• 【豪宅劏盤爆煲】山旮旯冇人吼 大埔嵐山現「五按」盤 經紀:買納米樓害死自己!
  • 2019-12-03    

 


蟹出沒注意!秋風起,又踏入大閘蟹旺季,樓盤「蟹貨」也隨之四處冒起。昔日劏盤有價有市,只為「將呎就價」。過往按揭成數限制,令市場集中購買600萬元以下物業,但為上車苦無選擇,用600萬元以下,買入平均呎價大部份都超過2萬元以上,買入只有百多呎的劏房。然而,自時林鄭推新按保,800萬元以下單位可借足9成,單位首期大減,有能力供樓的準買家,自然不再瞄準納米盤,令其變「超級蟹貨」。有蟹貨業主,因租金大跌和利率上升而斷供破產。

經紀:「業主之前買咗三間,拎嚟炒,仲點供啊?」

長實五年前以「一家親形式」,開賣位於大埔的嵐山。「一家親形式」即兩單位比鄰設計,各自設大門,長實聲稱其用意是針對大家庭買家,想擁有私人空間而又可以照顧長者的共融理念,懷疑作捆綁式銷售,買家要焗住買比鄰大單位。不過本刊發現本刊發現,近來出現四個銀主盤,四盤都是同一個業主,而且都同左按上按上按,按足五次,最後變成銀主盤,一家親變「一獲熟」。

土地註冊處資料顯示,楊姓業主2014年以1,068萬元,購入H單位以及相鄰G單位。當時已找不到銀行上會,而要靠一間叫「通寶」的財仔上會,借入694萬。財仔利息較貴,以30年供款期,月供達三萬多元,然而嵐山兩個細單位最多收租不足兩萬,業主長期補貼,最後捱不住,再向財仔伸手,先後五次向包括通寶在內的兩間財仔抵押物業借貸,按時序分別213萬、80萬、300萬和320萬。三年後,楊業主以329萬向第三方出售H單位,以為可以脫苦海,怎料買家最終選擇撻訂。業主最終無力還款,十月被財仔收樓蝕賣。單位為開放式設計,實用面積195呎,銀主現開價370萬放售,呎價18,717元。

楊姓業主於同年,以1,015萬購入嵐山16樓開放式A單位以及相鄰B單位,同樣向兩間財務公司「五按」物業,分別660萬、203萬、80萬、300萬和320萬。業主去年以322萬出售A單位,再遭買家撻訂,最後被同一財仔收樓。銀主開價365萬,呎價19,210元,實用面積195呎。楊業主報稱居住紅磡服務式酒店海韻軒,記者往上址找他,酒店員工指業主早前已搬走,人去樓空。

位置吊腳雪上加霜


經紀帶記者上門看上述嵐山兩個銀主盤,剛入單位便狀況百出,門鎖突然鬆脫,經紀全程要用腳頂著大門。大廳牆紙雖然甩皮甩骨,但有靚景搭救,面向開揚翠綠山景,高層單位可遠眺吐露港及船灣海景,不過超大型窗台極「嘥位」,已佔去客廳四分一空間,又與同層主人房對望,拉近鄰舍關係。

「我睇咁多單位,呢個最靚,呢啲樓出面賣六七百萬啊!原本叫價390萬,依家平咗。我同業主講,家下咁嘅環境,要賣平啲,咁貴邊有人要?」

經紀提醒如要買蚊型樓,最好四百萬以下,「當呢個賣370萬,第日賣出去,我唔信賣唔到430萬,你唔使蝕。如果買成六七百萬嘅蚊型樓,邊個承接你啊?我有錢都買兩房單位啦!」她透露有從事金融業的客戶,月入五萬,用680萬買入大埔天鑽250呎單位,借八成按揭,最終也無力供樓。「所以買呢啲唔好買得咁貴,害死自己咋!」

減價5%沽貨


新界納米樓曾經是上車客熱捧目標,元朗洪水橋「尚築」開放式單位,雖位置隔涉兼公屋式設計,但因為是少有低於400萬的選擇,所以4年前開售時,極受用家追捧。由百利保(617)及同系富豪酒店(078)合作的尚築,每層劏超過30伙,整幢物業134伙中,99%單位面積不足300方呎。當日首張價單,平均呎價近1.18萬,貴絕鄰近住宅物業三成,當時已被炮轟貴到離譜。

不過,今時今日,要沽貨就不容易,經紀指尚築11月暫時只錄得兩宗成交,其中一個208呎開放式單位,叫價380萬,入場費平前低約5%。「尚築呢啲位,除非你真係中意嘅姐,你入來都覺得咁遠點搞啊,咁唔方便,(樓價)咪難升囉。」新界區的納米樓,以往全靠總價細,才能支持不便宜的呎價。現在買家消失了,唯有減價促銷,早走早著。

蝕賣單位逃離香港


按揭放寬令個別納米樓業主即時陷入恐慌,不惜蝕讓拋售物業,心急套現離場,蝕讓求售。佐敦都會名軒,低層一個220呎單位,去年叫價530萬,最新減至438萬,低過四年前購入價478萬。「個業主好唔捨得㗎,睇到有人話係崩盤都好嬲。事實唔係崩盤,只係想早啲賣出去,返加拿大。業主初初唔想賣,因為蝕太多,爭咁遠,後尾諗諗吓,都係蝕少少錢賣出去,快啲離開香港。」

但並非所有「納米樓」都出事,部分於市區的「納米樓」則比較企得穩。經紀再帶記者到佐敦AVA 62看樓,其中實用面積220呎低層單位,叫價550萬。先前業主以月租$15,000 租給一名空姐,租金回報率達3.27厘。因交通方便,鄰近佐敦站和柯士甸站,在租務市場上仍然有需求,不時有在商業區工作的外籍人士租住。

加上,放寬按保亦吸引近年買入「納米樓」的買家換樓。近年買入納米樓的業主, 趁樓價有輕微上調時,沽出早前購入的納米樓以換較大單位,經紀指只要不要獅子開大,也會找到一批貪「細細粒」容易上車的年輕買家或單身人士買入。

「愈住愈霉」的納米單位,未來市場承接力不被看好,納米盤近期已陸續出現二手蝕讓個案,樓價升幅料將跑輸大市,影響投資價值。在螃蟹當造的時節,大家嘆蟹時一定要識揀,不要讓蟹反咬自己一口。

撰文:張怡

拍攝:林志謙

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