• 【天匯十年新業主大起底】天價十萬蚊呎 十年不變 新香港人入貨只求保值
  • 2019-09-16    

 

內地人來港,以天價買超級豪宅已成常態。當中能引起全城關注的包括有十年前開賣的半山天匯,由恒基地產(0012)及培新集團發展,最高呎價十萬元,可算是經典之中的經典。

沿著西半山干德道走,可見兩旁住宅均有一定樓齡,樓層偏少;唯獨位於39號的單幢式豪宅天匯明顯地觸目搶眼,其採用了玻璃幕牆設計,樓高33層,一柱擎天。天匯曾屢奪亞洲樓王的寶座,成為半山豪住的一時佳話;不過在2010年時被爆有20宗交易離奇取消,因而捲入懷疑造假托市的醜聞之中。

山西女富豪丁羽心於2010年,由財務部經理王惠萍「出面」以3.49億元掃入3伙天匯單位後,因涉嫌行賄而被內地當局扣留。當時市傳懷疑有人借物業買賣洗黑錢,警方一度搜查恒基中環總部,香港商業罪案調查更曾帶走天匯買家有關人士,助查有否洗黑錢。原名丁書苗的丁羽心靠掘煤起家,曾經躋身福布斯中國慈善榜。她與四叔早就認識,同樣是中國扶貧開發協會成員,二人因此被指關係密切,亦令天匯交易更添爭議性。三個單位最後因拖了七個月仍未完成交易,結果撻定收場,被發展商沒收3,500萬元訂金。

原視天匯是得意之作的恒基,亦因連連負面新聞而一度封盤。面對項目的各種爭議,人稱「四叔」的集團創辦人李兆基曾自言「冤枉」,更以「一萬賠一百萬」保證買賣真確無訛;惟仍難以抹去天匯所留下的醜聞印記。隨著時間的過去,十萬蚊一呎的撻訂貨已新出籠,天匯66伙單位終告售罄,發展商套現近100億元離場。十年過去,呎價依舊十萬元。恒基開價進取,只有保值,沒有升值。全幢66個單位,買的有超過一半是持內地證件的內地人或新香港人,不少更是full pay過億元入市,財力雄厚。

逾半業主為新移民及內地人

本刊翻查全數66伙資料,並根據買賣合同中業主的身份證英文字母、名子的拼音和串法,以及BVI公司背後持有人作出統計,發現當中有22戶由土生土長的香港人買入;28戶由身份證「R字頭」等新來港人士持有。另有6伙單位由內地人,以中國護照購入單位,需要繳付額外稅項。

內地業主來至五湖四海,包括遼寧、南京、海南及廣州等地,惟身份十分神秘,未見在港開公司或經營生意。而66個單位中,有14個是以full pay形式入市,作價由6,000多萬至近3億元不等。

神秘律師專任BVI公司董事

近十年內地走資來港問題嚴重,不少買家為求隱藏身份,不惜開設離岸公司或以公屋住戶「人頭」出面認購單位。天匯亦不例外,有逾10個單位是由BVI公司買入。本刊發現當中有四間不同的BVI公司,不約而同地由同一名香港律師擔任董事。四伙天匯單位同於2009年10月買入,作價不菲,每間成交價均逾億元,總價5.18億元。單位由私人銀行和匯豐私人銀行承按,當中兩伙在今年5月已贖回,並旋即在創興銀行進行轉按。

涉事董事趙秉強為執業律師,辦公室位於中環盈置大廈,其報住何文田半山壹號一個高層單位,該單位由他於2008年以2,647萬元買入。趙秉強背景低調,未見有從事其他生意。其另有擔任三間BVI公司的董事,而且相關公司亦以相同手法掃入兩幢半山獨立屋倚巒,以及地利根德里騰皇居一個單位,總涉資4.6億元。未知他是個人持有上述物業,或只是擔任單位「代理人」。

名人業主:
巨人網路創辦人史玉柱

上海巨人網絡創辦人史玉柱在2011年時,以BVI公司斥資3.6億元買入一個半複式單位,呎價達8.34萬元,創下當時亞洲最貴分層豪宅紀錄。他去年以3,986萬美元,把單位轉手至自身另一間BVI公司中。

畢業於深圳大學的史玉柱甚為傳奇,年輕時以研發漢卡「M-6401」打字軟件起家。1994年,身家大漲後的他開始心雄並涉獵房地產,卻在興建巨人大廈時遇上資金斷鏈,結果爛尾收場,更欠下2.5億元人民幣巨債,瀕臨破產邊緣。

沉寂四年後,史玉柱於1997年憑著投資保健食品「腦白金」及「黃金拍檔」翻身,並在2004年創辦巨人網路,成為目前中國最大的網路遊戲公司。2011年時,史玉柱曾32次增持民生銀行(600016),現任公司非執董。

長和執董黎啟明

因世紀撻訂事件而曾封盤一年多的天匯,在2012年時被長和(0001)執行董事黎啟明打破悶局。其以1.3億元買入其中一個撻訂單位,作價與原先交易相同,不過就享有恒基送車位及釐印等優惠。今年61歲的黎啟明,持理學學士學位及工商管理碩士學位,在和黃等集團已工作逾20年,是公司創辦人李嘉誠的重臣之一,具有一定地位。

已故富商李寶椿男孫李啟永

被稱為「隱形富商」的慈善家李寶椿,其孫子李啟永在2014年以full pay形式購入一個中層單位,作價7,072萬元。李啟永父親李兆堃是李寶椿第八子。李家大由來頭,李啟永曾祖父李陞以經營北美轉口貿易起家,是80年代本港納最多稅之人,後來積極買入大量土地成為大地主,曾登香港首富之位。而李寶椿則專注發展紡織及地產業,並且熱心教育,曾成立獎學金及書院。

李家坐擁不少一線商廈及物業,包括位於上環的李寶椿大廈,長期收租。後人作風低調,但李啟永就曾於2002年駕車離開半山區寶珊住宅時,被四至五名綁匪包圍及綁走。綁匪向李家提出近億元贖金,但被討價還價至5,000萬元,最後綁匪因向李啟永送飯而暴露行藏,讓警方得以迅速破案,並成功在元朗一間鐵皮屋救出肉參。

鄭裕彤世姪曾釗駿

生於電訊世家的曾釗駿,在2014年斥資7,818萬元買入一個中層單位。其父親曾祥在1974年創立英福電訊,與新世界(0017)一同開發香港電訊市場,因而與鄭裕彤家族結緣。

曾釗駿於2000年接手家族生意,把公司易名至iMagic,經營電訊服務「面面通」,主力互動多媒體和宣傳服務。2018年,市傳平保(2318)將分拆陸金所來港上市;當時《金融中心》透過翻查BVI公司的董事名單,揭出曾釗駿是陸金所其中一名B輪投資者。

瑞聲科技行政總裁潘政民

手機設備股瑞聲科技(2018)掌舵人潘政民於2015年,以2.97億元full pay買入天匯一個3,918呎的半複式戶。潘政民是江蘇常州人,畢業於江蘇省武進師範學校,曾當過一年老師。他在90年代與妻子開始創業,期後跟吳春媛夫婦一同創辦瑞聲科技,主攻手機喇叭市場,生產無線射頻、振動馬達及微攝像頭等產品。

公司在2005年於香港上市,因有供應零件予蘋果iPhone,而被稱為Apple概念股。四人身家因集團上市而暴漲,成為2005年的深圳首富。公司股價多年歷盡波幅,去年時曾大跌逾六成。集團於今年5月公布本年首季業績,盈利按年下跌62%至4.32億元人民幣;毛利率按年大跌7.9個百分。

神秘收租佬之妻李妙常

資深投資者翁文通妻子李妙常,在2015年以6,809萬元買入一個低層單位。翁文通現報住淺水灣洋房,投資磚頭有道的他曾於2003年沙士期間,在低位以6,300萬元大舉掃入11伙貝沙灣樓花單位作長線放租。其後來另有買入君頤峰、富豪海灣、逸濤灣、逸樺園、嘉亨灣以至愉景灣的尚堤豪宅單位;高峰時持80伙單位,市值高達15億元,更曾經營經紀行,打理自家豪宅的買賣及出租事務。隨著去年尾市場普遍看淡樓市,翁文通也曾沽貨減磅,包括以700萬元賣出灣仔嘉薈軒單位,持貨12年賺383萬元。

正大製藥集團總裁鄭翔玲

任一帶一路總商會理事會會長、中國生物製藥(1177)副主席鄭翔玲,在2015年時斥資5.95億元買入頂層複式單位。有「中國醫學界鐵娘子」之稱的她在《2018胡潤女企業家榜》中排行第10位,身家達270億元人民幣。她在1984年於蘭州軍區軍醫學校畢業,後轉到北京中醫藥大學任職醫學氣功學會副秘書長。她在90年代與家世顯赫、泰國正大集團謝氏家族後人謝炳結識,據報二人結婚後定居香港。

鄭翔玲的這個單位,更牽涉於中原經紀非法收佣一案中。中原地產前高級營業主管在促成這單交易時,涉嫌非法收取其下線女地產經紀逾121萬元報酬,二人更被揭發展婚外情;男方後來被廉署拘捕,被控以一項代理人收受利益罪。

「倫敦金大王」謝兆凱

2016年時,天匯一個曾登上亞洲樓王之位的單位慘淪為銀主盤,以閉門形式進行拍賣,被訊匯金融集團(前稱謝氏金融集團)創辦人謝兆凱成功以1.08億元投得單位連車位。當日市場一片哄動,引來不少傳媒到場;而謝兆凱則因被記者包圍及追訪而臉露不悅,及用手擋住鏡頭地問:「係咪要我發脾氣?」

有「倫敦金大王」之稱的謝兆凱向來霸氣;其於1992年創辦訊匯金融,旗下另有訊匯證券、謝氏財務及豐昌投資等金融公司。其經營手法備受爭議,曾有公司經紀被批評氹客簽授權書炒金,再輸光客人積蓄。訊匯金融在去年亦因倫敦金業務,被警方搜查及調查。謝兆凱於地產市場常有斬獲,亦鍾情半山物業,其曾在2012年時買入中半山梅道名廈The Mayfair一個中層單位,成交價9,600萬元。

嘉年華國際前股東龍瑞明

前稱東方銀座控股,現稱嘉年華國際(0996)的前主要股東龍瑞明投資有道,他於1998年以3,900萬買入梅道The Mayfair一個單位;持貨18年後於2016年12月以1.15億,把單位轉售予林青霞女兒邢愛林,賺7,600萬元。龍瑞明於同月斥資1.1億元換貨,買入天匯一個高層單位。偏愛半山物業的他另有於2012年,以1.915億元購入May Tower上下兩個已打通為複式的單位。

「股壇長毛」David Webb在2017年時曾列出50隻不能買的疑似老千股,當中嘉年華就榜上有名,被指絕大部份由單一中小證券行持重倉,因此不宜沾手。

羅鷹石孻子羅啟瑞

老牌發展商鷹君集團(0041),近年爆出爭產紛爭。在2017年3月,家族萌出紛爭前夕,身為新福港集團(1447)主席、羅家孻子的羅啟瑞就以首置身份,斥資1.2億元full pay買入天匯一個中層單位。

身為集團創辦人的「羅老太」羅杜莉君,在2017年入稟撤換家族基金信託人匯豐,並認為匯豐偏袒鷹君主席、三子羅嘉瑞,而站在母親一方的羅啟瑞其後更被踢出公司董事會。案件終在今年5月審結,羅老太被判敗訴。

Angelababy母親董菊英

藝人楊穎(Angelababy)與內地藝人黃曉明於2015年結婚,並在2017年初誕下兒子,成為城中熱話。同年,Angelababy的母親董菊英,以首置身份斥1.26億元買入一個中層單位。當時有傳媒指是黃曉明出資,買樓送愛妻。事實上,Angelababy自從全力北上搵銀後,收入大增,本身已持有貝沙灣單位,透過以母親名義買入天匯,勁慳1,379萬元稅款。

全國政協蘇長榮

香港信業集團董事會主席、全國政協蘇長榮於2017年尾,斥資5.22億元購入面積達4,971呎的頂層複式戶單位連三個車位;呎價高達10.5萬元,創下當時亞洲分層豪住宅呎價新高。

身為香港友好協進會為董事的蘇長榮,另是「萬眾同聲撐修例公義組」副召集人。他立場鮮明並親政府,在今年5月曾公開表示不能容忍反對派企圖用暴力「拉布」的方式阻撓修例,更指修例之舉是為填補法律漏洞。

前身為公務員合作社

億萬豪宅的項目前身,是公務員合作社樂基山邨(RockyMount)。大廈於1965年落成,樓高11層,屬低密度住宅;合共提供44伙各約2,500呎的大單位。1990年,有大廈大業主於市場出售約26伙單位,涉及六成業權,因而吸引市場目光。加上地皮位置優越,具重建潛力,發展商因此出手,委託培新集團的「收樓大王」楊世杭作中介人進行收購。至2002年恒地入紙申請強拍、在開庭前最後一刻時才塵埃落定,與最後三名業主達成共識,以呎價約5,200元,每戶平均1,300萬元收購單位。

跳層及撻訂情況誇張

天匯樓層由8樓開始,最高為46樓;實質住宅只有33層。惟大廈跳層情況極為誇張及混亂,除了傳統不用的「4」和「13」字外,更撇除諧音為「唔」的50至59樓,以及62、64、65和67樓;在68樓後更一躍把頂樓標籤為88樓。結果被指有誤導買家之嫌,間接速成屋宇署修訂《作業備考》,強制發展商編排物業層數時除「4」、「13」、及尾數是「4」的層數可刪除外,其餘一律必須順序。而往後天匯樓書亦回歸現實,依照規定重新標示大廈樓層。

項目另一觸目點,則要數有大批交易撻訂收場。天匯首批25伙單位均錄高價成交,但最終只有一伙如期交易。對於該批撻訂單位,恒基更一反平常態並無沒收百分之十五的訂金及追收差價,反之只沒收買家百分之五訂金;結果引發市場輿論,質疑發展商懷疑造假。事件牽連甚廣,另引發政府重新審視樓花銷售交易過程,包括要求發展商5天內公佈賣出單位,預計完成交易日期及盡早公佈取消交易個案。

撰文:黃綺敏

攝影:廖健昌

插圖:亞火

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