• 【內房高調去英國】富力地產進軍倫敦商住市場 供應多存隱憂
  • 2020-01-13    

 

高調的作風,在倫敦泰晤士河以南、市區的一個大型商住重建項目﹐老遠已看到富力地產(2777)這四個中文大字、藍底白字的掛在地盤的當眼處;也不管英國人是否看得懂,但對遠赴倫敦、投資房地產的內地客格外親切。

富力地產自2017年投資倫敦房地產,旗艦項目是這個市區Vauxhall, Nine Elms, Battersea 的重建區。與市中心維多利亞距離兩個站,步程可到達正在興建的地Northern line extension,交通方便,因此附近亦有一個大型的食品批發市場。

可以用沙塵滾滾來形容,因為最少有四個地盤正在興建,富力地產項目的規模大,地基工程正在進行,個別樓宇才開始建造;只是起步階段。

整個項目由三幅相連地塊組成,總地盤面積約67萬方呎,可建樓面約570萬方呎。2017年初,富力地產先以1.57億英鎊(約17億港元)向英國地產商CLS Holdings 購入名為Vauxhall Square,包括興建7幢大樓、兩幢樓高50層的住宅大廈、有商業、酒店和零售部份。作價較2016年底Vauxhall Square的估價高約一半。

同期,內地市場盛傳內地前首富王健林被中央緊盯,包括限制其在境外的投資,王健林急於放售資產(富力地產亦以199億人民幣購入王健林在內地77家酒店),於是在2017年底和2018年初,富力地產從王健林手上接過、與Vauxhall Square相連的Nine Elms Square (九榆廣場)(興建1900個住宅、樓高36至51層及商業樓面)、及前稱萬達倫敦一號的London One(據集團年報的名稱;有437個住宅、樓高42至58層、酒店和零售樓面)。當中Nine Elms Square與中渝置地(1224)各佔一半權益。以「大」和「高」取勝,市場憧憬成為新地標。

富力地產在上述三幅土地的買入價逾67億港元。在脫歐的不明朗下﹐近期英鎊再回落至2016年水平﹐市場繼續看淡英鎊走勢。富力地產承受外匯風險。

另外,預期首批項目最快兩至三年才落成。集團曾表示,項目的毛利率預期不會低於3成。項目旁邊、正是英國發展商Barratt London 去年開售的住宅項目Nine Elms Point, 其中兩房、可用面積約830呎的單位,售價88萬英鎊(約920萬港元,平均每呎11144港元);已售出逾95%。。

不過,區內大量的新供應,還有不足3分鐘車程的大型Battersea Power Station 重建項目,那裡提供約4000個住宅單位,龐大的供應是一個隱憂。

至於富力地產另一個位於倫敦南邊城鎮Croydon 的重建和翻新商住項目,集團在2017年初以接近6000萬英鎊(約6600萬港元)買入。近年積極發展的Croydon,正努力改變當地人認為治安欠佳和配套不足的問題。該項目工程正在進行﹐預期三年後才逐步落成。

相對於每年訂出逾1000億人民幣銷售目標、擁有5700萬方米土地儲備的富力地產,英國的比重固然不高。不過,其英國項目的發展進度正碰著脫歐未來最關鍵的時期,投資者要注意。

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