• 【壹名經人】樓價可有藉口降溫 沙士式負資產難重臨|羅家聰
  • 2020-02-08    

 

武漢肺炎肆虐,零三年沙士式負資產會否重臨?

從九七起直至零三年,香港樓價跌了六七成,跌至谷底。負資產視乎樓價跌多少,跌越多,市價越低於買時市值,現在從高位起計,指數幾個百分比,一成左右,有個別成數會大很多,可能劈價走。所以這麼算來,應該負資產數目會上升,但瘟疫現在才剛開始,就當疫情惡化,可能延續到今年年中,就算再多半年,樓價跌得多少?不會跌得多少,就算很恐慌,只會因此跌一兩成,樓價由頂點跌都是兩三成,到了今年中的話,有多少負資產,我懷疑未必很多。因為這次與03年比,那時沒這麼多人做了業主,很多人仍在供樓。

現在做了業主比例已經五六成,供完的已很多,很多是已持一層樓,再樓換樓,而樓換樓不涉及一個很大按揭的話,與銀行不用借,或者借少少,變相理論上價跌很多,也未必變成負資產,因為借貸不多、槓桿比例不大的時候,影響不大。

當樓價跌,負資產個宗數一定會升,但由個低位升起,因為奇數較小,倍數或者升幅不會很大,所以不要只看升幅或倍數,而是實際上有多少供樓比例的人真的負資產,其實現在不高。問負資產會否上升,與問樓價是否繼續跌是同一問題,樓價看來是會再跌的。業界上,就連一向唱好的地產代理現在也看跌,那麼應該會跌,但與九七、九八年時期跌幅比,是不同速度的,那時真的有經濟危機令樓價下跌。

現在不是沒有危機,內地經濟可能逐漸會有急瀉情況,但有多直接影響到香港呢?視乎個別行業,看數據經濟,內地增長從高位雙位數跌下來,經濟增長只得6%,現在應該已失守,由超過10%跌至6%以下,亦即經濟沒了一半的情況下,其實香港過去十年也並無受到什麼影響,如果經濟進一步下滑,有否一個很強的推論令到香港經濟會有何大影響呢?數據上未必看見很好強或很清楚的因果關係,但當然本身香港樓價已經很貴,有一些因素觸發樓價跌勢,例如早前社運,以及接著出現瘟疫,使駱駝上的草剩下最後兩根草,這是有機會的。

若無經濟危機出現,純粹是外在事件、藉口性地令樓價下滑,單單是這樣的話令負資產出現的力度並不足,要視乎本身經濟是否很差,以GDP計似乎收縮幅度不是很厲害,最新數據顯示香港去年GDP衰退1.2%,估計未來也是3、4%收縮,就可見與98年時期收縮近10%,是有一段距離。



作者簡介:

羅家聰

有「末日博士」之稱、交通銀行前首席經濟師

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