• 【壹名經人】中資來港搶地 望壓倒性控制香港|羅家聰
  • 2020-02-01    

 

內房近月接二連三在本港投得地皮,不減走資來港意欲。去年底,渣甸山大坑道地皮,由內房中信泰富(267)以32億元投得。上月中,屯門青山灣地皮,由內房佳兆業(1638)以35億元奪得。

其實中資一直都想從不同途經滲入香港,香港最重點的兩個經濟環節就是金融及地產。金融較容易滲透,因為銀行寥寥可數,大行也是有限數。而且滲透工作不一定要透過銀行,可以資產管理等模式進入市場,或簡單如買股票入市。

香港地產未必這麼容易滲透,因為很多港資地產商本身可能是英資底的。地產與股票之別,在於股票可不斷透過上市增加,地皮則不然,賣完就沒了。所以從任何一個政府的角度來看,地皮是具戰略性,必定想起碼有個壓倒性控制。

近年內房投地意欲高漲,例如積極向啟德新地皮投標,反觀為何本地老牌地產商似乎放軟手腳?第一,這十年來樓價都升了很多,他們口裡說,「麵粉貴的話,麵包再貴一點」,但如今樓價普遍都升至負擔不起的程度,再貴的話很難有買家要接。

過往玩法是,就是樓提高價後由內地人接貨,但是如果內地人來港買樓,亦有一定的市場因素,如果太過貴的話,其實他們的意欲或者誘因都係會相對低。畢竟內地走資,並非一定要買香港物業,全世界的地均可選購,隨處可見中資物業。

第二,港資會考慮地皮上的樓盤建好後賣不賣得出去,或者賣不賣得好,但是中資又未必需要考慮,因為他們來投地可能是政治任務,目的是想持更多地,背後有國家撐腰。

中央當然想長線搶地,甚至可能推平價盤。如今社運本身被標籤了背後與樓價問題有關,賣平價樓是整個國家的政策,因為過去十年來,其實國家也有意無意地促使樓價上升,好一部分人致富,尤其是權貴及相關人士。長遠來看,只有少部分人「肥起來」,貧富懸殊問題嚴重,反響是很大的,所以在內地也會壓抑樓價。

近期環球樓市都不太好,香港亦一樣,商鋪及寫字樓售價及租值大劈價,無論買或租均有壓力;只是住宅來說,仍然比較「企硬」。而樓價指數主要計算寫字樓等商業用地的話,整體樓價似乎沒什麼變動。

香港的樓價比30年前升了的倍數,遠超其他地方,這反映了香港的供求相對外圍緊張。週期性因素,通常與宏觀經濟上落關係較大,亦即有否衰退、有否加減息等。但是就算97年金融海嘯樓價下行,其實都是屬於週期性的,若純粹因為長線住置業需求緊張,就說服自己「任由它、不用理會、沒事的,多貴都可以」,沒問題;問題是,你真的頂得順嗎?



作者簡介:

羅家聰

有「末日博士」之稱、交通銀行前首席經濟師

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