• 【高鐵概念玩完】九龍站神話破滅 劈價盤湧現 業主止賺離場
  • 2020-04-08    

 

食正西九高鐵於18年正式通車的九龍站物業,其實早在十多年前已牽起過炒風,吸引內地溫州幫組團以蝗蟲式、有買貴無買錯地掃貨。有內地人把這區的單位當成藝術品一樣儲起,也有內地人當它如夾萬般走資存錢。隨著環球貿易廣場(ICC)啟用,投行進駐,九龍站呎價再上一層樓。而凱旋門05年開賣時,海景單位呎價為過萬元,但高處未算高,18年時更炒至4萬元一呎。

不過,年初時海通國際一姐鄧晞,正正曾在港鐵九龍站接過武漢父母,成為本港首宗有限度人傳人個案。武肺藉西九高鐵殺入香港,一旦高鐵正式解封,內地居民隨時再從此湧入香港;從前是賣點的「高鐵概念」,如今已變成九龍站的一大痛處。

有「樓市大好友」之稱的前行會成員林奮強,其手頭持有的擎天半島﹐率先以2,600萬元沽出,料已是近期最高出貨價。先後持有過15個擎天半島單位的他,已沽淨8間。其出貨消息一出,九龍站劈價盤隨即湧現。本刊統計這批單位業主的買入價,九成九都是多年前買落,屬止賺離場。隨著外資公司削減租金津貼,甚至短期撤出香港,九龍站由租金承托的剛性需求同樣大減,實際回報率可能跌穿2厘,將引發下一批出貨潮。

視單位如珍似寶的業主們亦開始心驚腳軟,即使本港進入減息周期,也難增他們對後市的信心。近日九龍站經紀手上,出現一張有逾30個「劈價盤」的名單,主要為擎天半島、漾日居及君臨天下等多個單位。記者以買家身份往九龍站現場查詢,有札根該區逾十年的地產經紀表示:「而家業主心軟,還價成事機會都大。」其中一伙漾日居低層單位,實用面積941呎,開價2,050萬。在記者睇樓不足一星期後,業主就再減價至1,950萬心急求售,最新呎價2萬元,相信仍存下跌空間。

林奮強率先出貨

事實上,上月尾就有名人率先減磅,反映大戶止賺唔要貨的心態。曾任地產分析員的前香港行政會議成員林奮強,04年看好九龍站發展,開始分階段掃入九龍站15伙擎天半島,作價由450萬至1,430萬元不等,總涉資近1.3億元。其中6伙於05年至18年沽出,總賺超過半億。上月最新賣走的單位,則是04年以665萬買入,剛以2,600萬成交,持貨16年賺1,935萬。專營九龍站豪宅的經紀指,林奮強單位有「金牌經紀」跟進,「佢啲單位唔會一次過放售,會逐個推慢慢套現。」

曾被譽為「最準樓市分析員」的林奮強,97年加入瑞銀,當年股樓齊升炒風熾熱,正當「眾人皆醉」之時,只有他「獨醒」;並預測未來15個月樓市會大跌兩成。結果10月金融風暴,樓市和地產股一瀉千里,林奮強因此聲名大噪,成為分析界「新星」。到98年樓市一片沉寂,林奮強卻以大好友姿態看好樓市,結果再次應驗,樓市果然於第四季出現「小陽春」。而他亦多次身體力行低價入市,包括在99年00年間,斥資4,300萬掃入3個半山及山頂豪宅物業。過去更多次按各區發展而跟換其物業組合,包括在02年時無懼五萬新盤隨時出籠的壓力,瞓身以2,500萬掃入8個灣仔李節花園及西半山寶華軒收租;前者由04年起出貨,現已全數沽出。

不過林奮強在捲入賣樓風波後,就傾向低調出貨。於12年6月獲委任為行會成員的他,隨後宣佈會放售3至5個物業作為未來5年的生活開支;並在政府於10月「出招」加辣遏抑樓巿前,放售西半山寶華軒的兩個單位,結果被質疑「偷步賣樓」。其後廉署正式立案調查該賣樓事件,林奮強最終向特首提出休假請求。然而此事並無損林奮強分析樓市的江湖地位,其是次以呎價2.8萬元出售擎天半島單位,亦成為投資者最新的出貨指標。
林奮強看好九龍站發展,分階段掃入多伙擎天半島單位。

較反修例時劈價兩成

以往九龍站不乏人流,惟隨著疫情嚴峻,高鐵站關閉,部分公司實施WFH(在家工作)後,平台位置變得冷冷清清。經紀表示:「好多九龍站嘅內地業主都想出貨,但受肺炎影響落唔到嚟搞。」近月九龍站就不停湧現大幅落價的二手盤,當中以本地業主佔多,當中聖馬丁國際(482)主席劉幼祥持有的擎天半島單位正是其中一伙。

經紀解釋:「而家買賣都算多,有啲人揸成10間8間,想走貨鬆一鬆。有啲業主可能驚,可能係1,000萬買入,而家跌價跌到2,000萬,佢都只係賺少咗,寧願快啲劈價離場。」放售單位以擎天半島及漾日居佔大多數,前者大多屬屋苑的小型單位,呎數由632至849呎不等;開價1,850萬至2,300萬,呎價約2.7萬。經紀更鼓勵記者可進取殺價:「呢間擎天開價2,150萬,之前有間賣走係1,900萬,你還價還2,000萬應該都無問題。」該單位752呎,如還價成功,呎價為2.6萬元。「去年反修例呢類單位叫價2,700萬、2,800萬,不過無人有興趣。後來2,500萬都有人入貨,現時個價再劈多咗!」根據註冊處的成交紀錄,去年6月前擎天呎價最高達3.3萬元,逆權運動時亦沒受影響,呎價最高升上過3.6萬。

港姐麥明詩一家居住的漾日居,同樣出現大量減價盤,呎價可謂九龍站最平,大多低於2.3萬元。記者直擊其中一個低層單位,941呎三房間隔連基本傢俬及雪櫃,景觀雖然一般,但勝在裝修企理,開價2,050萬。「其實園景樓係易啲租出,呢個單位蝕係蝕在拆咗工人房,如果家庭租客的話好多都有請工人。」就在記者睇樓後短短數天,經紀就表示業主主動減價100萬至1,950萬希望盡快賣出,呎價降至2萬元。

本刊翻查這批放盤單位資料,發現分別有一手業主,以800多萬購入漾日居及擎天半島樓花並持有至今;其餘大部分二手業主亦持貨超過十年,買入價由細單位的499萬至大單位的1,648萬不等,即使現時標榜「劈價」走貨,也隨時賺超過千萬離場。
九龍站近日的最新成交呎價,開始有回落跡象。

斷北水失租客

九龍站上蓋物業,過去出現過數個升浪,首因位於地鐵站上蓋、交通方便而備受追捧。後來食正「高鐵概念」,吸引無數內地人爭先搶貨。要數最猖狂的,則非出名團結,行動有如蝗蟲一樣溫州幫莫屬。10年時,本刊曾直擊一行8人溫州幫乘坐飛機由溫州經深圳匆匆忙忙來港三天買樓,貪九龍站發展高鐵而掃入天璽高層向海的單位,並指不會出租不會放賣,會留作在港旅遊時自住。

然而此景早已不再,經紀透露:「最厲害係15、16年時,啲錢不停湧來香港,走資走得好勁,但而家已經無,上面(內地)捉得好嚴,直頭有內地人之前係趕住賣樓套現,(將錢)繳返上去,佢哋帳面有百幾萬賺,但實質扣埋稅同手續費等等係等如蝕。」

事實上,九龍站過去是不少內地人變身「新香港人」的踏腳石。經紀指:「呢批新移民業主佔兩至三成,有好多係以往用600萬,嚟香港買樓當投資移民。」本刊翻查業主資料,發現現時放盤者亦有「新港人」蹤影,其中一伙君臨天下本身開價4,000萬,至近日大幅劈價至3,500萬放售,減價後呎價2.9萬元,比最新成交呎價3.1萬元為低。

屋漏偏逢連夜雨,北水斷鏈令單位難出貨,一心想收租的業主更要面對經濟下行的壓力。經紀指漾日居和擎天半島只有一半是自住單位,另一半長期放租,以往租客多以在附近ICC和對岸IFC等上班的外籍客具多,惟租賃市場近日因應有外資撤出或減少香港人手而受影響。「我識幾個日本租客都走咗,美國同德國人都有走。」

經紀坦言有部分公司即使未有撤走,但已削減員工的房屋津貼,有外國客因而轉租南昌站一帶的單位;但他仍看好前景,相信下一個升浪將到:「新地舊年以高價投得西九商業地,到時可以再帶動九龍站嘅豪宅。」去年尾,新地以創官地賣價紀錄的400億元投得西九商業地王,成為城中一時熱話。

不過大廈未落成,神話就開始破滅。去年德國兩大上市銀行之一的德意志銀行,就曾傳出過計劃退租ICC中最多3層的樓面,若落實每年可節省近億元開支。彭博社上月另引述消息人士報道,指日資投行野村將於明年新租約生效時,棄租現時於國際金融中心(IFC)二期的第25層,及第27層之部分面積。

以該開價1,950萬元的漾日居單位為例,屋苑最新呎租32元,預料該單位可每月收租3.2萬;扣除業主須支付每月4,000的差餉連管理費等開支,單位回報率約1.7厘。惟在疫情及經濟不明朗下,此時入貨或許跟接火捧只有一線之差,有意投資者絕對需要三思而後行。

撰文:黃綺敏

拍攝:林志謙 林金展 梁正平

----------------------------

【壹週刊 武漢肺炎專頁】

緊貼防疫資訊!口罩訂購情況、確診個案、病徵潛伏期、封關國家名單、保險點賠?

與你遠離瘟疫 睇清官謊!

-----------------------------

【《壹週刊》昔日紙本檔案庫】

30年壹仔經典 壹壹重現!

-----------------------------

【全新電子書平台|壹本書】

《沙士風暴》全面揭露沙士真相