• 【重溫|恒大命懸一線】 大劉甘比 掌控許家印生死
  • 2020-09-25    

 

恒大集團(3333)昨流出一份文件,指基於時間緊迫為由,已向廣東省政府求救協助重組,否則需要向前期戰略投資者償還1,300億人民幣及137億人幣分紅,將引發一系列系統性風險。雖然許家印昨晚已發表聲明否認,但恒大近年已被屢傳債台高築。根據恒大中期業績報告,未來一年內要還款的債務達3,721億元人民幣,每月要償還310億元人民幣。

不過,由於發債成本高,其高達10厘以上的債息,吸引「大劉」劉鑾雄及「甘比」陳凱韻成為恒大股債的最大捧場客。倘若恒大爆煲未能還債,相信二人損失慘重。

大劉和許家印,近年坐埋同一條船,來有錢齊齊搵,大劉愛買恒大債券,更不斷增持恒大股票。兩年前,恒大股價攀上高峰,更帶挈大劉甘比賺多筆。而一向靠高槓桿、高風險運作的恒大,由於回報高,又有甘比做生招牌,其債券依然吸引好息的捧場客。

不過武漢肺炎,樓市停擺,恒大發盈警,加上全球債價插水式暴跌,恒大債價及股價亦同樣插水。過去發債、賣樓套現再發債的方程式突然失效,市場擔心恒大資金鏈斷裂,令恒大債價一度跌三成。

市傳持有恒大債券的大劉前度呂麗君亦被追孖展而要斬倉,金額達數億元,她向本刊否認。雖然成為20億富婆,但如今要靠自己理財的呂麗君,眼光光望著債價暴跌,只能吃驚風散。同人唔同命,700億元身家的「女首富」甘比,帳面虧損17億元未入肉之餘,上月初恒大派高息,甘比就獲派18.5億元,在風高浪急的市場下,依然能坐定定。

大劉教呂麗君買債券

本月中,恒大債券突然急挫近三成,市場出現大恐慌。恒大上市以來,這是它第二次發盈警,預計賣樓收入大減五成。過去靠發債,將資金買地起樓,套現後再買地起樓發債這條方程式,突然行不通。市場極度擔心恒大資鏈將斷裂,違約風險上升,於是有人欲拋售恒大債券,更一度傳出有人被追孖展而要斬倉,金額達數億元,而這人是大劉前度呂麗君,她向本刊回指:「完全冇咁嘅事」。一名認識她多年的資深銀行家透露,「Yvonne唔係一個狼死嘅人,唔敢賭孖展。」銀行家指出恒大債大跌當日,債市大恐慌,「跌到mark唔到價,根本無人敢接。」

大劉愛買恒大債券,單是現時劉氏夫婦已持有156億港元價值的恒大債。大劉亦教識呂麗君投資債券,曾稱:「她一年收息都過億港紙!」自與大劉14年分手後,呂麗君亦會繼續當恒大債為手頭投資,但就不可以隨便賣,「就算佢要賣,都要問過大劉,大劉未必畀佢賣。」熟悉她的一名友人透露。大劉多年來送贈呂麗君的現金及禮物,雖然總值超過港幣二十億,但這名「富婆」都嚴守謹慎理財的原則。兩人分手後,呂麗君即時以2.88億元買入跑馬地藍塘道磚頭揸手,翻查土地註冊處,她落訂不久先向匯豐上會,一年後才轉換中銀上會,估計是貪按揭利率較優惠。

相反榮登「女首富」的劉太甘比,就繼續淡淡定有錢剩。儼如大劉的代理人一樣,甘比在風高浪急之下,早前再向華置以8.4億美元(約65.4億港元)買入一個債券組合,近日價格大插2.2億美元(約17.2億港元),但甘比視債價變動純粹數字遊戲,每年收息都收超過7,000萬美元(約5.5億港元),表明揸到尾。這位劉太與恒大甚有默契,今年2月恒大突然一反其派息策略,補發2018年股息1.419元人民幣,持有9%恒大股份的甘比即可收18.5億港元,正好彌補了股票帳面上的損失。而持股逾7成的主席許家印更可以收逾144億元股息。

恒大神話破滅

恒大已發展864個項目,興建中的有772個,總資產達到二萬億元,不過負債卻高達8000億元人民幣,實際槓桿比率高達507%,與地產龍頭新地(16)相比,槓桿比率只有30%,差天共地。恒大項目發展年期長、資金回籠慢,透過「借錢」以長債冚短債,一直都踩著鋼線運作。不過這條鋼線已搖搖欲墜。恒大8000億元總債項當中,高達四份一是以美元計價。美元持續走強,對賺人民幣但償還美元的恒大壓力倍增。現時人民幣兌美元貶值2%,年內利潤最少蒸發23億元人民幣。加上,債項愈滾愈大,要付出的利息就愈來愈高。兩年前恒大以平均七厘息發債,至今年已升到十二、三厘息才能利誘市場,未來發債成本只會愈來愈高,現時每年要付利息高達309.8億元人民幣,單是每日要付逾8000萬利息。

恒大近日發「盈警」,原因是去年清貨尾單位售價較平,令交樓單價下降。翻查恒大年報,實際主要靠賣樓得來的「經營活動現金」由2018年超過600億元跌至2019年負43.86億元人民幣,即賣樓收入根本不夠冚息。今年再殺出武漢肺炎,賣樓市場停擺,影嚮資金回籠。但又被許家印度出「谷數」絕橋,上月開始要推網上賣樓,並劈價至七八折吸客炒樓花。經紀落力兜售,向查詢的記者聲稱售樓處日日爆滿,現時不少港人寧願隔離,都要回大陸買樓;但記者要求看現場相片,他卻不願出示。事實上,準買家只要付訂金 5,000元人民幣以預留單位。在5月前決定不買,連5,000元訂金也可以退,準買家更可在限期前轉售單位「摸貨」,恒大更會給予1%佣金。恒大聲稱已售出4萬多個單位,套現580億。但究竟實質有幾多錢落袋,也要到五月才知。

由於恒大自2017年引入三輪戰略投資者,合共取得1300億元人民幣,當時保證2018至2020年淨利潤需達到500億、550億及600億元人民幣,否則要作出賠償。單是因為賺得少,已經要額外賠33億元利息予戰略投資者。

劉鳴煒闊佬立空租


周身債的恒大為撲資金,已經無所不用其極。2015年恒大以天價125億元從華置手上買了華置總部所在的美國萬通大廈,更名為灣仔恒大中心,作價當時破了商廈記錄。而華置亦讓恒大分期付款,先付四成首期,餘額則分六年、每年支付12.5億元。當時美國萬通大廈估值約100億元,即恒大以25%溢價買入。大劉亦非省油的燈,買賣條款訂明恒大如未能如期付款,大劉有權回購整幢大廈的業權。

買入後,許家印2016年及2018年先後兩次將物業透過中信及光大銀行做擔保「發債」。有銀行家指發債比樓按借得多,「按揭一般只係按物業市值,同銀行借5成左右。而恒大用自己名發債,佢信貸評級又唔係A ,借得少又高息。相反,用物業發債,如市值100億,只要機構投資者肯科水,100億市值可以借到200億,甚至一比十都得,只要佢(恒大)肯出高利息就得,而投資者又肯信就得,呢種玩法槓桿係最大。」消息指灣仔恒大中心發債貸款約15億美元(約117億港元)。

市場都質疑究竟灣仔恒大中心估值是否合理。翻查土地註冊處,恒大高價買入後,以高價租予華置,華置以平均呎租52元向恒大租樓面面積約62000平方呎。19年1月續租,恒大再加華置64%租金,呎租達82元。恒大同樣以高於市價,把單位把租予自己,比上一份租約加幅達3倍,呎租高達129元,比同區的會展約60元呎租,高出一倍。成功自製超高回報,令估值合理化。

記者親身到恒大中心視察,發現華置在6樓租了01至03號室,至於04室就是劉鳴偉有份任董事的智經研究中心,但一段時間無人上班,多份每日訂閱的報紙只放在門口地上,地上更有劉鳴煒的信件,無人執拾。06室原本租予Artmax Management Limited,亦是劉鳴煒有份任董事,但已人去樓空,連招牌都拆掉,闊佬立空租。而其他樓層不少商戶都已改頭換面,而土地註冊處未有新租約內容。

靠彤叔帶挈上位


許家印本來只是一介廠長,後來轉型做地產,但並非由始至終都一帆風順,恒大2008年上市前財困,許家印靠著以往賣樓常請明星撐場而認識英皇集團主席楊受成,在其穿針引線下,認識新世界已故創辦人鄭裕彤,為了與彤叔打好關係,每週都到鄭家大宅與彤叔「鋤D」及鬥地主。恒大2009年上市,彤叔出面出錢,除出資五千萬美元入股(三點九億港元)做基礎投資者外,更領軍其它「鋤D會」成員包括大劉、何柱國、東張松橋及楊受成都有支持。許家印亦投挑報李,以四萬元呎價,當時遠超市場平均的價格,向新世界買下山頂布力徑10號6000呎豪宅。10年,恒大股價跌至低位1.9元,差點沒頂,最後亦獲彤叔出手注資,最後股價重上5元以上,渡過難關。自彤叔離世後,恒大這台戲,由大劉撐起。

現時恒大股價,已由三年前高位31.5元跌超過一半,在大跌市下,股價已一度下插至9元,大劉帳面當然虧損。不過財技高超的大劉,甚少失手。回數85年2月股市風高浪急,大劉把手頭愛美高股份以每股2.04元拋售予一班基金佬,大劉風扇廠舊拍檔梁英偉頂上做主席。怎料半年之後,愛美高股價從高位下跌,大劉遂出手以每股0.7元回頭吸納愛美高股份,以平價奪回34%控股權。市場亦估計,即使一日恒大有甚麼冬瓜豆腐,大劉亦有能力把今天的灣仔恒大「完璧歸趙」。不過,小股民就要小心。近日低息之下,不少散戶襯低吸納內房股,作為龍頭的恒大,上週股價由9元單日反彈至13元,但只懂看表面數字,而不明白當中「對數」的精髓,就一定會蝕底。

撰文:詹詠渝

拍攝:蔡福生

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