• 【壹角度】私樓免疫 長期回報理想(林本利)
  • 2020-05-02    

 

自今年2月武漢肺炎蔓延全球,各地股市大跌,奇怪是本地住宅物業好像免疫一樣,價格依然企穩,並沒有跟隨股市大跌。過去不少業主「落錯車」,現時的業主已吸取教訓,不會輕易賤價沽售自住樓。

過去兩年,樓價走勢都是先升後跌,最終只微升約3至4百分點。2018年,中原指數由年初的165點起步,升到8月的188點,升幅高達14%。之後因中美貿易糾紛升溫,股市回落,中原指數回報至年終的172點,全年只微升4%。到去年2019年,樓市走勢幾乎一模一樣,中原指數由年初的172點,持續上升至6月的高位190點,上升10%,之後因反修例示威持續,暴力不斷升級,樓價開始回落。到年終中原指數回落至177點,全年只升3%。今年樓價由年初至今大致平穩,上落不大,不知到年底又是否會微升。

樓價每年微升3至4%,其實是一個健康的現象。過去兩年,樓市在都出現「小陽春」,樓價在農曆年後顯著回升,不少買家以為「寧買當頭起」,紛紛追價入市,最後變了摸頂入市。去年10月,特首林鄭月娥眼見樓市向下,突然大幅放寬樓按,將按揭公司九成按揭的樓價上限由400萬元上調一倍至800萬元,千萬元住宅物業亦可以做八成按揭。政府突然放寬樓按,欠缺首期的準買家隨即蜂擁入市,個別業主大幅加價一成依然有買家承接。過了一個月後,樓價再次回落,早前高價搶樓的首業人士又中了招。

香港人投資心態很奇怪,總是喜歡一窩蜂高價搶購物業和股票。反而當樓價及股價低賤時,卻成交疏落,沒有很多人願意趁低吸納。筆者一直相信財富不過是相對的,只要投資者避過盲目高追,摸頂入貨,在樓價股價最高位以下低一成入市,長遠而言投資回報已可跑贏大部份人。作為首置者更應避免高追,應趁樓價從高位下跌一成或以上才入市,切忌為了上車而清倉,動用所有積蓄,沒有留下資金作為緊急之用。在九成按揭下,槓桿比率是十倍,即樓價只需上升數個百分點,便可以賺30%!

一個500萬元的單位,首置者付出一成50萬作首期,其餘450萬元做按揭,息率2厘多,每年支付利息十多萬元,與交租金額相若。樓價若上升3%,即15萬元,50萬元的投資便升值30%!當然樓價一旦下挫10%以上,單位便變成負資產,賬面損失慘重。但只要買家避過高價入市,單位用作自住,住上十年八載,而樓價又平穩上升,始終是個不錯的投資。

林本利|作者簡介

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監。

http://www.facebook.com/LamPunLee

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