• 【英國睇樓團】移居倫敦20年裝修師傅教路 買倫敦二手樓防中招
  • 2020-03-29    

 

若有意投資倫敦物業,一手市場外,二手市場也有不少選擇,但要留意裝修預算。有40年裝修經驗的香港裝修師傅堂哥,已移居倫敦約20年,期間他經營室內裝修公司,見慣本地或海外業主進行家居裝修時的難題,他表示,在倫敦,家居裝修工程爛尾、無故延期或故意增加收費的個案屢見不爽,香港投資者別預付任何工程訂金。另外﹐要減少裝修支出的話,投資者在視察二手單位時﹐最重要是留意單位的熱水系統(boiler)、電掣電線和門窗是否過舊。

1.Cowboy Builder

「他們可能做做下先發現工程超支,當初接單時計錯數或工程較預期的困難,反正做落去都係蝕,又已經收左訂金,咪索性走左去,唔再做!」堂哥說。市場形容這類難尾、或無故拖延工程時間、故意增加工程收費的不良裝修商或工人是cowboy builder,他們並非特別針對海外投資者,就是本地業主都有遇到。由於倫敦地大、特別市中心外圍地區人口密度不高,業主並不容易在同區找到實體的裝修店,因此市場習慣在網上找裝修公司,行內不良份子存心「走佬」,別說是追究﹐要再聯絡他們亦不容易。

另一方面,在本港,業主進行單位裝修時,一般向裝修公司支付訂金,再按工程進度支付餘下費用。不過,堂哥認為倫敦情況有別,較好的方法是業主親自購買材料、工人可以周薪、按總工資的比例獲得薪金、業主亦要不時留意工程進度,若發現工程進度較當初協議的慢,便要重新訂出時間表。為免工程額因工程延期而超支,亦同時協商調低工人每周的薪金。他續稱:「市場沒有什麼行規不行規,總之訂出合理和雙方同意的協議。」而上述的做法並不罕見。

堂哥亦提到,市場有一些售賣建築材料的公司(例如浴室潔具或地板等)亦會承接相關的工程,雖然費用較一般裝修公司的高,但「走佬」的風險相對較低。

2.開門三件事

除分層單位,倫敦樓亦有排屋、半獨立屋和獨立屋等不同種類,樓齡參差,但樓齡並不是當地人最關心的問題。「英國人喜歡舊東西,而且幾十年的舊屋質素亦不差﹐例如70年或80年後的樓用料實淨﹐只是二次世界大戰後約10年的住宅質數比較差,因為當年材料缺乏,人手短缺下工藝亦較遜色。」堂哥續說,一般來看,更換屋內熱水系統、全屋電線電掣和門窗是三大花費最多的室內工程。以面積800方呎的單位為例,相關的購買設備和裝修費逾20萬港元。

「用了3年至5年的boiler應該沒有大問題,若用了10年以上便要更換」,若發現牆身或地板有水迹或發霉﹐亦可能是地下的喉管破裂,本港投資者要特別留意。至於電線藏於牆壁內,「可以睇下電掣的設計是否古老,我曾經見過有些單位的電線用了40年至50年!」除目測外,海外投資者亦可透過地產代理向買方查詢。還要留意,如果請電工師傅更換全屋電線和電掣,他們在拆牆並完成更換後,並不會將牆還完,這是行內普遍的做法,業主要額外預留費用。至於門窗方面,要留意是否裝有雙層玻璃窗。

3.拍賣場執到寶?

隨著市場對倫敦物業場興趣增加,近年有投資者轉戰拍賣場,主攻裝修殘舊的住宅單位,重建或翻新出售。堂哥表示,本地人早已洞悉這個商機,並夥拍裝修公司合作,把單位重建、擴建或分間成多個單位出售或放租,亦的確有不錯的利潤。但這類還涉及更改規劃的高難度工程,對海外投資者來說相當吃力。

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