• 【買領展場財團好驚】73億摸頂買 入住率8成跌至3% 揭洲際急停擺內幕
  • 2020-04-14    

 

80年代,香港社會經濟起飛,食正美好年華的新世界在尖沙咀海旁建了「城中之城」,商業項目連接起麗晶酒店(The Regent Hong Kong)及新世界大酒店(後改名九龍萬麗),當時坐擁最大的購物中心、寫字樓及服務式住宅,當年的麗晶酒店並列全球十大酒店,是明星名媛茶聚的聚腳點、ball場熱門地、達官富豪結婚擺酒的夢幻地。哥哥張國榮開演唱會前,必定預留酒店房間休息。燈光通明見証無數歌舞昇平的晚上。

歲月見証時代,酒店數度易手,麗晶變身洲際,洲際再於2015年以73億元賣盤予持有多個領展場的私募基金基滙資本(Gaw Captial)。酒店由體現香港人的品味與回憶,變成內地人劈酒交友之地。

隨著社會運動加上武漢肺炎,置旅遊業於死地。洲際酒店由80%入住率,大跌至只餘單位數的3%,而一年開支卻達8至10億。創辦人吳氏家族,曾持有盤谷銀行及華光航運股權,資產豐厚,不過在九七金融風暴被狙擊而險沒頂。今次高位接捧後,遇上武肺巨浪,極為恐慌,故快刀斬亂麻,把預期於2021年才「動工」的翻新工程提早開始,停擺30個月,並一次過遣散全體員工,節省開支避免蝕入肉。日後更改名麗晶,部署捲土重來,力銷港人的集體回憶。

2000年6月,美國NBA在麗晶酒店與球迷見面。
當時梅姐40歲生日會在洲際舉行。
十大傑出衣著人士1997頒獎禮,當時在麗晶酒店舉行。

洲際酒店左邊有道白色雲石弧形長樓梯,是酒店的招牌,連接著宴會廳,舉行過不少世紀婚禮,如陳慧琳、李克勤,曾在洲際打過工的杜汶澤更邀得劉德華、黃秋生做兄弟,每個婚禮閒閒地動輒數十至百萬,行頭十足。劉皇發細女劉玉蓮(Virginia)與測量師余漢坤(Randy)結婚筵開70席,為當年最隆重的婚禮之一,嘉賓有時任特首董建華、時任律政司司長梁愛詩、時任政務司司長曾蔭權更為主禮嘉賓。Ball后薛芷倫曾是洲際常客,她回憶說:「我當年結婚、小朋友的滿月酒我都係到擺。」鎂光燈下踏上那雲石樓梯,行得有姿態有氣場絕對考功架,「都係一份回憶和技巧,其他地點無可取代。」

雲石梯頂端是大型宴會廳,樓底高兼無柱,空間感強,可容納數百人。當年不少慈善Ball都會在大禮堂舉行,如仁愛堂、香港癌症基金會慈善晚宴,時裝界則有十大傑出衣著人士頒獎典禮、香港皮草設計等等,薛芷倫曾以一身fur示眾,Christian Dior兩件頭綴狐狸毛領套裝、珊瑚珠古董手袋及Manolo Blahnik涼鞋戰鬥格大比併,她指以往的晚宴將香港推向國際化,最記得有年演占士邦的皮雅斯布士南(Pierce Brosnan)、超模「黑珍珠」(Naomi Campbell)都有來香港參加,「門口泊住好多靚車,面口有好大的噴水池,行到入去係落地大玻璃,望住一大個海,旁邊就係白色長樓梯,都無其他酒店有如此配套。」

周星馳主演的《國產凌凌漆》,亦曾在洲際前身麗晶酒店拍攝,「凌凌漆」訂了麗晶大賓館,卻去了麗晶酒店,看後香港人會回心微笑。那是香港歌舞昇平的時代,哥哥的演唱會,一開就二、三十場,他會在洲際預留房間休息,每日必飲一杯咖啡加蜜糖,提神潤喉。而平日亦會與三五知己在有落地大玻璃,眺望維港景的咖啡廳飲下午茶,「除了哥哥、仲有林燕妮和阿梅。」往事只能回味,Ball后常客已接近絕跡,她指自香港接軌內地後,連ball場也受牽連,直接影響洲際的感覺,「王菲的嫣然天使基金會後,多了很多內地的ball。大陸人多過香港人,以前大家會靜靜食飯的,但是而家會四圍走,偏向與人交際派卡片,旨不在享受氣氛。」

李克勤和盧淑儀在2006年結婚,當時筵開46席,與邀請劉德華做伴郎。
陳慧琳在2008年結婚,單是酒席就花費了約80萬。
白色雲石樓梯為洲際酒店標誌。

最差只租出15間房

由反送中到自武漢肺炎爆發,令香港的旅遊業霎時停擺。香港洲際以裝修期長達30個月為由,宣布在4月20日起關閉,遣散約500名員工。事實上,洲際去年4月至9月的入住率為76%,已按年減少10%。本刊收到消息指武肺爆發期間,酒店單日最差入住率只得3%,全酒店503間房,即平均每日只租出15間房,甚至西餐廳全日無任何預訂,每日收入只有數萬元,但開支卻一年達八至十億元。個個月硬蝕之下,上月中已率先關閉有法國廚神坐陣的Rech by Alain Ducasse,餐廳員工全被裁走。員工向工會透露,酒店事前從無放風聲,「公司好早曾有裝修計劃,也做過諮詢問同事轉部門或者培訓意向,又話酒店將分階段裝修,承諾不炒人。」現在反口,酒店工會質疑酒店因生意差,美其名裝修其實為遣散員工,直接熄燈停業以省開支。

今年三月結婚的新娘張太,於一年前已預訂宴會廳擺酒,對於突然停業感到驚訝,「當時都有問過職員,酒店會唔會裝修?他們話唔會,因為2020年為好年雙春兼閏月,酒店會做埋今年,最快下年年初才裝修。」已下九成訂金的她,受疫情影響下,已延期一次至九月,她指在停業消息曝光前半小時,職員才剛好與她傾談婚禮細節,「如果佢一早知,就唔會半小時前仲問緊我拎相。」然而,酒店稱會退訂,盡量安排集團旗下其他場地,「當初揀得洲際,其他場未必合心水。場地轉了,佈置也要換新的,起碼長樓梯那些已不合用。」

結業消息傳出後,記者見700元兩位的下午茶食客明顯較多,酒店甚至開放地下Harbourside予食客。放假與朋友前來的陳小姐指,喜歡洲際的凍檸茶以茶做冰底,即使冰塊溶掉也不會令茶變淡。另一食客陳小姐帶同女兒前來,她去年買入了2,000多元的會籍,物盡其用,「欣圖軒都可以照常用的。」酒店將全面裝修,只餘中餐欣圖軒仍會營業。取名自Intercontinental 的In和tal的譯音的欣圖軒,前身為「麗晶軒」,早於84年開業,曾經連續多年獲米芝蓮一星殊榮。裝潢用上大量玉石的設計,接待處位置垂放了大型玉石圖章,桌上的餐具如餐巾、筷子托、湯匙、餐墊,甚至連牙籤盒都用上翡翠。除了環境佈置精緻,更有茶藝師講解。食材亦講究,菜式雖為傳統中餐,但配上不同醬汁,簡單如北京填鴨,就起碼有三款醬料、六款配料。餐廳位置有出口可連接K11MUSEA,加上附近欠缺高檔中式餐廳,故避過停業,為洲際收入吊命。
簡單一杯凍檸茶也顯出心思,以茶底做冰,溶化後亦不會溝淡茶的味道。

曾易手巴斯集團

由新世界持有的洲際,前址為藍煙囪貨倉碼頭。2001年5月,當時正值財困的新世界發展以27億、平均房價約值520多萬元出售酒店業權與部分管理權,「麗晶」的名字從此被換上「洲際」,酒店由新世界集團轉入巴斯集團(BASS)。巴斯雖為英國公司,但入鄉隨俗篤信風水,在易名之日,安排九頭南獅及百呎金龍在停車場一直舞入酒店大堂又再舞出停車場。傳說指半島有九條兆龍,每日九條龍均會跳入維多利亞港飲水及沖涼,故安排金龍舞入酒店,希望可以吸引九條兆龍走入新酒店。

酒店走高檔路線,頂層的總統套房對正維多利亞港,複式設計面積達7千多呎,房內不單有三角鋼琴、五間房間連私人健身室,更有一個二千多呎的平台花園、露天泳池及按摩池,是香港惟一一間有私人泳池的酒店房,包勞斯萊斯接送和管家,每晚房租最貴11.8萬元。洲際酒店一半以上的房間可眺望海景,連廁所都廁甲天下,曾奪得全球最靚景酒店廁所及浴室的冠軍。

不過作為尖東至尖沙咀區重要地標的新世界中心,百貨公司在2008年10月率先關閉,之後的三年其餘的部分陸續停運並在2011年起清拆,旁邊的洲際酒店受工地影響,更顯得冷清。2014年時更適逢佔中運動,間接影響酒店入住率,致收入減少,令巴斯集團開始有出售洲際之心。
麗晶酒店改名香港洲際儀式。
易名洲際當日,集團請來南獅舞入酒店。

成本大增

2015年,私募基金基滙資本以72.7億元的高價購入香港洲際酒店,當時以平均入住率88%計算,平均每間客房作價1,500萬。本來私募基金的運作方式相對輕鬆,屬幫人管錢,獲利後派息。然而,基滙資本創辦人吳繼煒(Goodwin Gaw)、吳繼泰(Kenneth Gaw)兩兄弟的媽媽吳汪靜宜卻開始心雄。吳汪靜宜是德昌電機(179)主席汪穗中的胞姊,在基滙資本買入洲際後,其隨即以上市公司建生國際(0224)斥資3.96億元買入酒店10%股權,以將洲際擠入自己公司,變成「私人」投資。而且尚未夠喉,17年再以12.73億元增持洲際酒店股權20%,至總持有30%。

過去一兩年不少五星級酒店落成,但招呼貴客的酒店人手有限,於是形成酒店挖角潮,如九倉美利酒店從四季挖角,瑰麗酒店向半島酒店埋手。酒店為保人才,更要升職加薪,加重了經營成本。「佢哋阿媽而家好驚啊,所以要急停運作,唔好再燒錢。」一名認識他們一家的人說。

翻開建生國際的上市文件,可見集團在收購香港洲際酒店一事上過份樂觀。集團當時以首年出租率75%、穩定後83%作估價,則有信心每日能分別租出377間及417間房,而且以平日每房租3,000元為計算單位,料每日房租年度增長穩定於4.1%。16年至18年間,洲際確能成功維持85%至88%的平均出租率,每年為建生國際帶來逾4億元的經營溢利。去年急轉直下,據去年中期報告顯示,酒店平均入住率已跌至76%。而房價亦在去年八、九月開始受影響而大幅下降。中期經營溢利錄得8,860萬元,按年下跌超過四成。武漢肺炎令集團再受重創,入住率已暴跌至3%,每日僅租出15間房。

生意慘淡,就算想守下去,也不是易事。翻查建生國際於17年增持洲際酒店股權的交易文件,當中清楚列明每年酒店的經營開支及財務費用分別是7.3億及1.1億元。根據去年中期報告,建生國際持有合共逾4億的現金及未提取備用銀行融資。在疫情及經濟短期未見明朗下,集團寧願快刀斬亂麻,把原先在最新業績中預期於2021年才開始的翻新工程提早「動工」,從而節省開支以避免蝕到入肉。

香港洲際將於本月20日關閉,預計於2022年竣工。

97年曾險沒頂

吳氏一家甚有來頭,父親吳仲燦為泰國華僑,創辦建生實業。早年建生實業持有盤谷銀行及華光航運股權,資產豐厚,惟公司股價長處低水,資產淨值有六至七成折讓。結果引來勵晶太平洋的狙擊,從李嘉誠手上接過近兩成的股份後,多次要求開特別股東大會,更大爆主席吳仲燦虛報史丹福碩士學歷的醜聞,要求建生賣掉資產派息。當時吳仲燦因病在美國休養,而其時只有25歲的吳繼泰於是聯同母親吳汪靜宜對付外敵。而建生除了由吳仲燦家族持有一成七股權外,股份多落到其家族老友手上。勵晶計劃不成,最終在98年正式投降,拋售手頭建生股份,損失約4億元。

吳繼煒和吳繼泰分別畢業於史丹福及布朗大學,03年沙士香港樓市陷入低谷,身為長子的吳繼煒因而回流香港跟摩根士丹利合作,襯低吸納香港物業,再於05年時成功說服弟弟吳繼泰離開高盛,一同創辦房產私募基金基滙資本。二人出身房地產世家,又曾在投行工作,背景亮麗,集資愈吸愈多。基滙資本乘住東南亞及香港地產升浪愈發愈大,投資遍佈世界各地,涉及商場、寫字樓和商場。至今已募集6支以中國和亞太區為目標的綜合型房地產私募基金,管理資產達320億美金(2,490億港元)。

而妹妹吳燕安來頭亦不小,於18年入選福布斯新銳女性25位之一的她曾任職高盛,是社交圈的活躍靚太,在港人際網絡強大。育有兩子兩女的她常以「女強人媽媽」身份接受訪問,在富貴親子圈中有一定影響力。1989年畢業於聖保羅男女中學的吳燕安,現時是該校校友會委員,負責籌委聚會及處理福利等事宜。上月尾校友會在疫情下舉辦大會,同樣選址洲際,成為酒店停業前的大型活動之一。

香港芭蕾舞團一年一度的Ballet Ball。
2005年,香港癌症基金會周年聚餐

接手領展場被轟無情

要數基匯資本的成名作,則非大手掃入領展場莫屬。基滙資本於18年斥資共350億購入29個領展場和停車場,包括黃大仙現崇山商場及慈正商場、屯門愛定商場(H.A.N.D.S街市)、及鴨脷洲利東商場,並成立「民坊」管理場地。其中的屯門愛定商場(H.A.N.D.S街市)在賣走前已由領展完成過大規模翻新,但基匯資本在接手後卻又離奇提出再度翻新,並引用合約條款,要求街市商戶不論何時完約,都需於19年6月時遷出配合裝修。不少商戶租約未完又剛投入大筆金錢,對遷出安排表示無可適從,被連番炮轟做法無情後,基匯資本才決定把清場死線延期。

不過做私募基金幫人管錢和自己投資是兩碼子的事,一個巨浪冚埋身,今次洲際蝕大本,就完全無情講,先即時停業再逼員工食無情雞。即使他日改名麗晶酒店,欲再度販賣集體情懷,但如此不留情面的公司,又如何真正明白到人情味的精粹。

基匯資本接手屯門愛定商場後,離奇提出翻新,曾逼新搬入的商戶離場。

撰文:黎雅婷 黃綺敏

拍攝:梁正平 傅俊偉

----------------------------

【壹週刊 武漢肺炎專頁】

緊貼防疫資訊!口罩訂購情況、確診個案、病徵潛伏期、封關國家名單、保險點賠?

與你遠離瘟疫 睇清官謊!

-----------------------------

【《壹週刊》昔日紙本檔案庫】

30年壹仔經典 壹壹重現!

-----------------------------

【全新電子書平台|壹本書】

《沙士風暴》全面揭露沙士真相