• 【又一城降格重開】燒聖誕樹燒走兩億 豐樹買重保險免蝕入肉
  • 2020-01-16    

 

十一月因逆權運動,又一城內有聖誕樹被燒,玻璃被打爛。又一城發展商,來自新加坡的豐樹集團宣佈把商場關閉兩個月。又一城終在今日(一月十六日)重見天日,趕得及在農曆新年前的旺季開業。商場將原本的玻璃圍欄換成白色鐵欄,似足路邊或舊式公屋的鐵欄,不少網民形容「降曬格好醜樣」。

本刊在開張前夕直擊籌備進度,從閘外所見,裡面的玻璃和扶手電梯大致已修復,部分商場店舖員工已陸續上班,為恢復營業作最後準備,亦有員工在商場走動。保安人手明顯加強,商場多個門口被封,所有員工需要從地面後門出入,並向保安展示工作證,現場至少有兩個保安在門口看守。據記者所見,通道設有閉路電視,監視場內環境。商場外仍有工人趕工,在外牆塗上油漆和燒焊,「入面搞掂曬㗎啦,聽日開得!」

在又一城有分店的「牛角」老闆黃傑龍向本刊指,停業期間,公司沒有任何裁員減薪,所有又一城員工在過去兩個月,被分配到其他分店工作,「依家佢哋都好期待,可以返去又一城做嘢。」又一城所屬的「豐樹北亞商業信託」(下稱豐樹北亞),關閉期間向商戶免租。

根據豐樹北亞年報顯示,2018至2019年截至三月的財政年度,共有4,130萬人次到訪又城,近五年的租用率達100%,包括逾200商戶及50間餐飲店。去年商場總收入超過14.6億港元,為豐樹北亞貢獻7.48億港元。平均推算,又一城每關閉一個月,就會損失約340萬人次的訪客,損失約1.2億元收入。換言之停開兩個月,又一城至少蒸發2.4億元收入。

據年報顯示,又一城佔豐樹北亞總收入及淨物業收益逾六成,是公司金蛋之最。由2019年初到7月初,豐樹北亞的總回報率為32%,是不少港人看好的收息股。直到七月受運動打擊至今,公司市值已經損失57億,加上由於停業已久,穆迪早前將其信貸評級展望由「穩定」降至「負面」,並將信貸評級由「Baa1」降至「Baa2」。不過據知,又一城已買重保險,大部份損失均由保險負責,豐樹集團影響不算嚴重。

豐樹北亞2013年在新加坡上市(SGX:RW0U),現市值約37億(新加坡元,下同),年度溢利6.34億。除了持有又一城外,還包括北京佳程廣場、上海展想廣場及東京三座辦公大樓。但公司九成收入來自中港兩地,受中美貿易戰及政治事件影響,經貿有下行壓力,加上公司重倉又一城,即使沒有今次的運動,商場主打中高檔消費, 對經濟周期敏感度較高,故RW0U中短期股價或出現受壓情怳。

雖然又一城的收入大部分來自定額租金,相對不受消費氣氛轉差的直接衝擊,但隨着香港零售銷售走下坡,又一城商戶的續租情況或受影響,危及豐樹北亞的前景,長此下去又一城這隻「金蛋」早晚變「完蛋」。

在新加坡40隻上市房地產投資信託基金(REITs)當中,豐樹北亞表現屬中規中矩。論派息收益率,豐樹北亞不入十大;論增長,豐樹北亞下半年起,股價由高位1.47跌至目前的1.15元,完全抵消上半年的升幅。

反觀同系的「豐樹商業信託」(下稱豐樹商業)由去年初的1.7元,升至目前的2.4元,升幅近46%,是海峽時報指數的成分股中,升幅最多的成分股(SGX:N2IU)。豐樹商業信託市值80億元,旗下物業全部位於新加坡,截至去年9月底,半年營業額2.2億元,盈利3.6億元,值得留意。

當大家以為又一城是新加坡資本,實情董事局內不乏親香港建制成員鄭維智大哥鄭維榮,和曾蔭權弟弟、前「一哥」曾蔭培。

曾蔭培現時是豐樹商業信託管理有限公司非執行主席。他出任警務處處長期間,具爭議的要數2003年反廿三條遊行。當年民陣曾計劃在7月9日包圍立法會,曾蔭培警告若有人「圍堵立法會阻礙議會運作,即屬違法」。他亦曾提出探討「辱警罪」立法,因愈來愈多人出言侮辱警務人員。鄭維榮在新加坡是「公職王」,曾任當地旅遊局及國家藝術局理事會主席。去年7月,鄭維榮接替與兄長李顯龍反目的李顯揚,出任新加坡民航局主席。

撰文:張怡

攝錄:梁正平

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