有啲你會見到銀主盤雖然好靚,但價錢會比較貼市,甚至平3%至5%。」

「銀行睇法係唔想蝕本,佢地希望平息,最好有少少微利去左呢件貨,咁佢地就覺得較為穩妥,所以你見某些銀主貨會加佣或減價時,可能它背後利息已好重,所以推出市場賣的態度明顯很多。」

雖然銀主盤價位會較市價低水,價錢吸引,不過買家需要留意背後魔鬼細節。由於部分單位曾多按,因此買家要了解背後債務是否已處理,否則在購入後或仍收到追債信件。另外,如單位以公司名義或多於一人共同持有,需要查清是否所有持有人均同意出售物業抵債,不然多年後或會釀成訴訟。

銀主盤未完全湧現 六個月後見真章


蔡漢陞又表示政府提供中小企救援措施,加上銀行推出「還息不還本」,變相拖延銀主盤出現,「香港過去經歷逾九個月社會運動,亦有學者話呢個病毒有機會年尾返發,我哋面對好多未知,大家都係睇住疫情再作決定會唔會續供樓。」他說疫情拖持續下,業主或會將物業用作按揭周轉但未能債還。當疫情過去經過法律程序後,銀主貨就會出現,因此真正的銀主盤數字或會出現在六個月至一年後。



撰文:葉嘉兒

攝影:胡志堅、林志謙

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