• 【2020年新盤供過於求 】27,000伙新盤有待發市 預測發展商「要錢唔要貨」
  • 2020-01-05    

 

2019年,縱然香港飽受內憂外患困擾,但新盤市場卻未受太大衝擊。過去全年一手市場共錄得20,831宗登記,創近十五年新高,而註冊金額2,241億,相當於每宗成交1,075萬,按年回落23%,證明發展商去貨策略都是「先量後價」。展望2020年,一手新盤又會否延續這種策略?

2019年下半年,逆權運動主導大市情緒;來到2020年,當社會對特區政府怒氣仍未減退,經濟下行壓力也日益加大,市場一面倒看淡今年市道,代理認為發展商賣樓策略也會較審慎。

除因受制社會氣氛外,最終影響一手樓去貨策略的,還跟供求因素有關。雖然翻查差餉物業估價署的報告,政府預測去年全年有20,415個單落成,但截至去年十月份止,就僅得12,174個單位落成,意味新盤落成量只達標六成。感覺上新盤供應並不達標,市場屬於供應短缺。

但實際上,由於新盤在入伙前30個月可進行預售,故不少入伙盤在落成時已透過預售樓花形式售出。本刊翻查去年取得入伙紙的12,174個單位,當中在樓花階段已售出9,411伙,佔比高達77%。因此落成量高與低,從來不應視為實際供應量指標。

更重要一點,去年落成量不達標,很大可能跟一手樓空置稅實施有關。雖然運房局承認,一手樓空置稅或者未能在今個立法會年度審議,或需延至下年選舉後重新啟動,但終究還是會實施的,故發展商一邊清減現樓貨尾的同時,一邊也盡量拖延現樓落成的步伐。

事實上,本港一手供應是充裕的。根據運房局的數字,早幾年滾存的現樓貨尾,實情全港共有10,000個單位現樓未售出。過去歷史也反映,當現樓貨尾超越一萬個單位時,就會出現較強大的銷售壓力,價格也自然會向下調。

再加上市場上,樓花未售的單位超過60,000個單位,以及批出未動工的單位23,000個,根本在未來三至四年,本港一手供應量高達93,000伙,而今年可供應的一手新盤,多達27,339個單位。以過去五年,全港平均按年一手吸納17,669個單位來計,短線一手供應仍然相當充足,因此發展商在2020年也需繼續延續「先量後價」的賣樓方式。

撰文:樓市特攻隊

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