• 【老外撤資賣樓潮】億6西貢隱世小島做島主 好睇唔好食
  • 2020-01-17    

 

西貢是香港「後花園」,區內景致山明水秀,賞心悅目,故備受用家及投資者追捧。因為早年交通不算方便,因此買家多購入自主為主。八十年代吸引不少眼光獨到的外藉人仕進駐,雖然是村屋,但投入不菲的金額裝修後,豪宅氣派十足。

位於西貢清水灣的岩頭沙近日有隱世大屋出售。大宅鄰近小棕林海灘,沿清水灣道轉入坑口永隆路的尾段便可見。由於屬臨海邊陲,地理位置上看像一個小島,島上只有2戶人居住。除了今次放售的單位外,另一戶就是邱德根女兒邱美琪。

村屋開價1.68億

翻查土地登記冊可見,島上出售的土地為漢宏貨運有限公司(Hellmann International Forwarders Limited)持有,地主是一名國際運輸公司的德國籍老闆Hellmann Jost Joachim Email Theodor。他早於1988年斥共450萬購入當地共10108.48呎地皮,平均呎價為445元。現時該地解有約3000呎的物業。據悉地主打算遷出香港,因此叫價1.68億。未計當初建築及裝修成本,賬面看勁賺1.635億。

業主購入多年用作自住,屋內外裝修極具心思,入口的路旁亦種有灌木,僱有工人加以修繕。土地範圍建有三座建築物,當中包括一座主人家日常居所、會客室及客房,以及逾400呎的工人房屋。單位內外採用透視採光,絕大部份窗戶都能見海。主座樓底甚高可放入一棵真的聖誕樹。由於該地段早於80年代購入,因此屋內的泳池於設計時已入則申請獲批。

與邱美琪為鄰 村屋難定價

除此戶之外,另一塊土地地主則以Marspan Limited公司名義於1983年買入,當時以157萬購入2塊地,其中一塊地於1996年換成鄰近另一塊地,一直持有至今。而這家公司其中一位董事就是邱德根之女邱美琪。不過事實上該地最終歸誰仍有未知之數。

事關據土地註冊處資料顯示,邱美琪自2017年3月起,曾五度抵押上述兩幅清水灣土地上的物業。去年11月起她已多次被債主入稟法院追債。今年初再有一間公司入稟高院,指邱美琪與Marspan Limited於去年四月將她自住的清水灣物業按予該公司作為擔保,以換取五百萬元貸款。入稟狀指稱,原告現在要求法庭下令被告立刻清還欠款,並將該兩幅按揭土地交吉給原告。

雖然村屋環境清幽,坐享開揚海景。不過由於缺乏同類成交參考,因此銀行估價相對保守。

邱美琪曾向法庭呈交的物業估值報告指出有關物業估值達1.8億元,但缺乏證據支持。反而根據呈請公司一方的專家估計,物業應只值7300萬元.

據了解,由於位於岩頭沙的土地契約列明為村地用途,因此若然需要向銀行作按揭的話最多只可做到2000萬至3000萬貸款。換句說話,即是有機會需要「現兜兜」支付近億元。加上臨海沿斜坡而建,假以時日便需要加以修葺。以該地段只有兩戶人家計,即使可以攤分,各人承擔的費用仍然不菲。加上區入交通不便,故此投資價值有限。

在稅務上,內地買家需要同時繳交BSD和雙倍印花稅(DSD)各15%,入場門檻高。因此很多人都選擇以購入物業作屬有限公司來買物業,從而節省稅項,買家亦不用支付政府向一般物業買賣徵收的額外稅項。不過今次業主不願出售公司,只出售物業,因此亦增加買樓的成本,令大陸人卻步。

隱世富豪獨愛西貢區

其實西貢一向是隱世富豪和城中名人喜歡的家園。早年香港知名室內設計師梁志天便以1.3億元購入西貢相思灣雙號屋,實用2,100方呎,呎價6.19萬元,為全港最貴村屋。而座立於岩頭沙對面的珊瑚閣亦是隱世豪宅。

西貢珊瑚閣地段於2002年以680萬售予華威發展有限公司(Winning Way Development)。本刊翻查公司註冊處周年申請報表,可見華威發展有限公司由張百錞的私人公司鉅原有限公司持有。該土地於2017年被本土研究社發現,業權人原本只持有兩幅共約2,596方呎的土地,但就透過短期租約方式獲批官地興建一個私家泳池及網球場,令豪宅佔地逾2.5萬方呎,即其短租用地面積比私人地段多出10倍。當時更發現珊瑚閣短租每年租金約40萬元,即平均呎租僅約1.6元,較其他公開招標的短租市值租金低。不過本刊近日追查發現,現時業主每年需付100萬港元租金,平均每日需花逾2700元才可維持使用泳池及網球場的權限,認真高消費運動。

撰文:財經組

攝錄:財經組

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