• 【倫敦樓稅務實戰】宜以個人名義持有物業 另買樓最好先立平安紙
  • 2020-03-02    

 

英國稅制較香港的複雜,擅長處理海外物業投資者稅務事宜的英國會計師行BKL,其合夥人Geraint Jones表示﹐不少海外投資者以為透過BVI公司購入英國物業有利避稅,但這個做法已不再適合住宅投資者。另外,在英置業還要留意繼承稅,甚至最好先立好遺囑。

成立BVI 公司未必有著數

Geraint曾接觸不少香港物業投資者,「他們通常在購入物業後才找我,亦經常以BVI 公司購入英國物業,但這個安排完全沒有稅務好處。」他續稱,英國看重兩個元素,第一是公司的註冊地,其二是管理權在哪裡,而後者是決定性的。「如果在本港居住的香港投資者持有一家 BVI 公司,並擔任該公司的董事﹐這家BVI公司根本就等同於一家需要繳付英國稅項的香港公司;公司在哪裡註冊並不重要。」

Geraint續說,況且,市場傾向認為在這些避稅天堂成立公司,可能有些不妥當的行為或有所隱瞞,因此並不值得被扣上這樣的假設。再者,自今年4月起,BVI公司和一般英國註冊公司同樣繳付19%的公司企業所得稅,也同樣可透過派發股息的方法取得稅務利益。Geraint認為,投資者在購入英國物業前,應先諮詢稅務意見。

2. 年度住宅物業稅負擔重

對於計劃購置一至兩個英國住宅物業作自用的本港投資者,Geraint直言,除非投資者想建立一個持有五或十個以上物業的王國,否則以個人名義持有物業較理想,而不應以公司名義持有。因為,以公司名義持有價值50萬英鎊以上的英國住宅、並留作自用或關連人士使用,而非租予獨立第三者的話,便需按年繳交年度住宅物業稅(Annual Tax on Enveloped Dwellings, ATED)。按物業價值,最低的稅款是3,650英鎊至最高的23萬多英鎊(2019/2020年度)。

值得留意的是,ATED在2013年推出時只用於價值200萬英鎊的貴價物業,但英政府已將之逐步擴大至價值50萬英鎊以上的住宅。

3. 買樓立平安紙

繼承稅(Inheritance Tax, IHT)可能是本港投資者最頭痛的一環。無論是英國居民或非英國居民持有當地物業,日後離世後,其物業的承繼人一般也要支付繼承稅。目前個人的門檻是32.5萬英鎊,超過此門檻的便徵收40%稅項。Geraint建議,海外投資者可考慮以長命契(Joint Tenants)方式持有物業﹐因為當一方不幸離世後﹐另一方可自動繼承物業而不用繳交繼承稅。而市場亦有保險產品可以應付繼承稅的風險。

他還指出,海外投資者應考慮訂立遺囑處理英國物業,令遺產的分配較易於執行,並審慎安排繼承稅的稅務考慮。如果沒有有效的遺囑,在英國「若資產並非以長命契方式持有的話,在英國部份的資產未必一定分配給你屬意的受益人。在無遺囑者遺產法例下,遺產不一定全部由配偶繼承,還會分給子女等,後者可能涉及繼承稅。」所以一份簡單、具法律效力的遺囑列明自己的想法亦很重要。




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